前不久，我们已经谈过关于长租公寓头部企业事件。
蛋壳公寓作为中介，资金周转出现困难，同时拖欠房东的租金和租客的退款。
由于房东无法向蛋壳讨到租金，所以很多房东只好将矛盾直接转向租客，强行收房，驱赶租客。就在几天前，已经不幸发生了有租客因此而跳楼身亡的事件。
看理想的朋友之中，有许多人依旧十分关心此事，还有一些朋友本身就是蛋壳事件的受害者。
今天，我们想分享看理想主讲人梁捷（上海财经大学经济学院教师），在他的节目《别怕，这就是经济学》里为此事件录制的一期番外，试着从另外一个角度，谈谈有关“租房”这件事。
讲述 | 梁捷
（文字经删减编辑）
01.
租房，古往今来世界各地的一大难题
关于租房，我还是先把结论提出来，那就是“没有结论”。
无奈的事实是，租房只能看运气，听天由命，目前并没有一套完善的解决办法，长租公寓也不可能完全解决潜在问题。
我们可以列举一长串租房过程中可能遭遇的陷阱，即所谓的“坑”，但是即使注意到所有这些坑，也仍然不能保证你必然租到称心如意的房子。
租房是古往今来、世界各地最大的难题。
随着技术进步，有些租房中的问题现在可以解决，但还有一些恐怕永远无法解决。所以，租房的朋友还是要沉住气，心态平和地去找房和租房。
在大多数情况下，都是陌生的外来人需要租房。外来人到一个新城市，长住的话也必须租房。房客和房东互不相识，其中存在严重的信息不对称。
那么到底房东占优势，还是房客占优势？在我们的既定想象中，肯定觉得房东有优势，但其实真的不好说。应该说，双方各有优势，也各有劣势。
单纯从房子的角度看，房东肯定更为熟悉。房子是否有些漏水，门窗是否关不严，空调是否有些失灵，这些问题房东心里比较清楚，而房客一时半刻搞不清楚，往往租下以后才发现房子存在很多毛病。
更有一些因素是房客看房时不可能搞清楚的。比如楼下的邻居是否会在半夜两点开洗衣机，搞得地动山摇？楼上的邻居是否会在早上五点开始拖桌搬椅大放音乐？这种情况恐怕很多朋友都经历过，尤其今年疫情，很多家庭的孩子被迫在家上网课，甚至体育课也要上网课。这对于居家办公的人来说，简直就是一场灾难。
但租房市场中的信息不对称是双向的。房客是什么背景，他会怎么使用房子，这是房东最为头疼的事情。比如房客是否会把房子拿去转租，摇身一变成为“二房东”？房客又是否会在租下房子以后，塞进五六张双层床，改造成集体宿舍？……如此种种，都是极有可能发生的事情。
如果房子原本的装修不错，经过这么一折腾，那肯定全毁了。甚至有房客在房间里做一些地下的、灰色的、违法的生意，房东对此也都头疼不已。
很多租房合同都很简单，没有把房客这些可能破坏房子的行为都考虑在内，这就叫做“不完备契约”。当然这份契约也不可能完备，因为房客使用房子的方式必定会超出房东的想象。
长租公寓本身是一种不错的想法，认准了这个信息不对称的市场，通过减少其中的信息不对称来盈利。但是长租公寓也存在很大问题。
第一，具体房子的不确定性。长租公寓的装修设计是标准化的，但仍和房子本身的质量有关。而邻居的素质，人的问题，也是长租公寓所无法控制的。
第二，那就是长租公寓本身的风险，系统性风险。长租公寓的企业一手收取租金，一手交付租金，而它一定会利用这个时间差做一些运营甚至金融投资，这其中就蕴含着风险。但租客和房东其实无力监督中介这些行为。
基本上，租房市场里免不了矛盾，事先的合同也不可能完备。事后如何通过调解、诉讼的方式，解决租房市场里的各方矛盾，这也是重要的一环。
我在国外读书时，有一次跟几位朋友聊天，发现大家都有打官司的经验，都是为了租房纠纷而打官司，很快就能出结果。这种有效率的法律制度也算是解决租房矛盾的最终保障。
02.
资深租房住户，鲁迅
说了太多令人泄气的分析，下面我们还是聊聊“八卦”，说一说绍兴人鲁迅当年在上海长达九年的租房经历，可与我们今天的租房生活进行一下比照。
今天有好几处地方都被称为“鲁迅故居”，北京八道湾胡同的房子，确实是鲁迅故居，这是他在1919年花了3500块大洋买下来的房产。但是后来鲁迅漂泊各地，尤其最后九年都在上海度过。
鲁迅在上海并没有买房，所以上海的好几处鲁迅故居，其实都只是鲁迅租过的房子而已。
鲁迅在上海一共租过四处房子，但这四处房子距离都很近，都在一平方公里之内。他所住的地块叫做虹口，原本属于华人的华界，但紧贴着公共租界，是英国人“越界筑路”偷偷开辟出来的地区。后来鲁迅有一本杂文集叫做《且介亭杂文》，就是取租界两个字的一半。
1927年10月3日下午，鲁迅和许广平来到上海，先住在共和旅馆。当时鲁迅并没有想过要在上海常驻，但他在上海几天，接待了许多朋友，发现他的主要业务合作伙伴北新书局已经扎根上海，他的三弟周建人也住在上海，而且上海文化氛围非常浓厚，书店众多，许广平也有很多同学生活在上海。于是鲁迅这才动心，开始想在上海住下去。
1927年10月8日，鲁迅的日记里记载：“上午从共和旅店移入景云里寓。”
鲁迅在上海的第一处住房，就是虹口横浜桥的景云里23号。鲁迅为什么会选择租住景云里，原因很简单，因为三弟周建人就住在景云里。此外，还有不少文化人也住在景云里这条弄堂里，如茅盾和叶圣陶等。
当时在上海租房，有一项比较特殊的制度，就是除了房租以外，还要交一大笔“顶费”。顶费既不是房租，也不是押金。
因为当时上海一般都是租地造屋，土地属于土地所有者，而房地产厂商只拥有这片土地上房子的20至30年的经营权。所以当时上海绝大多数房屋是无法买卖的，只能长期租赁，这笔长期租赁费用就叫做顶费。
支付顶费以后，房客就获得合同规定年限内的房屋使用权。支付顶费以后，房客就可以把房子转租出去，自己做二房东。当然也可以把房子直接转租给别人，问他们收取顶费，这样房屋的支配权就转移到支付顶费的人手中。顶费一般是很贵的，动辄几百大洋，也有些房东只收金条做顶费。
而鲁迅为了入住景云里23号，支付了55元大洋的顶费，算是极便宜的，也能看出景云里当时的位置一般，并不是当时上海最为热闹繁华的地段。鲁迅后来搬走以后，曾把房子租给柔石居住，并没有问他收取顶费，可以看出对年轻人的关心。柔石去世以后，鲁迅才收回景云里的顶费，和这套房子彻底切断了关系。
03.
同被租房问题困扰的鲁迅
鲁迅在景云里住了近一年。虽然当时上海的文化生活还不错，但物质生活不怎么样。夏天太热，冬天太冷，这些在鲁迅的日记和书信里都有反映。鲁迅抱怨上海的冬天太冷，没有火炉。夏天则有很多蚊子，不能做事，这些方面就没法和北京相比了。
同时，景云里还非常嘈杂，男女老幼的声音混杂在一起，还一直有人打牌，即使到了半夜还有人听无线电。鲁迅最害怕无线电里的国粹戏，里面一段“唉唉唉”，“呀呀呀”，正在写文章的鲁迅觉得头脑发昏，一点都写不出来了。
鲁迅在景云里23号的时候，和邻居的关系也不好。许广平回忆说，他们后门对面住着一户挂牌大律师。大律师家的孩子非常顽皮，经常在鲁迅他们家煮饭时，在饭里投入石头、泥沙。
鲁迅没办法，跟人家说了，结果律师家的孩子变本加厉，按照许广平的做法，就是做出“上海流氓最可鄙的行为”，在墙上用白粉笔画大乌龟，在后门口撒尿。许广平觉得这简直就是噩梦，最后不得不搬家。
搬到哪里去呢？鲁迅先是搬到同一条弄堂里的景云里18号，与周建人一家合住。但是两户人家口味终究不大一样，合住在一起多有不便。周建人夫妇的孩子太小，对于一直要写作的鲁迅来说也太吵。
最后一个原因，1928年12月，许广平怀孕了，考虑许广平安胎的需要，鲁迅决定搬出去，在旁边另租一套房，这就是景云里17号。
但是搬到景云里17号以后，鲁迅过得仍旧不太开心。最主要问题是，水和电供应不稳定。
我们之前说到，景云里处于租界边缘。当时的自来水和电力供应，租界内是由工部局提供的，华界内是由闸北水电公司提供的。工部局的水和电质量较好，价格又比较低廉，所以虹口很多住户都会安装租界的水管和电线。
但是久而久之，工部局认为，这些地区既然使用我们的水电，就应该收取管理费。而上海市政府对此无法容忍，这是主权问题，不容争议。所以上海市政府要求，虹口这些地区不能再使用工部局的水电，只能使用闸北水电公司的水电。鲁迅搬到景云里17号以后，就经历了这场大改造。
改用国有水电以后，最大问题就是自来水时有时无，电灯电力不足，亮度还不及蜡烛。鲁迅的生活质量显著下降，再加上周围的嘈杂仍和过去一样，没有丝毫改善。鲁迅在和朋友的通信里大吐苦水，甚至考虑是否要搬家回北京。
1929年5月，鲁迅回了一次北京去探亲。但是他看到八道湾的住所已经被占，即使回到北京也要租房。同时，北京的文化氛围也很糟糕，他的宿敌顾颉刚也刚刚回到燕京大学教书。想想许广平生产在即，鲁迅也就放弃了回北京的打算。
1929年9月27日，鲁迅的儿子出生，也就是周海婴。鲁迅的两人世界从此变成三人世界。鲁迅在上海两年也没装火炉，但看到儿子出生，为了孩子的健康，鲁迅在家里安装了火炉。但即使这样，周海婴还是一直感冒。从鲁迅日记里可以看到，鲁迅一直带孩子去看病。鲁迅觉得景云里终究不行，还是要换地方。
这个时期，一个事件最终导致鲁迅搬家，这是我们都很熟悉的故事。
鲁迅在1930年3月加入左联，很快被政府盯上。鲁迅走在路上，就觉得一直有人跟踪，他不得不带着许广平、周海婴到附近的内山书店以及内山完造家避难。
但是，他也不可能一直借住在别人家，必须尽快找房子。在内山完造介绍下，鲁迅搬到了附近的拉摩斯公寓。
旧时的拉斯摩公寓
拉摩斯公寓是英国人建造的，顶费要比景云里贵很多，一共需要500大洋。而每个月的房租也要50元。这里原本是内山完造的一个日本朋友的住处，他们因为工作需要搬到青岛，房子就空出来租给了鲁迅。
拉摩斯公寓就在内山书店的斜对面，几百米距离，鲁迅每天散散步就到内山书店了。鲁迅在拉摩斯公寓的水电都是以内山完造的名义搞定的，鲁迅后来干脆把通信地址也写成内山书店，他与内山书店的关系也变得更为紧密。
拉摩斯公寓有一个重大缺点，就是朝北。可能英国人不够了解上海的情况，在上海，住房朝南很重要，朝北房间的采光会有问题。
鲁迅搬到拉摩斯公寓，也顾不了许多了。他新做了很多书架，买的那些书终于有机会能放出来。周围环境也不再嘈杂，鲁迅准备好好写作。
04.
最终的归宿
但是好景不长，没过多久又发生了很多事。
1931年1月，鲁迅搬入拉摩斯公寓后大半年，柔石被抓，一时间风声鹤唳。鲁迅不敢住回拉摩斯公寓，带着许广平、周海婴还有保姆许妈，到外面旅馆借住避难，一直到2月底才回家。
回家住了大半年以后，到了1932年1月，日军进攻上海，发生“一二八”淞沪抗战。闸北虹口都是战场，甚至拉摩斯公寓都曾被枪击。鲁迅发现平时写作的书桌旁边的位置，已经被一枚子弹洞穿。
拉摩斯公寓无法居住，鲁迅不得不再一次携带家眷去租界里避难。
几个月以后，战事平息，鲁迅立即回到拉摩斯公寓检查情况。鲁迅已经被多次搬家折腾得疲惫不堪，他的宗旨是，只要房子还能住，就尽量不搬。
鲁迅一家回到拉摩斯公寓以后，没过几个月，鲁迅不得不又开始找房子，因为周海婴的健康又出了问题。周海婴小时候就有哮喘，体弱多病，需要温暖的环境，拉摩斯公寓不是很好的选择。
1933年4月，鲁迅与许广平、周海婴搬到距内山书店仍不远的大陆新村，入住大陆新村9号。这也是鲁迅在上海的最后一个住处，今天上海的鲁迅故居就设在这里。
鲁迅在大陆新村生活了三年多，这也是他在上海期间相对比较安稳的一个时期，他晚年的绝大多数著作也都是在大陆新出完成的。
鲁迅在大陆新村的房租是每月63元，这在当时属于比较贵的房子了。这套房子南北通风，建筑质量好，下雨不会漏水，还可以使用煤气炉。周海婴的身体健康在大陆新村寓所里很快得到了恢复。后来，周海婴先生一直活到82岁，成年以后身体还是相当不错的。
而且大陆新村的房子比较宽敞，鲁迅在一楼二楼都可以会客。鲁迅会见萧军、萧红这些年轻作者的故事，都是搬到大陆新村以后发生的。鲁迅在大陆新村的心情也有了极大的改善，日记里可以看到好几次阖家团聚、庆祝节日的记载。
但即便如此，鲁迅内心深处仍然有一些不安全感。到了1936年的下半年，日本侵华的迹象越来越明显，大陆新村周围住客的情况也越来越复杂。再加上鲁迅的身体出现了严重问题，日本医生也劝他，大陆新村还是过于嘈杂，往来的朋友太多，养病最好还是要搬家。
据说鲁迅又动了搬家的念头，托朋友打听住处。这次他想彻底搬离虹口，搬到法租界霞飞坊去。但是他最终没有成行，因为1936年10月19日，鲁迅在大陆新村寓所不幸去世。
尾声.
鲁迅在上海生活了九年，也是他生命中的最后九年。
他在这个过程中搬了四次家，分别是景云里23号，景云里17号，拉摩斯公寓和大陆新村，而暂时寄居在别人家里或者内山书店里更是有无数次。
鲁迅对于这几处住处都不满意，只有最后几年大陆新村的寓所里才获得稍许安宁。即便如此，鲁迅在这些并不令人满意的环境里，却也写出了大量杂文，成绩斐然。同时，鲁迅也在这个时期有了儿子周海婴，享受了一段重要的人生时光。
关于租房问题，很抱歉，我的确无法提供一套完美的解决方案，所以只好和你讲一讲当年鲁迅租房的故事，希望你能从鲁迅的经历里获得一些启发。
,鲁迅当年北京机动车限行 也被租房折磨过相关：
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