关键词:房地产市场 风险集聚 政策调控
中图分类号:F293.3文献标识码:A
文章编号:1004-491406-054-02
自1998年房改政策实施以来,我国房地产业得到了快速发展。在受房地产业强大的发展潜力、高额的利润空间的吸引力和一系列宽松的政府政策助推力的合力作用下,产生了巨大的市场集聚效应,诱发和膨胀了房地产市场巨大的投资性需求,一部分自主性刚性需求也得到释放,接踵而至的是大量的开发和购买资金的注入,使得房地产价格一路飙升。市场的非理性繁荣,加上受金融危机的影响,房地产市场风险与日俱增。
一、房地产市场风险凸显
1.投资风险。根据有关学者对35个典型城市房地产投资风险的实证研究,结果显示,中国城市房地产投资的风险总体呈上升趋势并且地域差异明显。截至2009年10月,房地产投资风险超过警戒线的城市从2005年的14个上升到了25个。其中,东部风险整体居高,中部基本不存在房地产泡沫,西部个别城市风险较大。{1}
分析导致房地产市场投资风险的原因,主要有以下几方面:
土地供给的垄断性和区域性导致市场的不完全性。在土地市场上,一方面,政府作为土地的唯一拥有者,对土地供给具有极强的垄断性;另一方面,由于土地的不可再生性和区域差异性,使得土地供给呈现区域差异性特征。这种市场内在的缺陷,导致房地产市场发育的不完全性,不仅严重影响了买方的利益,同时,也加大了投资的风险,且区域性市场发展的不平衡,带来投资风险的大小也不同。
供求信息不对称导致了交易的不公平。房地产市场是一个典型寡头垄断的区域性市场。垄断性是产生信息不对称的主要原因。在土地市场上,政府掌握着出让土地的全部信息,而房地产开发商作为买家对该信息了解相当有限。在房产市场上,出于自身利益考虑,开发商向购房者提供的信息,往往不全面、不确定,甚至包含一些虚假信息,相对劣势的购房者很难全面了解购买房屋的真实情况。这种信息不对称,加大了交易的难度。而且,在不同的市场上,无论对于房地产开发商还是购房者,信息披露越不充分,其投资风险就越大。
供需二元性导致房地产业的不可持续。房地产业的重要性不仅仅在于它对国民经济的举足轻重的作用,更重要的是它是一种反映民生的产业。能否满足大多数中低收入者住房基本需求是影响房地产业可持续发展的一个重要因素。
在供应结构中,为追求市场利益,房地产企业和一些地方政府却忽视了大多民众的基本需求,将投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上,供给严重倾斜,二元性特征明显。
现实市场中,供给结构存在二元性,加上房价居高不下,催生了需求市场以投资或投机为主,自住性需求或消费需求即民生性需求得不到满足,供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压。房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈,这势必影响房地产业的可持续发展。
不合理的预期加大了投资的风险。在全球金融危机的影响下,房地产市场也陷入了前所未有的窘境。为保增长,恢复经济,各种宽松的信贷政策相继出台,刺激了住房市场的刚性需求逐渐释放,房地产政策效应在2009年春季发挥到了极致,房地产市场的再次回暖,更加坚定了投资者对房地产价格“只升不降”的不合理预期,诱使投资者伺机疯狂介入,促使房地产市场价格在整个经济低迷中再次攀升,房地产市场更大的泡沫再次形成,新的投资风险蓄势待发。
2.金融风险。房地产业是一个资本密集型产业。无论是开发商建房还是购买者买房,都需要投入大量的资金。在目前情况下,我国大多数居民收入水平较低,收入与房价比差距较大,加上供需结构层次错位,有效需求出现严重不足。为此,政府出台了相应的房贷政策,居民可以通过个人按揭贷款不仅提前圆了住房梦,有的还借此“以房养房”进行房地产投资,这种手段大大地促进了住房需求迅速扩大;另一方面,由于房地产开发商自有资金不足,资金来源主要依赖于银行贷款,企业资产负债率居高不下,用银行的钱谋取自己的利益,一旦一路飙升的房地产价格下跌,发生泡沫挤出效应,房地产投资者无法还贷,势必使银行业遭受前所未有的危机。同时,银行紧缩对开发商的贷款,将导致开发商资金供应链断裂,经营难以为继,美国金融危机的爆发就是一个很好的例子。
二、房地产调控政策效应分析
房地产业能否健康而稳定地发展,不仅关系到宏观经济的平稳运行,也关系到社会的安定与和谐。为保持房地产业实现可持续发展,规避风险,缓和社会矛盾,政府有必要对房地产市场进行适当的宏观调控,引导房地产市场健康有序运行。
政府政策是一把双刃剑,调整目标明确,对象合理,手段有效,调控适度、适时,执行有力、到位,则政策调控正效应效果显著;相反,可能导致政策无效,或者产生政策负效应。
1.金融危机催生2009年房地产政策及其效应。金融危机带来整体经济的不景气,房地产业也面临严峻的挑战。为保增长,恢复经济,仅从2009年以来,政府就出台的一系列房地产调控政策,从二手房转让的“营业税征收时限2年改为5年”,到“公积金住房贷款”和“保障房”的对接,再从“国四条”,到“拿地首付不低于50%”;从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。调控手段从税收到金融信贷,从公共政策到土地政策,可谓多管齐下。其中,信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分,对房地产市场产生了重大影响。整体看,2009年宽松的房地产信贷政策,造成流动性过剩,房价再攀新高,虽有力地推动了房地产市场再次快速增长,也实现了“保增长”的总体要求,但因住房建设周期的长期性和政策措施执行不力,房地产市场供求矛盾没有得到根本解决,反而更加突出,房地产市场泡沫更为严重。2009年曾被认为是我国有房地产市场以来房价最高,增长速度最快的一年。
2.2010年房地产新政联合出击效应。继2010年1月“国十一条”发布以来,在全国房地产市场的确产生了一些短暂的积极效应。随着“地王”的频出,不仅扰乱了市场秩序,而且向购房者传递了房价上涨不合理的预期信号,加上房贷利率提高,导致大批购房者蜂拥而至,产生恐慌性购房,掀起新一轮地价、房价上涨狂潮,金融风险也迅速递增。
为此,政府再次加大调控力度,重拳出击,改进了原有“国四条”,提出了新“国四条”,其一,实行差别化金融和税收政策,其中,对第二套住房首付比例上调至50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,紧缩的房贷政策旨在抑制不合理需求。其二,实施差别化土地政策,在增加土地供应量的同时,土地用途向民生型住房倾斜。2010年的土地供应住房建设为18万公顷,高于2009年的1倍左右,其中要求70%用地作为保障房、中小企业的危房改造以及中小户型的商品房建设等。其三,保障性住房建设规模放大、步伐加快。计划在2010年建设完成保障性住房300万套、改造棚户区280万套。其四,加大市场监管力度。对囤积房源、哄抬房价的企业取消企业经营资格,要求部分央企退出等措施。新“国四条”从抑制投资、投机性需求,扩大房地产市场供应和加大市场监管力度入手,涉及面广泛、针对性强,政策组合度更高,具有更强操作性,有望稳定市场预期,有效调节供需矛盾,从而使房价市场回归理性。但值得注意的是由此产生的一些负面影响。如二套房首付50%,上调银行贷款利率,抑制了通过贷款炒房的投资性需求的同时,也在一定程度上抑制了改善性需求,却难阻挡富人囤积居奇,待价而沽。另外,关于央企的退出,是否能杜绝“地王”现象?可否令地价和房价下跌?邵宁认为,“地王”频出是资金充裕和土地财政所致,房价上涨的根本原因是房地产市场供不应求,尤其是民生性住房供应不足。只要不改变土地供给,不改变目前土地财政的局面,就不能有效遏制房价上涨和“地王”的出现。
三、优化房地产政策效果的建议
房价和政策不断博弈的过程,也是不同利益主体:官员、开发商、银行、投机者、消费者的利益此消彼长的过程。前四个利益主体均可在房价上涨中获得利益,因此,都没有真正抑制房价的意愿。而对于普通消费者而言,因缺乏足够的利益诉求渠道,难以对房价真正产生影响力。因此,要想达到预期的政策效果,有效地抑制房价,笔者提出以下几点建议:
1.正确定位政府角色,改变现行利益机制。在我国房地产市场上,地方政府既是政策的执行者,又是房地产市场的利益主体,一方面靠出让土地获得发展地方经济的资金,同时又可以靠房地产及相关产业的发展推动GDP增长来通过政绩考核。从利益驱动来看,地方政府缺乏抑制房价的动力。在执行政策时难免流于形式,弱化了房地产调控的政策效果。所以,必须彻底改变房地产市场利益机制,使地方政府摆脱房地产市场利益主体的身份,充分考虑民众的幸福指数,成为调控政策的忠实执行者。
2.改变财政收入机制,开征房产物业税。高房价的症结在于土地财政。地方政府依靠大量出让土地获得收入作为地方经济发展资金支持。地方政府在履行政府职能的同时,又扮演“土地商人”的角色,对土地财政的严重依赖,导致政策执行时偏轨。因此,要从根源上来解决这一问题,结合第一条措施,对现有的分税制进行调整,开征房产物业税,使地方政府的财政收入从土地和不动产的交易环节转移到保有环节,不仅可以使地方政府获得长期性财政收入,同时,可以减少短期行为,充分考虑民生,优化投资环境,促使房地产市场进入良性发展轨道。只有在它的财权得到保障的情况下,才可能真正地落实抑制房价上涨的措施。
3.实现住房公共政策,建立土地储备制度。住房政策是一项公共政策,是保障和改善民生需求,促进房地产市场健康、有序可持续发展,这是与房地产政策最大的不同点,而房地产政策是经济政策,以追求经济利益和市场效率为目标。目前,我国住房市场价格居高不下的一个重要原因,就是供给结构性失衡,民生性住房供给严重不足与自住性刚性需求旺盛之间的矛盾。而对于占大多数中低收入人而言,高的房价使他们通过市场来解决住房需求有相当的难度,因此,必须借以住房公共政策,体现社会的公平。为实现保障性住房建设,建立土地储备制度,由公共机构按照规划事先持有所需土地。实践证明,该项制度的推出,对稳定地价,遏制“地王”的出现起到了意想不到的效果。
参考文献:
韩方娟,唐根年.中国城市房地产市场非理性运行特征及其风险比较研究.现代经济,2009
,房地产集聚风险与政府政策效应班婕妤 分析
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