昨天，《中国住房发展报告》课题组完成的《中国住房2016中期报告》在北京发布。
报告认为，当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。
报告认为从前期政策及市场反应来看，总体政策方向明确，中间调整也比较及时，并取得了一定的效果。但调控中也出现了一些问题：国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑等；一、二线城市政府层面上，市场监管没及时跟上，土地供应政策较为被动等；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质性制度性政策出台不多。
报告预测，基于过去房地产周期经验以及影响因素变化对未来趋势预判，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后。“调整可能迟到，但不会缺席。”具体来说，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或呈回落趋势。房地产投资增长幅度或将趋缓，2017年或将出现波动。
另据第一财经报道，2016年以来，全国商品住宅平均销售价格增幅3月份为最高。商品住房库存2016年上半年预计比2015年降低约0.5亿平方米。上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点。5月份商品房累计销售、房地产投资同比增速出现了微幅收窄新迹象；先行指标大幅回升，除土地以外所有指标都已转正或快速增长，同时5月份增长幅度有所放缓；住房价格上升城市数量不断增多，城市间分化持续加剧。
“当前房地产市场的总体回升主要是由于政策促进和市场预期变化所引起，波动分化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。”报告说。
该研究报告课题组认为，目前有五个问题值得关注：
一是空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存；二是潜在供给大幅增加，代表未来供给水平的住房新开工面积同比增速持续快速增长；三是价格大幅上涨波动，一、二线部分城市房价和地价呈现非理性上涨；四是房企面临信贷违约风险，企业资金来源松紧失当交替频繁。企业负债率创历史新高，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险，资金供给的可持续性面临挑战；五是房地产投资后劲不足，未来经济下行压力依然较大。下半年尤其2017年宏观经济增长面临动力依然存在不足。
报告建议，确保住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。未来的房地产调控应锁定五大目标：促进库存持续减少，确保房价平稳运行，力争投资实现中速，扭转供需空间错配，防范住房金融风险。采取“细水长流”调控策略，保持调控有“温度”可持续；实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期；实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策；实施分城施策的调控政策，同时要求城市间调控协同配合；加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新需求。
报告同时呼吁，调整中国城市发展的方针，重构土地供应结构体系，深入推动住房供给侧结构性(空间结构)改革。放开对大城市的限制，在大城市中心城区人口超过最优规模时，建立多中心，解决城市病；将大中小城市、小城镇协调发展和以城市群为主体形态结合起来，全面发展城市群内的中小城市和小城镇。
落实到房地产上，报告建议，放开一、二线城市人口限制，加大一、二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进住房市场的空间收敛，带动住房投资增长。采取相应措施，通过土地指标的空间交换制度，调节、限制三、四线及以下城市的土地供给和住房供给，将库存逐步消化。
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