杭州长租公寓连续爆雷
房东租客双双被坑
《中国经济周刊》记者 陈一良 | 杭州报道
8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，大批租客和房东聚集在“友客”杭州总部进行维权。
8月29日，杭州另一家长租公寓“巢客”也爆雷了，同样引发人员聚集维权。
“友客”“巢客”出事之后，一家名为“趣居”的杭州长租公寓也出现拖欠房东房租的现象，几乎走到爆雷边缘。
《中国经济周刊》记者在杭州走访发现，事实上，从2018年开始，杭州就陆续出现多起长租公寓爆雷事件。
杭州多家长租公寓爆雷，房东租客都蒙了
9月3日，向“友客”租赁房屋的租客小陈告诉《中国经济周刊》记者，今年5月他在“友客”租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居，供全家4口居住，每月租金4200元，租金半年一付，押金为一个月房租，共支付租金及押金29400元。
“我从大学毕业就住在这附近工作，比较了解这里的租房价格，这里小三居的租金大多在4500元左右，所以感觉他们‘友客’提供的房源比较便宜，于是租了半年，没想到只住了3个多月就出事了，现在房东要求我搬出去，不然就停水停电，报警。”小陈说。
8月29日，小陈赶到“友客”所在的办公楼，碰到不少和他一样的租客。
“当时现场聚集了很多人，警察给我们做了登记，但我估计剩下3个月的租金和一个月押金很难拿回来了，可能要损失16000元。”小陈说。
遭遇同样问题的还有住在杭州市绍兴路某小区的租客小王。
今年8月初，小王向“巢客”租了一套小房子，月租金为1600元。
当时“巢客”业务员告诉小王，房子的租金如果月付是每月2300元，季付每月2100元，半年付每月1900元，年付只要每月1600元，考虑到价格问题，小王选择了年付。
“年付的话月租金只要1600元，这个价格非常划算，当时加上押金，我一共付了20800元，现在刚住满一个月，房东就要来赶我走了，他说他只拿到‘巢客’给他的一个月的租金。”小王说。
在这次长租公寓连环爆雷事件中，房东同样也是受害者。
9月4日，“巢客”房东周先生告诉《中国经济周刊》记者，他刚刚把自己位于杭州德胜的一套房产委托给了“巢客”，委托期限3年。8月29日，“巢客”工作人员明确告诉周先生，公司不会再向其支付房租，双方提前解约。
“对方口头跟我说了解约，但我暂时也不敢把租客赶出去，因为口说无凭啊，我咨询了律师，现在准备把解约声明送到公司办公室去，回头再和租客沟通。”周先生说。
周先生告诉记者，自己名下有多套住房，分别委托多家房产中介机构在对外出租，家庭经济情况良好，“我的状况还算好的，有的房东好几套房都委托给‘巢客’，现在房租收入全没了，特别是那些‘以租养贷’的房东，每个月要给银行交月供的，压力很大，要去借钱还贷款，现在房东要把租客赶出去，也不是那么容易的，很难协调的。”周先生说。
据了解，“巢客”在杭州有较高知名度，涉及的房东、租客总量远超“友客”。目前“巢客”的房东和租客已建立10多个维权微信群，不少维权群已满员。
涉事长租公寓的惯用操作：“高进低出”和“长收短付”
根据浙江电视台经济生活频道报道，近期有房东前往“巢客”质问为何其以4200元的价格把房子租给公司后，公司仅以2800元的低价转租给租客？
“你们作为一家企业，有这么多钱可以亏吗？你们不拿工资吗？”担心公司未来无力履约，房东施女士因此要求和“巢客”解除租赁合同。
无独有偶，交了2000元租房定金，但认为房租过于便宜，希望见房东求证的租客陈女士也登门向“巢客”讨要说法。
“房子70平方米，在振宁路地铁口附近，每月租金1800元，这个价格很便宜。”陈女士因此要求“见房东”或者查询“巢客”与房东签署的租房协议，再与“巢客”签订长期租房协议，但遭到“巢客”拒绝。
一位多年深耕杭州市场的长租公寓从业人士李明(化名)向《中国经济周刊》记者表示，“高进低出”“长收短付”是一些爆雷长租公寓惯用的手法。
李明介绍，“高进低出”就是长租公寓企业以高于普遍市场价的价格向房东收房，收到房子简单布置后再以低于市场价的价格向租客出租。
“有时房屋出租的价格甚至低于收房的价格，长租公寓企业就要自己承担其中的价差，这显然不合常理。”李明说。
“长收短付”则是长租公寓企业会一次性向租客收取半年以上，甚至一至两年的租金，但给房东的租金则大多是每月一付。
“高进低出”“长收短付”会给长租公寓企业累积巨大的潜在风险，但为什么涉事长租公寓还是会采用这种经营模式？
李明向《中国经济周刊》记者表示，所有长租公寓企业在早期发展过程中或许都使用过这种模式，但是上规模后会相对理性和正规，慢慢摆脱这种模式。
“大部分长租公寓项目都处在A轮融资阶段，属于早期创业团队，最需要的就是找投资人投钱，投资人要看企业的市场占有率，看现金流，看企业成长性好不好。高价收房、低价出租房子，市场占有率上升就会很快，租客一次性把半年、一年的房租给长租公寓，但长租公寓只需按月给房东房租，这样企业现金流就很好看，会形成一个资金池，然后我们再拿着这些钱去高价收更多的房子，这样企业成长性是不是就很好？但是碰到像疫情这样的风险，很多使用这种策略的企业可能就要出问题了。”李明说。
李明说，今年以来，由于疫情原因，长租公寓企业收房都很谨慎，“因为已有房源都不好出租”，但上半年有一位亲戚告诉李明，有长租公寓企业要向其高价收房，李明直言“很吊诡，感觉要出事”。
“我这位亲戚有两套房产委托给我所在的长租公寓企业管理，我给他的价格比市场价高5%，但上半年这位亲戚说有其他长租公寓企业愿意开比市场价高15%的价格向他收房，我跟他说现在租房的人少，手上的房子都租不出去，收房的价格都下降了，为什么有人逆势涨价收房？我想，可能有长租公寓面临很大资金压力，希望通过高价收房，再低价转租出去，一次性获得租客半年、一年的房租，以缓解资金压力。当然，这也有可能是这家企业有预谋地最后‘搞’一笔租金，然后就‘撤退’了。”李明说。
“归根到底是一场金融游戏”
一家杭州市住房租赁管理协会会员单位负责人张平认为，“高进低出”“长收短付”的模式为很多长租公寓企业的发展添了一把火，但过度使用这套模式则把行业竞争变成了一场金融游戏，一旦遭遇市场风险，玩过火的“游戏玩家”就会立即偃旗息鼓，留下一地鸡毛。
张平告诉《中国经济周刊》记者，杭州在2018年就经历过长租公寓爆雷。
“和当年的P2P爆雷潮几乎同步，听说是因为有长租公寓老板获得租客预付租金后，将资金投入P2P业务，相关P2P企业倒闭后，长租公寓的资金链也断裂了。有的长租公寓和P2P公司是相互依存的关系，在长租公寓发展需要资金的时候，P2P也是‘慷慨解囊’，因为P2P资金也需要投资标的，两者是一荣俱荣、一损俱损的。”张平说。
张平认为，长租公寓的扩张模式和P2P有一定相似性。
“P2P通过高息来诱惑投资者，获得投资者的资金，做资金池，做广告，投项目，如果发展得好，可以快速扩张，快速做大。长租公寓也是用高额租金诱使房东把房产托付给他们，他们低价引诱租客来承租，通过‘长收短付’获得租客大量资金，形成资金池，再用资金池里的资金去给企业做广告、投项目，支撑企业继续高价收房扩张。”张平说，这样的模式如果经营不善，或者遭遇政策风险，就会立即出现问题。
张平认为，P2P和长租公寓的疯狂扩张模式都可以理解为是一种“金融创新”，“有不少政府机构、金融机构都曾给他们站台啊”，但归根到底这是一种缺乏有效监管的金融创新，潜在风险很大，坑了很多投资者，坑了很多房东租客。
“所以我们常说这归根到底就是一场金融游戏，而且江浙地区有一批人玩这套游戏玩得很溜，把法律文本设计得无懈可击，据我所知，2018年杭州爆雷的长租公寓受害人报案后立案都很难，企业以‘经营不善’为由倒闭清算，受害人拿不到钱，维权非常困难。对于这次(爆雷)，情况不知道会如何，这确实非常考验执法者的智慧。”张平说。
张平向《中国经济周刊》记者介绍了一位2018年爆雷的杭州鼎家长租公寓的租客受害者，对方表示，报案后至今未收到任何退款。
“这次杭州长租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大，受损的租客和房东至少是数以万计的。”张平说。
张平告诉《中国经济周刊》记者，受疫情影响，长租公寓企业现金流受到冲击，行业损失很大，抗风险能力比较弱的长租公寓企业会遭遇很大经营风险，有的企业甚至故意剑走偏锋，最后“捞一把”再走人，但整个行业也在探索更稳健的商业模式，对冲疫情带来的风险。
“疫情以来，我们看到，魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓，‘乐乎’在北京推出首个企业服务公寓项目，‘窝趣’也推出首家企业公寓华舍公寓。疫情之下，类似蓝领公寓这种to B的商业模式肯定更有优势，可以用to B的模式来补充to C模式的不足，这是全行业的一个调整趋势吧。”张平说。
对于长租公寓行业的未来发展，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《中国经济周刊》记者表示，近年来，长租公寓行业野蛮生长，乱象环生，但这并不代表长租公寓行业未来发展堪忧。
王小嫱说，自2017年党的十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓，但政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象环生，风波不断，如自如甲醛事件，以及租金贷横行市场，爆雷现象频出。
“但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧，政策红利下，随着机构的运营经验的沉淀，长租公寓未来仍有生存机会。首先，机构要持久运营下去，还是要做好对租户的保障，提高续租率，降低房源空置带来的成本增加。其次，长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段，降低租金贷付款方式的占比。再次，企业规模要稳步扩张，不能激进扩张。”王小嫱说。
王小嫱认为，整个租赁市场目前规范性不足，行业管理迫在眉睫，政府及相关监管部门还需深入研究，如加强租赁机构的资金监管，限制企业过度利用金融杠杆，加强租赁市场的规范性，加快住房租赁条例出台，保障租户、房东、中介三方利益平等。
近期，除杭州之外，成都、西安、上海、合肥、广州等地均出现长租公寓爆雷事件，多地出台风险提示，建议消费者谨慎选择住房租赁企业、认真确认租金价格、使用合同示范文本。
(文中张平为化名)
(本文刊发于《中国经济周刊》2020年第17期) 【编辑:叶攀】 ,杭州长www.bk179.com 租公寓连续“爆雷” 房东租客双双被坑
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