美国住房抵押贷款市场新变化
金融危机爆发以来,住房金融市场发生了很大变化。由于对次级贷款的风险性重新认识,所以次级贷款以及次优级贷款在住房抵押贷款中的比例下降非常迅速。截至到2009年第三季度,优级、次优级和次级贷款在住房抵押贷款市场中的份额大致为68%,10%和8%。除此之外,还有一种贷款是前三类的混合,大体占到总规模的14%。
尽管次级贷款的份额在不断下降,但是住房抵押市场上仍然出现了违约现象不断上升的情形,导致大量房屋被银行没收、查封。美国房地产研究机构不动产追踪关于房屋查封报告显示,2009年全美国共有3957643户家庭的房屋被查封,包括收到违约通知、预定拍卖以及银行强制收回,较2008年增加21%,较2007年增加120%。报告还显示,2009年至少收到一次申报查封的比率为2.21%,高于2008年的1.84%、2007年的1.03%和2006年的0.58%。
除了各类贷款的市场份额发生变化外,另一个让人关注的变化是:在住房抵押贷款合同中,一向被认为是安全资产的优级贷款出现了违约数量迅速增加的现象,而且增幅明显超过了其他类型的贷款违约。根据美国通货监理局以及储蓄机构监理局公布的最新数据显示,缴款逾期60日以上的优级房贷,2009年第三季已经增至83.8万户,一年内增幅高达117.5% ,远远超过了其他贷款类型。
尽管目前优级贷款还没有出现大面积违约现象,但是优级贷款违约的出现对于金融机构的影响已经开始显现,出于对风险防范的考虑,金融机构进一步压缩了放款的规模和提高了放款的条件。根据美国通货监理局以及储蓄机构监理局的数据,住房抵押贷款的规模占全部抵押贷款的份额已经由2007年的96.5%下降到了2009年的89.4%,这对于萎靡不振的美国房地产市场造成了不利影响。
优级贷款违约率上升的原因
在美国住房金融市场中,优级贷款一向被认为是优质资产,违约风险非常低,因此是众多金融机构持有的主要资产。但是优级贷款的违约率不断上升却引发了人们对金融危机再度来袭的担忧,究竟是什么原因引发的优级贷款违约率上升呢?
持续高企的失业率和收入下降是直接原因。由于金融危机不断加剧导致实体经济出现衰退,美国出现了持续高企的失业率。美国劳工部最新修正数据显示,2007年12月美国经济开始进入衰退时,失业人口为750万,失业率为5%。目前全美失业总人数为1530万。是经济衰退开始时失业人数的两倍多,有1/3的美国家庭中至少有一个成员失业,2009年的失业率为10%,这是1948年开始失业率调查以来的最高纪录,超越2008年创下的26年高点9.3%。
失业率的上升首先影响的是人们的消费,美国劳工部发布的数据显示,2009年美国消费价格只微幅上涨了2.7%,12月美国零售额环比下降0.3%,明显低于预期的0.5%。由于美国经济增长的70%是依靠消费来拉动,因此经济增长的复苏前景不明朗。失业率的居高不下严重影响到了消费者的信心指数。根据美国密歇根大学每月发布的美国消费者信心指数数据,2009年4月份达到了63.2,这是近26年来的最低点,此后在政府强力刺激下,消费者信心指数开始上扬,但是直到2009年底,这一指数也只升到了72.8,低于经济学家的预测。由于失业率上升,影响到了消费者的收入。根据美国劳工部的数据,从2008年到2009年底经季节调整后的美国工人周实际工资下降了1.6%。
在失业率高企和收入下降的双重压力,越来越多的人能否取得收入成为首要问题。失业的中产阶级会放弃缴款,从而导致抵押贷款合同违约。
美国房地产价格的持续下跌也是优级贷款违约的一个原因。美国住房价格在2006年达到高点以后,就一直处于下滑的趋势当中。根据美国房贷银行协会的统计,2006年全美国普通住宅的价格中位数为239400美元,而2009年中期下降到了190000美元,降幅达到了20.63%。而加利福尼亚州的降幅更大一些,2006年加州的普通住宅价格中位数为533700美元,2009年为327600美元,降幅为38.61%。由于住房价格的下降,很多房子已经成为负资产,一些房主选择断供。另外中产阶级家庭喜欢投资的商业地产面临的困境同样令人担忧。近日穆迪商业地产价格指数显示,与2007年的峰值相比,美国商业地产价格迄今已经下跌41%。投资公司INGClarionPartners的分析认为,到2012年,有价值1.4万亿美元的商业地产贷款将到期,其中有大量贷款为2007年所贷,而当时正是有毒资产问题最严重的时期。由于投资者原先对市场的预期不切实际,前些年价格上涨过度,加上市场可能存在欺诈行为等因素影响,商业地产市场十分混乱而难以清理。
启示
从目前情况来看,尽管优级贷款的违约率上升较快,但是违约合同的数量在优级贷款中所占的比例还比较低。另外,从处理次级贷款危机中的表现来看,美国政府已经充分认识到了维持房地产市场稳定的重要性,政府对于住房市场的一系列优惠政策已经在2009年显现出一些作用,房地产市场开始出现回暖的迹象。再加上政府对于金融衍生品交易的约束增强,因此即使优级贷款违约率上升的态势仍将持续一段时间,也不会造成像次贷危机爆发时的杀伤力。
优级贷款出现违约率上升的情况还是给了我们一些启示:
对于风险因素的认识要更加全面。所谓风险因素是指增加风险事故发生的频率或严重程度的任何事件。对于次级贷款来说,金融机构对于它可能会发生危机并带来损失是有所认识的,至少能从风险补偿上可以看得出来。只是由于道德风险因素的影响,次级贷款发生危机的可能性被有意或者无意地忽略掉了,而且对于次贷危机可能引发的系统性风险没有多少认识。对于优级贷款来说,由于面向的都是收入稳定、信用评级高的客户,因此优级贷款一直被认为是优质资产,但是现在却出现了违约不断增加的情况。之所以会出现这种情况,更多是因为忽略了系统性的风险。优级贷款客户的收入稳定、信用等级高是在经济发展比较平稳的基础上得出的判断,但是现在却是经济衰退期,原先的优级贷款也会变成不良贷款。优级贷款出现危机的整个脉络基本上是这样的:次贷危机爆发导致大量损失出现,投资者信心受到打击,投资减少,金融市场和房地产市场出现下跌,经济增长速度下降或者经济衰退,失业率上升导致优级贷款危机出现。现在看来,优级贷款危机是由次级贷款危机引发的,但是早在2007年次贷危机爆发时,几乎所有的金融机构都没有考虑到由此会出现系统性风险,并可能会导致优级贷款危机的出现。
必须强调金融市场监管的重要性。从美国的住房金融体系和运行机制来看,资产的证券化是连接一级、二级市场的关键,但是并不是所有的资产都可以证券化。能够进行证券化的资产一定要有稳定、安全的现金流。另外资产证券化的过程需要体系中的各个参与者都要履行自己的义务才能顺利完成,这就要求各参与方不能或者尽量减少道德风险。事实已经证明,无论是审查资产是否可以进行证券化,还是努力减少金融体系中的道德风险,依靠金融体系内的参与者进行自律是不能完成任务的,必须要有强有力的金融监管。
要对金融政策进行反思。虽然我们在前面已经分析了优级贷款危机出现的原因,但是无论是次级贷款危机,还是优级贷款危机的出现都和金融政策有密切关系。2001年后为了应对科技泡沫破灭带来的冲击,美国实行了宽松的货币政策造成了流动性过剩,银行具有较大的放款冲动以及人们对未来的盲目乐观预期,人们纷纷开始投资和置业,在住房金融市场就表现为次级贷款盛行。在流动性过剩的刺激下,资产价格飞涨,资产泡沫迅速扩大。当资产泡沫超过了人们的风险承受能力和对未来的预期时,资产泡沫破裂了。于是就发生了次贷危机进而是金融危机和经济萧条。当前为了应对经济萧条,世界各国都在增加货币供给,解决金融体系的流动性短缺问题。这种宽松量化的货币政策很可能是在解决了流动性短缺之后,会迅速地引发新一轮的资产泡沫出现。这种周而复始的变化反映出的是金融政策在反周期的作用并不明显,因此在还没有出现新一轮资产泡沫的时候,金融政策应该提前进行调整。
,对美国住房优级贷款违约率上升的思星期一 考
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