泽平宏观：调控之后房地产向何处去？

2017-03-20 01:13:26 来源：网络

摘要近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论，但是，我们发现，90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的，越是流行的观点越是用情绪代替分析。从客观逻辑的角度，究竟什么因素决定房地产市场的销量、价格和投资？新一轮房地产调控效果如何？调控之后，房地产向何处去？

　　房地产周期研究》，系统深入研究了房地产周期、人口迁移、大都市圈、土地财政、房产税、全球历次房地产大泡沫等基本问题，先后提出了“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”等判断。

　　近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论，但是，我们发现，90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的，越是流行的观点越是用情绪代替分析。从客观逻辑的角度，究竟什么因素决定房地产市场的销量、价格和投资？新一轮房地产调控效果如何？调控之后，房地产向何处去？

　　判断房地产周期可以很复杂，作为最懂地产的宏观分析师，我们认为也可以简化为一句话“利率、杠杆)决定了房地产需求的短期基本面，未来低利率环境能否改变？中国会否步入一轮贷款利率的加息周期？放在更长远的角度，货币还会否超发？

　　4、房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果？限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求？房地产调控成本最终是谁承担的？过去二十多年房地产长期牛市下，谁是房价上涨的受益者？房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么？

　　5、什么是房地产的长效机制？房产税能否推出？为什么有的地区比如德国，对房价调控相对成功，有的地区比如香港，房价奇高？中国一线大城市未来是德国化还是香港化？

　　6、中国房地产市场的风险有多大？房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险？观察到哪些迹象我们需要提高警惕？

　　对未来房地产形势，答案就在上述六个问题里面。

　　美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%-0.75%调升到0.75%-1%，点阵图显示17年还将加息2次，预计在6月和9月，18年加息3次、19年4次，缩表尚无计划。从16年下半年以来，美国经济正从复苏走向过热，PMI、PCE、薪资等主要指标均加速，主要受补库存、周期加速器、特朗普财政扩张预期等推动，美联储加息开始提速。美联储加息公布后，中国香港、中国大陆均跟随加息，英国、日本和瑞士均维持基准利率不变。特朗普公布首份预算蓝图，国防开支增科研预算减，预算大纲没有包括1万亿美元的基建计划。2月美国、欧元区、德国通胀均走高，美国PPI同比2.2%，比上月加快0.6个百分点；欧元区CPI年率终值2%，为2013年1月以来高位；德国调和CPI同比2.2%，为四年半最高值。英国将与欧盟正式谈判脱欧，已获议会上下院和英国女王批准。全球股指上涨，美元指数下跌，美国10年期国债收益率在2.6%附近震荡，贵金属和大宗商品价格上涨。

　　工业增加值同比增6.3%，预期6.2%，前值6%。2月固投同比增8.9%，前值8.1%。2月社零同比增9.5%，前值10.9%。内外需全面复苏，出口、制造业投资、房地产投资、基建等均超预期回升，中国经济周期正从衰退走向复苏，驱动因素来自于美国经济加速对中国出口和制造业投资的外溢，地方政府换届后基建投资冲动，一二线和部分三四线地产补库需求，实际贷款利率较低企业融资需求旺盛，但是消费受汽车消费拖累名义和实际增速双回落。1-2月财政收入同比增长14.9%，支出同比增17.4%。财政收入高于上年同期，主要受PPI大幅回升、企业盈利改善、地产销售火爆的影响。本周地产成交环比回升同比回落，3月土地供应和成交下滑，乘用车销量增速回升，出口复苏放缓但趋势不变，发电耗煤涨幅回落，钢价下跌，油价反弹，菜肉价格回落，生产资料大部分价格同比回落。

　　人民币汇率小幅升值。

　　GDP增速6.5%左右的目标不低；17年人民币汇率稳定，不希望通过贬值来增加出口；将在香港和内地试行“债券通”；70年产权到期后自动续期；设立雾霾专项基金，打好蓝天保卫战。3月16日国务院公布《关于进一步激发社会领域投资活力的意见》，要求扎实有效放宽行业准入、进一步扩大投融资渠道、认真落实土地税费政策、大力促进融合创新发展、加强监管优化服务，进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投资活力。国家能源局、发改委、中煤协认为未来煤炭供大于求的矛盾未发生根本性改变，要严格落实减量化生产有关措施，17年去产能扩围至煤电，煤电产能要去5000万千瓦。去产能、去杠杆、降成本工作部际联席会全体会议认为钢铁供过于求的格局未变。北京、广州、长沙、南京、郑州、石家庄6城楼市调控升级，多地银行房贷最低折扣上调、房贷审批周期延长。