如何实现真正的房价调控？
文/盛松成 中国人民银行参事 来自公号：人民币交易与研究
近日公布的《政府工作报告》提出了要“加强房地产市场分类调控”，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召开的中央经济工作会议对此有着更详细的阐述，例如“提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地”、“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等。《政府工作报告》和中央经济工作会议都强调了“供需结合、因城施策”的调控方针。
长期以来，不论是在房价过高的时期,还是在房地产低迷的时期,我们往往都采用需求调控，也就是通过抑制或促进需求来进行调控，结果是一、二线城市房价似乎越调控越高。
单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求，是一种指标不治本的手段。需求调控是短期、具体的，可以立竿见影,但并不能改变公众对房价上涨的预期，甚至有可能强化上涨预期。供给调控更侧重于中长期，且有助于稳定公众预期。
但是，近年来，在供给层面，国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。2013-2015年，房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地产用地占供地面积的比例为20.8%。在最近一轮房价快速上涨的16个热点城市中，住宅用地供应量减少的现象非常突出，如厦门同比减少50%，上海减少48%，广州减少42%，北京减少31%。
房地产调控问题很复杂，但主要还是房价和房地产与经济发展的关系这两个方面。一方面，要防止房价过快上涨，另一方面，要将房地产对我国经济增长的贡献率保持在一定水平。无论是抑制房价泡沫、防风险的目标，还是保持房地产市场平稳健康发展、促进经济增长的目标，都与供给密切相关，尤其是一、二线城市的土地供给要增加。
第一，实现房地产价格调控目标需要增加热点城市供给。
《政府工作报告》和中央经济工作会议的精神都清晰地释放了重视供给端调控的信号。中央层面的政策是正确的、清晰的、一贯的。不少城市贯彻了这一思路，如安徽今年对省内库存压力大的三、四线城市减少以致暂停住宅用地的供应，而对房价较高的城市，则加大土地供给。
但个别城市近期调控举措却令人不解。比如今年北京商品住宅用地计划供应260公顷，较2016年的850公顷下降七成。这一商品房供地规模为五年来最低，2012-2016年北京商品房供地计划平均也都超过850公顷，2014年则是1000公顷。现在如此大幅度地减少土地供应，如何抑制房价上涨？其他有的城市也存在类似现象。
即使出于控制城市规模、促进区域协同发展的目的，也不应通过减少土地供应来实现，因为这样做几乎必然导致房价的上涨，反而进一步加剧了区域分化和贫富差距，也会提高城市发展的成本。在没有合理的其他措施配合的情况下，可能较难实现其初衷，值得政策制定者关注。
还有一个问题就是工业用地和住宅用地的比例。在GDP考核压力下，地方政府倾向于多发展工业投资。北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%，而纽约只有3.9%，东京只有5.1%。纽约居住用地占比则为44%，东京更是高达73%，而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为28%、29%和26%。住宅用地比例过低是我国一、二线城市房价过高的重要原因之一。
第二，需警惕供给不足导致房地产投资出现较大下滑的风险。
与抑制资产泡沫同样重要的一个政策目标，是处理好房地产与经济发展的关系，将房地产对经济增长的贡献率保持在合理的水平。美国房地产行业增加值占了GDP的12%，德国为10.9%，英国为13.0%，而我国目前为7.8%，所以我国房地产行业还有较大的发展空间，更何况我们仍然处在城镇化的进程当中。从这一点出发，也不应大幅减少土地供应，更要防止房地产投资增速下滑。实际上，大家对今年经济增长最担心的就是房地产投资增速下降。房地产投资下降过多也不符合城镇化、改善居民生活、扩大内需的方向。
当然，我本人对今年房地产投资仍然持谨慎偏乐观的态度。一是去库存效果明显，会催生房地产企业补库存需求。去年12月，商品房待售面积同比增速为-3.2%，较2015年同期（15.6%）低18.8个百分点，其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。二是去年房地产投资增速整体处于历史较低水平，较2013-2015年平均投资增速低4个百分点以上。三是楼市调控并未扭转购房预期。据中国指数研究院问卷调查的结果，调控措施出台后，近50%的购房者选择继续观望，待市场调整稳定后再考虑入市；还有近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房；只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。四是政府在此次房地产调控中已经开始关注供给端的问题，因而供给增加的可能性较大。
第三，目前需关注房地产企业的财务风险。
房地产企业的资产负债表健康与否，也会影响到调控能否实现预期目标。当前全方位的、自上而下的大力度调控，比如限购，甚至价格管制，可能对房地产企业造成较大压力，需要关注房地产企业所面临的风险。
首先，房地产行业本身具有资本密集型和劳动密集型的双重属性，而当前劳动力成本和资金成本都在上行。加之房地产企业面临信贷收缩的约束，其融资成本可能进一步提高。其次，地价节节攀升也对房地产企业造成了较大的压力。再者，价格管制可能会导致房地产企业惜售，使房地产企业的现金流承压，加剧企业层面风险的积聚。值得注意的是，虽然房价逐年上涨，房企的销售额也屡破新高，但房企的销售净利率却在逐年下降，从2011年的16.1%下降到2015年的10.0%，累计下降6.1个百分点。2016年前三季度，房地产行业净利率进一步下降到8.5%。当然，由于2016年全年房地产企业销售情况较好，风险在财务层面还没有体现，但不排除未来面临较大财务压力的可能。尤其是中小房企，可能面临较大压力。同时，房地产企业的兼并似乎也在加快，可能形成行业垄断，不利于房地产业的长期健康发展。
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