北京CBD核心区：一张不断调整的蓝图
北京CBD核心区的规划历经一波三折，这张建设蓝图在适应新需求的过程中还在不断进行调整。为解决集聚带来的资源、交通压力，CBD核心区的建设在不断向下延伸，一座面积达100多万平方米、平均五层的“地下城”正在建立。
中国新闻刊记者/姜璇 实习生/潘晓飞
如果将北京三环比作一枚戒指，CBD核心区就是戒指上亮眼的钻石。位于长安街延长线与东三环路交叉的“金十字”东北角，最后一块大型土地已经初具规模，预计将于“十三五”期间完成大规模开发，其中包括中国尊在内的第一批竣工的五幢写字楼将在2019年正式交付使用。
在CBD核心区中轴上落成的中国尊，超越此前的国贸三期(330米)，将北京的天际线提升到528米。
就CBD地区的战略定位，9月14日，在2018北京CBD国际论坛上，中共北京市朝阳区委书记王灏强调，要推进减量发展、创新发展和高质量发展，进一步优化创新创业生态系统，加快推进核心区等重点项目建设。
北京要实现真正的全球化、国际化城市，需要建设一个怎样的CBD？ CBD核心区的崛起将如何颠覆现有的格局？伫立于CBD核心区的楼宇群又该如何规划设计？这些问题面临着新一轮评估和考量。
视觉聚焦点
“因改革开放而生，因改革开放而兴”，这是对CBD发展历史的恰当概括。
1993年，经国务院批准的《北京城市总体规划》提出建设商务中心区的概念；同年，北京市城市规划设计研究院编制完成《北京市商务中心区规划》，对商务中心区的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。
但是，CBD地区并没有从上世纪90年代初就进行集中建设。2000年，北京市城市规划设计研究院原院长、原北京CBD规划建设总顾问柯焕章向北京市政府提交报告，建议正式建设北京CBD。其中一个重要原因是，尽管当时北京市有大量商务楼、酒店的项目建成，但这些项目大多比较分散。
“1996年我们对北京的商务设施调查结果发现，北京已经批准和正在规划立项的商务设施有2000多万平方米，商务办公写字楼占一半。如此巨大的建设量没有多少集中于商务中心区。如果我们集中1/5的商务设施建在CBD，就相当于上海浦东陆家嘴CBD的规模。”柯焕章说。
而CBD地区全面建设和能级提升，需要更为强烈的产业、人才集聚效应。2002年4月4日，首都规划建设委员会通过了《北京商务中心区规划综合方案》(下称“《综合方案》”)，其中明确提出：位于“金十字”东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
CBD核心区位西起东三环，东至针织路，南临建国路，北靠光华路。占地约30公顷，约占整个CBD地区的1/5的面积。根据《综合方案》，CBD核心区是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群。
北京市建筑设计研究院有限公司总建筑师、CBD核心区规划及城市设计项目的责任建筑师邵韦平告诉《中国新闻周刊》，“CBD核心区经过了两轮大的规划调整，第一次是在2003年左右，北京市对整个CBD——主要是核心区做过一轮规划调整，也是在这一轮规划建立了‘核心区’的概念。”
邵韦平。摄影/本刊记者 董洁旭
2000年12月底到2003年1月，北京市规划委和CBD管委会向全球公开征集规划方案，美国SOM、株式会社日本建设、保罗·安德鲁及巴黎机场工程公司等11家国内外顶级设计单位入围进行CBD核心区修建性详规设计。最终有6个方案入围获奖，但并未产生一等奖。
当时的CBD管委会相关负责人表示，评委还将对入围方案提出修改及深化建议，最终根据各方的评价结果作方案综合，形成CBD核心区修建的详细规划。
这张CBD核心区的建设蓝图，在不断适应新需求的过程中进行着调整。邵韦平介绍说，2008年奥运会之后，建筑行业迎来高速发展的重要时期。“为了让核心区更好地体现北京的发展水平，对原控方案的调整在2009年启动，调整后的总体规模达到270万平方米，调整重点是提升建筑物高度，比如标志性建筑物的高度由300米提高到了500米，当时508米的台北101大楼已经落成。”
彼时，核心区的四周已经陆续建立起CCTV、BTV、国贸三期、银泰中心等重要建筑，有的项目已经成为具有国际影响力的时代标志。
CBD核心区的建设契合北京市打造世界城市的思路，对其定位是首都国际金融业、现代服务业集中展示，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。所承载的任务是成为未来的功能中心和视觉的聚焦点，为区域商务“点睛”。
落地波折
在经历两轮大规模规划调整后，CBD规划的落地也是一波三折。
2010年1月29日，推迟挂牌大半年的中服地块发布出让信息，其中对竞买人的条件设定备受争议。
根据出让公告，竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中对于房地产开发企业的要求是具备一级开发资质且注册资本不少于30亿元；而对金融机构的要求则为中国银监会、证监会、保监会等金融监管部门批准设立的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并强调金融机构须“在联合体中绝对控股”。
潘石屹第一时间发文质疑，“能够符合挂牌条件的，全世界仅有一家公司，设定的条件只是为一家公司量身定做。”矛头直指中服地块一级开发商远洋地产。
任志强则炮轰国土局无视“银监会证监会的文件和相关法律都不许批准的金融机构投资非自用房地产”的规则，中服地块属于违规操作。
彼时，“中服地块内定远洋”的传言四起。此前，中国人寿刚刚完成对远洋地产的增持，以24.08%的持股比例控股远洋地产。
实际上，早在2002年，远洋地产与北京市朝阳区CBD管委会联合成立了北京商务中心区开发建设有限责任公司，负责CBD区域的土地开发。
北京市土地整理储备中心破例举行现场踏勘会回应质疑，时任土储中心副主任叶向忠解释，中服地块定位为CBD商业金融用途，“曾想把这块地完全设定为金融企业才具有竞买资格并且未来自用，但这块地建筑规模较大，考虑再加入一个有实力的开发企业进行操盘，目的是除金融企业自用外，剩余部分开发商自己未来持有经营，但不允许买卖”。
然而，2010年2月22日中服地块挂牌接受竞价，之后遭遇无人竞价、延长竞价时间和被叫停交易的尴尬境地。直至当年8月，在跨行业参与争夺CBD核心区的12宗热土的竞标中，中服地块被拆分成四块“打包”再次入市。
与原来中服地块不同的是，这12宗地块的购买门槛有所放宽，并明确了鼓励的产业类型，分别为金融机构、总部和综合体。
值得注意的是，地块出让首次采用规划方案和使用权“捆绑”的方式，即整体规划方案通过才有资格参与单体的竞标。
多数业内人士表示，理解“综合评标”的出让方式创新，CBD核心区域需要的不仅是地产开发，更是一个区域的长远塑造。因此，无论是作为整体的地块，还是作为单个的地块，CBD核心区都需要一个最优的设计方案。
经历两轮竞标角逐后，CBD核心区的土地竞标尘埃落定。其中Z11地块，因其投标文件中的有关内容违反了《中华人民共和国商业银行法》的规定，被确定为无效投标，按流标处理。
2010年到2012年间，CBD核心区拍卖成交的17块土地中，多数由国内金融巨头收入囊中，如中金公司(CICC)、中信集团(CITIC)、中国中期(CIFCO)、中国投资有限责任公司(CIC)和中国人寿。
经历7年的开发建设，包括Z15地块建成的中国尊在内的第一批竣工的五幢写字楼，将于2019年正式交付使用。
而与中国尊一街之隔的Z3地块，原定于2012年初进场施工，因为一级开发商——实际控制人为安邦保险集团，拒绝向北京市土地储备中心移交土地而一直闲置。
2017年9月，北京市发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》(下称“《总体规划》”)，核心区的建设又面临新的调整。《总体规划》对城市开发边界和人口规模作出指示，其中第25条对建筑物高度作出限制，要求严格控制超高层建筑(100米以上)的高度和选址布局，加强中轴线及其延长线、长安街及其延长线的建筑高度管控。
知情人透露，CBD核心项目高度被限制在100~180米之间，目前尚未建成而原先规划超过限高限制的项目都需要调整规划，重新报批。
不断向地下延伸
作为总体设计单位，北京市建筑设计研究院有限公司负责CBD核心区的设计与调整。邵韦平将CBD核心区的设计分为三个层次：整体街区设计、道路框架设计、地下公共空间与地面景观设计。
“对整体街区的设计，首先考虑新的都市核心与既有城市格局的关系，核心区以控规提出的九宫格道路为骨架，通过周边城市道路的衔接，强调其开放性。”邵韦平说。
根据总体规划定位，北京 CBD 核心区服务于新兴的现代服务行业，将吸引高端国际金融服务行业、总部办公、行政服务、文化机构和通讯企业定居，未来将是一个多功能的活力街区。
有超过25年市中心管理经验的美国芝加哥卢普区商务联盟主席兼首席执行官迈克尔·爱德华兹认为，建成有吸引力和充满活力的商务区，北京要接受的是来自全球范围内的竞争与考验。“对于任何具有竞争力的商务区而言，最重要的始终是能够吸引并留住人才。要实现这一关键目标，商务区需要具备多种品质，包括靠近市场、客户以及合作伙伴，要提供优质的办公空间，以及更为重要的是具有吸引力的城市环境。”
CBD核心区不仅限于创造人才、产业的集聚，更需要弥补中央商务区发展中人文理念的“短板”。
北京市CBD委员会相关负责人介绍，CBD核心区内紧邻建国路总面积达5公顷的中央绿地，将是为市民打造的“都市绿洲”，富于层次变化的下沉广场和景观水系设置于其中。由政府投资的文化设施项目将汇聚博物馆、剧场等公共设施。
这片30公顷的CBD核心区未来释放的存量，以及随之而来的人、物质和信息高度集中，是否会给原本拥挤的CBD地区再“添堵”。。。。。。
邵韦平告诉《中国新闻周刊》，解决集聚带来的资源、交通压力，CBD核心区的建设在不断向下延伸，一座面积达100多万平方米，平均五层的“地下城”正在建立。
地下一层是人行的快速连接，可以连接地铁通道，以及核心区内部所有的地块，行人可通过标识系统找到相应的楼座，实现不出地面的贯穿通行；第二层是机动车的快速通道，地下车库跟城市道路的衔接都在这一层组织在一起；地下四层、五层是城市地下公共车库、人防设施、消防设施等的公共空间。
与以往建筑和市政专业相互分裂不同的是，这项大型地下综合工程将市政管线放到了建筑空间中，地下三层和地下一层夹层是集市政、电力、通讯、燃气、给排水等各种管线于一体的地下综合管廊。
“现在地下综合管廊的概念已经很成熟了，实际上这个项目是第一个尝试的，它不仅能提高整个城市的安全度，还避免城市建设中反复‘拉拉链’的情况。”邵韦平说道。
这种连通同样满足CBD核心区物质和信息高速流动、人与人之间高效沟通的需要。仲量联行发布《北京CBD核心区的崛起报告》中指出，CBD核心区的形成将保障金融和专业服务业决策者，能够实现定期、面对面的交流；由于项目集中，各行各业人士无需再跨区奔波即可会面。
报告还认为，这将促进理念和信息在行业间的高效沟通，巩固CBD区域精英决策中心的地位，促进CBD核心区建立专业社交网络，其规模将与国际各大金融中心比肩。例如在纽约、伦敦和香港，高端金融领域的关键决策者彼此之间的步行距离均在30分钟内。
从更宏观的视角来看，向上生长的18座大厦，不再是一个个孤立的单体建筑，它与连通的地下空间，共同构建的是物质与信息高速流动、人与人高效沟通的强大系统。
邵韦平曾如此描绘这片区域的未来，“CBD核心区经过规划层面的优化和深化以及公共空间和基础设施的统一建设，形成了一个功能完善、性能优越的城市‘主板’，将和其上的各个摩天大厦‘插块’共同组成北京 CBD 发展的强大‘主机’”。
(《中国新闻周刊》2018年第36期)
声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权
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