由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。
现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，但是一旦价格一跌下来，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存模式相矛盾。
现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国家和地区中，大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能：居住功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，用房地产的非居住功能拉动经济，很多国家都陷进去了，房地产绑架了经济，引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段，所以未来走势及影响比较麻烦。我认为，需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。
第二，房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。这个时候，房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性，我认为市场调整的趋势并没有走完，未来还会回到调整过程中，没有什么强大力量能支撑它持续性上涨，多数城市仍将回归下行趋势。
在政策没有退出的情况下，房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复，即总体上扶持了一阵子市场，又反过来调控部分城市，结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。严格来说，地方政府没有力量扭转市场调整的趋势，因为大的趋势主要取决于宏观政策，就是中央政府部门的政策，包括流动性的宽松，直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾，一般情况下难以改变市场，即使有作用也很短时间。
未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小，所以大的方向，我认为调整趋势还会出现，还会持续，同时短期波动会比较多。
第三，关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾，什么矛盾？第一，政策时间不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上，但是房地产市场撑不了几年，政策的作用就一两年，甚至更短。第二，市场是分化的，扶持政策很难解决分化的问题。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化更加突出。第三，政策只能刺激市场的需求，去库存，但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资，住房销售增加多少，对消费、经济的拉动作用不大，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。
下一步政策怎么办？总体上保持市场相对稳定的条件下，重点加强两个方面：
第一，加强长期性政策，尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。从经济发展、城镇化角度明确国家的长期政策，这样对于稳定预期，引导预期有作用。同时，也能够跟短期政策结合起来。
第二，政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点，扩大试点范围，至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。因为一线城市热起来，调控一线城市会引起二线城市热，如果二线真热了，再去调控它，可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投机需求就会再起作用，刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场流动性较多，投资投机需求的力量很强，短期很快会使部分市场转向短缺。因此可以试一试房产税的作用，也就是先在局部扩大试点范围，起一定警示效应，解决区域市场分化的问题，抑制连锁影响。
还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上促进其加快转型发展。现在房地产即使能够拉动经济增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，这边去过剩产能，那边又拉回来，市场很容易被不同政策左右，摇摆不定。我国经济发展进入新阶段，在新常态条件下，房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。如果想让资金流向新经济、新产业，就要控制这方面的投资，让资源实现重新配置。
第二，货币与汇率问题。近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。
从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。
第三，城镇化问题。中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。
从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。
问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。
第四，市民化问题。现在有说法认为，通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看，2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。
从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。
本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面原因。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因，受到流动性推动的。
一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。
二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。
三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。
四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。
五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。
归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。
我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。
本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多？通过构建指标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推动，但绝大部分是受资金面推动的。
我们认为，如果国内这种过多的流动性追逐过少的安全资产游戏持续的话，以下七个城市未来会成为资金暴涨的焦点，分别是：厦门、广州、海口、杭州、宁波、福州、天津。
中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋势，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。总体的下行是一个大趋势，一线、二线回暖感觉不到这个大局。过去一线、二线暴涨以后，中国房地产市场短期的风险正在积聚，未来会在冲击下发生一些大的调整，一个很重要的原因是人民币贬值预期的加深，以及资本流出的加剧，这是我们应该担心的风险。
(责任编辑：DF208)
,社科院专家：房地上京新航线 产将进入市场调整期 短期风险正在积聚相关：
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