原标题：楼市新政观察：“卖小换大”一脚踏空，或引发违约潮
撰文│曹政 晁星
“317新政”给楼市迅速降火——
一单首付抬高，后面几单换房业主都跟着乱套了。
连环单
3月17日，北京发布加强版楼市调控措施，认房又认贷、抬高二套房首付、缩短贷款年限，楼市自周六开始迅速降温。在这其中，北京二手房市场最常见的“连环单”也是最受冲击的。
所谓“连环单”，就是指为了换新房，卖掉老房子，一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三、四连环”，有时更是“七八连环”，因此一环掉链子，后面几套都跟着受影响。业界分析，“连环单”踏空，或引发二手房市场新一轮违约潮。
买房人：首套变二套首付翻一倍
春节后，京城二手房市场再度升温。成交量攀升，大批房源也进入提价进行时。刘双（化名）就是这时候卷入换房潮的。她以不到300万元的价格卖掉了自己的一居室，转身投入新战场，争夺劲松一栋450万元的两居室。
不料，在老房子签约成交后不久，“317新政”出台。按照去年“930新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策，此前她还算首套房，非普宅首付需4成；而“317新政”之后，在“认房又认贷”背景下，虽然首套房贷已还清、且售出，但因有贷款记录，她被瞬间划入二套房购房人群，最低首付攀升至8成。
也就是说，如果按照实际成交价计算，她需要准备的首付款已从180万涨到360万，甚至已经超出了卖老房子的钱。由于实际中网签价会低于实际成交价，而银行贷款又依据网签价计算，首付往往会高过360万元。如果网签价设置为400万，她实际只能贷款80万元，剩余370万才是真正的首付。
这一单的影响远不止她自己，甚至牵扯到了后面连续几单。比如，她看中的这套两居室，房主小陈也要换房。谈判多时，刘双连意向金都交了，如今却不得不放弃。小陈要换的是一套报价600万的海淀学区房。按照以前的标准，如果顺利以450万元卖掉老房子，她已经交了75%的首付，只再贷150万元；而今，老房子没成交，新房子还需再筹30万元。
“一单断了，一连串交易都影响了。”海淀区魏公村一房屋中介负责人告诉记者，北京二手房市场存在大量的连环单交易，一单卡着一单，一单没成往往影响着后面几单能不能卖出去。以他负责的区域举例，八成以上都是连环单。少的是连三四单，多的则是连七八单。
中介：突上门“抢”靠谱房源
房子挂出去1个多月后，准备卖房的小苏在这几天突然开始繁忙接待中介门店经纪人。
一天的时间，区域内十几个门店的中介经纪人抢着到小苏家里看房，甚至每一个角落都要走遍，这在“317新政”前是从未发生的。“都没带看房人，就说是为了深入了解房子情况。”而中介方面则告诉他，受到楼市新政影响，已经有业主陷入观望。房源减少，因此一部分确定要卖的房子成了重点销售的抢手货。
而这些观望的卖房人中，也有部分是受到连环单的影响。一位中介门店负责人向记者透露，约有20%的业主有意放缓交易，建议中介不作为重点推荐销售的房源，“首付抬高了，卖房款买不到自己想要的房子了，于是卖房计划也就暂时搁置了。”
进入3月之后，北京楼市连续两周成交出现回升，但是“317新政”使这一趋势难以持续。亚豪机构副总经理任启鑫分析，从北京市场来看，二手市场反应更为直接和明显，调控后第二天即3月19日二手住宅成交仅224套，而在调控前5天的成交量还保持在千套左右。鉴于目前北京住宅市场的价格水平，非普宅所占比重非常大，因此此次“认房又认贷”的严格规定，使得二套房首付比例基本都达到80%，“去杠杆”的目的非常明确也极为有效。而随着二手市场成交逐渐冷却，“卖一买一”周期拖长，部分改善型的支付能力出现问题，将导致新房住宅市场的成交量出现下行。
买卖双方：再度陷入拉锯战
与去年的“930新政”相似，这次新政策之后，买卖双方也再度陷入了拉锯战。
来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“317新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。
从安居客的浏览量来看，今年3月1日-3月16日浏览量同比去年同期增长量是5.3%,而从北京新政颁布当天（3月17日）到3月20日，同比去年同期浏览量增长高达38.8%。安居客首席分析师张波认为，新政前后流量的大幅变化代表大量用户开始关注房产，但这并不意味着未来成交量会同步上升，用户置业门槛的提高也会实实在在影响到购房者人数，“买卖双方都希望对方能让一步，现在是谁更着急谁才会让一步。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此次新政的实施是2016年930新政以来北京楼市的又一次加码、刹车，预计在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，春节后不断回升的楼市交易量在3月中旬后将再次出现明显回落。伴随购房需求的减少，交易量的回落，春节后有所抬头的房价也将再次企稳，前期房价涨幅过快、总价较高、户型较大的房源有望率先迎来价格的回落。
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