人大代表蔡继明：允许农地入市是土地制度改革的关键点
张凤玲
“稳步推进农村集体产权制度改革，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利”被写进2017年政府工作报告。
正在进行的中国城镇化改革是对中国农业和工业、乡村与城市、农民与市民统筹性的再安排，这背后的活水源是土地制度改革。
3月7日，全国人大代表、民进中央常委蔡继明在接受经济观察报采访时表示，自2016年2月在全国启动的“三块地”改革试点，关键是缩小征地范围，允许农村集体土地在符合规划和用途管制的条件下进入市场。
他认为，允许农村集体土地入市亦是土地制度改革的关键点。
蔡继明是清华大学政治经济学研究中心主任，深谙征地制度改革之关键，多年来，他长期奔走于基层，呼吁土地制度改革。
蔡继明认为，农村集体建设用地入市的关键又在于宅基地制度改革，宅基地制度改革是建设城乡统一的建设用地市场的基础。
访谈
经济观察报：什么是“三块地”改革试点？
蔡继明：所谓“三块地”改革试点是指征地制度改革、农村集体建设用地入市以及农村宅基地制度改革。
经济观察报：如何看待“三块地”中，两个改革在33个县市区同时试点，而另外一个只能在15个县市区试点？
蔡继明：自2015年2月，全国人大常委会授权国务院在33个县市区进行“三块地”土地制度改革试点以来，三块地改革试点一直是孤立进行的。在33个试点县市区中，严格限定其中3个只能试点征地制度改革，15个只能试点农村集体经营性建设用地入市，15个只能试点农村宅基地在集体所有制内部流转，各自试点各自的。
自2016年9月以来，为进一步统筹协调推进三块地改革试点，中央已批准把土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区，相对于此前彼此孤立的“三块地”改革试点来说，这无疑是一个很大的改进。
但宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区，而土地制度改革的关键在于缩小征地范围，允许农村集体土地入市，而允许农村集体土地入市的关键点又是宅基地制度改革，即扩大宅基地流转范围，允许宅基地入市。
经济观察报：这个关键点一直在讨论。
蔡继明：目前的“三块地”改革试点，只允许农村集体经营性建设用地入市，农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转。我国目前城镇建设用地91612平方公里，村庄用地191158平方公里，农村集体建设用地是城镇国有建设用地2倍以上，而2016年全国总人口中57.35%的常住人口在城镇，只有42.65%的常住人口在农村，这说明农村集体建设用地的利用效率是极低的，而在191158平方公里的村庄用地中，真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地只占10%，70%以上是宅基地。仅允许农村集体存量经营性建设用地入市，根本不足以构建竞争有序的城乡统一的建设用地市场，随着农民进城务工落户，大量农村住宅和宅基地闲置。
如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场，那么城镇建设用地就可以增加60%以上，从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长，有助于农民工进城落户，加快农民工市民化进程。
经济观察报：同地同权同价是关键吗？
蔡继明：是的。既然我国城市除了公共利益用地和划拨的保障房用地，其他土地均可视为经营性建设用地，那么，农村除了公共利益用地外，其他建设用地（包括农民个体或集体兴建的非自住房宅基地）均可视为经营性建设用地，而只要符合规划和用途管制，农村集体经营性建设用地就可以用于商业和房地产开发。按照这种划分标准，所谓城乡统一的建设用地市场，就是城乡统一的经营性建设用地市场，农村集体经营性建设用地应该与城市国有经营性建设用地同等入市、同权同价。
经济观察报：农村宅基地更像是农民的福利，保障农民有家可归、农民社会稳定。
蔡继明：以农村宅基地是集体财产，是农村集体经济组织成员的一种福利来限制农村宅基地流转显然是站不住脚的，因为农村宅基地所有权是集体的，但使用权是农民个人的，作为我国《物权法》所保护的用益物权，农民有权出租、抵押、继承和转让，城镇居民到农村买房或租用宅基地建房，是有偿有期、两厢情愿、共享共赢的，是农民土地权益在经济上的实现，是农民获得唯一财产收入的渠道，不仅对农村集体土地所有权没有任何侵害，反而有利于改善城乡居民收入分配关系，促进城乡融合。
不仅如此，允许农村宅基地入市，城中村小产权房自然合法化，城乡建设用地增减挂钩就不必通过政府征地来实现，完全可以在集体土地所有制内部推进城中村改造也可以绕开高成本征地环节，在符合城市规划的前提下由农民和开发商通过市场自由协商解决。
经济观察报：权和能是一脉相承？
蔡继明：对。最近，中共中央办公厅、国务院办公厅又颁布了《关于完善保护产权制度依法保护产权的意见》强调，要落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。
国有建设用地使用权作为一种用益物权，既可以通过招拍挂的方式出租出让给包括城市居民和农村居民在内的中华人民共和国所有公民，也可以出租出让给外资企业；使用国有土地建设的城市住宅，既可以卖给城市居民，也可以卖给进城务工的农民，还可以卖给来华工作和定居的外国人，这些住宅连同其国有宅基地使用权，均可以出租、抵押、继承和转让。而农民宅基地使用权同样被我国《物权法》认定为用益物权，理应具有与城市国有宅基地同等的权能，应允许农村居民的住房连同集体宅基地使用权出租、抵押并转让给城市居民。
,人大代520香烟 表：允许农地入市是土地制度改革关键点相关：
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