十八大报告已经明确,未来房地产市场发展继续坚持走“双轨制”。
记者注意到,在十八大报告中,与房地产市场有直接关系的内容并不多,主要有“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”。这句话明确了未来房地产市场的发展方向,即坚持实施住房制度的“双轨制”,也就是说,未来政府会通过加大对保障性住房的建设,来保证中低收入人群的住房需求,而对于改善型需求,以及正常的刚性需求,则通过市场供应来解决。
由于房地产市场与宏观经济、民生、城镇化以及全面建设小康社会等多个方面有着极为密切的关系,因此十八大报告中在其他方面也顺带会提到住房,如“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活”。而通过系统梳理报告中所有与房地产有关的内容,已经基本可以勾画出中长期房地产市场发展的大致趋势,即在居民收入倍增大背景下,以及城镇化进程过程中,房地产市场在未来还能保持较快发展态势,至少在未来十年时间内会一直如此。
因为工业化、城镇化仍在快速发展,国民收入稳步提高,消费结构不断升级,新增住房需求和改善性需求将会持续增加。中国指数研究院提供的一份市场报告预测,未来十年,我国至少有120亿平方米的住房需求,相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。目前,我国城市人家住宅面积水平较低,有超过7000万户的城市家庭人均住房低于30平方米,改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准,这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房需求。此外,若按人均30平方米计算,未来十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房需求。
除了住房市场之外,城镇化和收入的提高,还会对商业地产、旅游地产、产业园区地产等发展产生巨大影响,可以预见,此类地产规模在今后同样存在较大的发展空间。
重要性仍不可替代
虽然十八大报告中并未明确房地产业的地位,但专家表示,在未来,房地产行业的重要性仍然非常突出。
过去三十年经济高速增长难以持续,放缓不可避免过去三十年间,我国经济增速普遍在 10%以上,受国内外环境和自然规律影响,未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间,表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看,“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%,十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标,实现国内生产总值比2010 年翻一番,对应年均增长幅度为7.18%。
在未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性,而非单纯追求增长速度的前提条件下,是不是意味着房地产行业将不再受重视？答案是否定的。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出,十八大报告中并未对房地产行业在未来宏观经济中所扮演的角色进行详细说明,而且目前也不再将其称之为支柱产业,但是房地产行业上下游关联约50个行业,在整个经济发展的过程中,它所起到的作用仍不容忽视。
市场化手段取代调控
限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障,长期来看更加注重房地产税等市场化调控模式。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,新一届政府应该更多地倾向其自身房地产市场政策的调控逻辑,可能会出现一些变化。这个变化,应该是当保障房体系逐步完善,双轨制建成,具备了一定市场缓冲期,楼市限购与限贷政策会逐步退出,房产税也会作为限购的替代性政策而逐步推出来。
尹伯成表示,房产税将逐步取代行政手段,对市场进行干预,这是大势所趋。而这种做法,所起到的作用几乎与限购、限贷等政策相似,即通过税收来达到抑制投资、投机性需求的作用。而这种做法也并不违背当前的楼市调控精神,即把抑制房地产投资、投机性需求作为一项长期政策。不过可以明确的是,房产税的出台,不会伤及普通消费者。他指出,房产税征收对象依然是手中握有多套房产的人群,而正常的市场需求,比如刚需和改善型需求,属于免于征收的范畴内。
至于房产税何时会全面铺开,业内无法给出统一的说法。记者发现,认为在最近一年内会全面实施者有之,认为在未来数年内逐步展开者亦有之。尹伯成预测,在明年的“两会”上,中央政府极有可能会部署房产税开征事宜。
短期内房价难大涨
人们更为关心的是,短期内房价会否如同任志强在此前不久所预言的那样,出现大涨情形。
总体来看,我国处于城市化中期,城市住房供应短缺,住房存量不足,半数以上居民人均住房面积在 30 平米以下,如果任由房地产投资炒作,势必造成房价快速上涨,必然会使越来越多的居民通过购房解决住房问题愈加困难,因此抑制投资投机将促进住房回归居住属性,不仅有利于房地产市场的平稳,对调结构和经济转型也至关重要。住建部部长姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示房地产限购政策短期内不会退出,可见抑制投资、投机性需求将长期坚持,差别化信贷和限购措施近期还将继续实施。
对此,尹伯成认为,近期楼市房价难以出现大涨情形。在限购、限贷等政策并未退出的情况下,投资、投机性需求无法兴风作浪,因此房价出现大涨的可能性几乎不存在。不过尹伯成同时认为,基于市场需求仍旧较大,房价下跌的可能性也很小。他表示,老百姓的收入会逐步增长,十年之内会要翻番,这意味着对房价的承受能力会得到加强,而在需求一直旺盛的情况下,房价怎么可能会下跌？
那么,短期内房价将会如何变化？专家表示整个房地产市场会表现得相对比较平稳,如出台新的调控政策的可能性不大,市场预期也比较稳定,因此整个市场表现得比较平稳。不过具体的城市市场状况可能会有所区别,如一些房价水平相对较低的二、三线城市,房价还有可能出现小幅上涨的可能。在中心城市,随着交通、商业配套的改善,部分郊区板块也有可能会微幅上涨。,十八小丑 下载 大后楼市怎么走？
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