受益于降息降准、减税、放松限购限贷等政策刺激，2016年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。三四线分化明显，受益于一二线挤出效应的城市销售火爆，人口继续向大都市圈及部分核心二线城市迁移。未来补库存将有助于地产投资改善。
由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。
1.2 三四线城市销量分化明显：都市圈周边+部分农民工回流地区
虽然近期北京、上海由于人口调控人口增长放缓、甚至负增长，但我们在报告《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》谈到“城市功能区”概念，即超越行政边界看待城市。在人口强力调控下，北京、上海行政区域内的人口可能在短期增长放缓，但在其周边行政区域的人口增长会很快，比如北京周边的廊坊市三河市燕郊镇从2010年的29.2万人快速增至2015年的约75万人。并且，天津、深圳、广州或部分受益于北京上海人口强力调控，近几年人口大幅增长。
因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，房地产周期长期看人口，短期看金融和土地，直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。
自去年末中央提出推行“人地挂钩”、建立促进房地产长效机制以来，热点城市的相关进展不及预期，目前限购限贷、房贷优惠折扣上浮等短期调控政策只是把需求推迟。比如，在《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，商品住宅用地计划仅安排260公顷(含自住型商品房用地83公顷)，比2016年的850公顷骤减近七成。2月28日，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，其中一个亮点是要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。从土地制度上看，城市土地供给规模由政府制定的中长期土地利用规划、五年土地利用计划、年度土地利用计划等确定，一旦中长期土地利用规划和相关城市总体规划确定总量，除非进行修订，否则土地供给将受到严格限制。如果长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年一线和部分二线房价或将面临新一轮上涨压力。
2.2 三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续
3.2 2017-2018年补库存将推动房地产投资
(责任编辑：DF318)
,三四3维地图 线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应相关：
深化改革 增强社保制度可持续性摘要 综合考虑我国人口结构、就业结构变化趋势和社会保障可持续发展要求，研究出台渐进式延迟退休年龄政策。通过划拨国有资产补充社保基金、做大战略储备基金、开展基本养老保险基金投资运营等措施，多渠道筹措资金。 ●综合考虑我国人口结构、就业结构变化趋势和社会保障可持续发展要求，研究出台渐进式延迟退休年龄政策。通过划拨国有资产补充社保基..
推进个税改革应解决五方面问题摘要 个人所得税是我国税制体系中一个重要税种，也是一个与老百姓关系最为密切的税种。近一段时间，社会上要求推进改革的呼声不绝于耳、见仁见智。我们认为，中国在进入经济发展新常态下，个税改革已经不是某一个具体要素的改革，而是进入到了一个整体性改革的新阶段，需要结合经济、社会发展进行统筹规划、通盘设计。下面，就个税改革若干热点问题谈几点看法。 ..
去产能“不去饭碗”摘要 43岁的朱宇曾在水钢集团工作22年，如今，他自主创业成为一家汽车快速保养中心的老板。“中心有5个人，其中3人来自水钢。开业一年多来，扣除店面租金、人工成本及其它日常开支，预计今年能盈利。”朱宇说。 43岁的朱宇曾在水钢集团工作22年，如今，他自主创业成为一家汽车快速保养中心的老板。“中心有5个人，其中3人来自水钢。开业一年多来，扣除..
法多项举措引进科技创新国际人才摘要 日前，在法国商务投资署巴黎总部举办了“Welcome to France”网站启用仪式。法国经济与财政部长米歇尔。萨班宣布，法国将在今年春天推出“Visa French Tech”这一面向科技和科创领域国际人才的签证，这将与去年推出的优秀人才居留证(Talent Passport)一起，为国际人才去法国工作、生活和投资等提供便利条件。 日前，在法国商务投资署巴黎总部..
纽约油价失守50美元关口摘要 美国原油产量及库存增加的消息近期主导国际原油市场情绪，供过于求的预期严重打压油价，纽约轻质原油主力期货合约价格跌破每桶50美元心理关口，当周跌幅9.08%，伦敦布伦特油价跌幅8.10%。 美国原油产量及库存增加的消息近期主导国际原油市场情绪，供过于求的预期严重打压油价，纽约轻质原油主力期货合约价格跌破每桶50美元心理关口，当周跌幅9.08%..
伦敦金融城市长：将给予留学生工作签证便利摘要 伦敦金融城市长庞安竹近日结束了对中国的商务访问，据中英商会人士透露，庞安竹此行不仅为推动中英城市间贸易、金融领域合作，还承诺呼吁推动中国留学生在英工作签证便利化。 伦敦金融城市长庞安竹近日结束了对中国的商务访问，据中英商会人士透露，庞安竹此行不仅为推动中英城市间贸易、金融领域合作，还承诺呼吁推动中国留学生在英工作签证便利..
静候联储加息 关注库存逆差——海通宏观周报摘要 【静候联储加息 关注库存逆差——海通宏观周报】资产扩张、杠杆飙升！与经济增速相比，我国银行业资产扩张速度近几年加快，杠杆率也居高不下，且主动负债行为急剧增加。（微信公众号姜超宏观债券研究） 银行业杠杆是怎样炼成的？银行业资产扩张速度近几年加快，杠杆率也居高不下，且主动负债行为急剧增加。 利率走廊传导不畅。 油价再次跌..
集聚创新要素连通城乡一体 特色小镇成我国经济发展新引擎摘要 当前，特色小镇已经成为一个“热词”。我国一批特色小镇以产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”的独特优势，成为实现创新创业者梦想、加快供给侧结构性改革、促进产业转型升级、培育经济新动能、建设服务型政府的新平台。在快速发展的同时，特色小镇也出现了一些“异化”的倾向，有些地方依靠政府部门的干预和推动，打造“政绩小镇”，有些地方则房地产化明显。为此，..
英国议会将辩论脱欧法案 最快或14日启动脱欧英国议会上院早前拒绝通过政府提交的“脱欧法案”，同时作出两项修订，据报议会下院周一将辩论有关法案。若两院周一通过法案，政府或最快在周二正式启动脱欧程序。英国“脱欧”事务大臣戴维斯在12号呼吁议会下院拒绝批准“脱欧”法案修正案。戴维斯表示，英国人民在去年6月23号已经决定离开欧盟，议会没有推翻公投结果的权力。戴维斯：“我们不能让议会任何一院推翻英国人的决定，他们没有否决权。”英国议会上院早前拒绝批准政..
美中能源专家：美中开展能源合作符合世界期待摘要 来自美国和中国的能源专家10日在接受记者采访时表示，美中两国作为全球能源消费大国，在常规和清洁能源领域具有巨大合作潜力。两国间的有效合作既对双方有益，也符合世界的期待。 来自美国和中国的能源专家10日在接受记者采访时表示，美中两国作为全球能源消费大国，在常规和清洁能源领域具有巨大合作潜力。两国间的有效合作既对双方有益，也符合..