高高在上的房价被万夫所指。在这一个人人都喊房价贵的年代,房价牵动着万民的神经。
围绕房价这一话题上也不乏各方观点的热议,其中有认为房价还会持续强劲上涨的开发商任志强,也有极力抨击、痛恨房价过高的学者刘正山。诚然,在人人都在“恐高”观望的氛围下,看抑或看涨都乃人之常情,而房价究竟如何定价?或应该如何定价却是购房者们都解不开的谜。
对此,《中国联合商报》采访了包括经济学家刘正山在内的部分专家,共同对现时房价争论做了一个理性的梳理、剖析。
两手推动高房价
在刚刚结束的两会上,房价是最受瞩目的焦点。其中,房价过高是一个重要的原因。
住房价格过高且如此疯狂,真是因为人们很有钱?还是人们急切需要住房?
“都不是。房价过高更不是‘刚性需求’所造成的。”经济学家、中央党校多个课题研究组成员刘正山对《中国联合商报》表示。“房价疯狂,是两只手推动的,投机炒房与高地价。”
金融危机以来,由于政府采取救经济的举措,如去年银行新增贷款9万亿元左右,不少人认为,资金这么多,手中的钱一定会贬值。而一般认为住房是最好的保值资产,于是,很多人投资买房。
而在刘正山对房价的实地调查中,一些房地产中介告诉他:70%以上的买房者都是用来投资,甚至一层楼一层楼的买。
受投机行为的追棒下,房价节节走高,同时一些地方政府减少土地供应,在一定程度上造成住房供应不足。“住房是建设在土地上的,如果政府减少土地的供应,就会减少住房的供应。买房的人多,房子却少,价格将上涨。”刘正山认为。
以北京为例,2009年计划供应住宅用地1300公顷,比2008年减少24%。而且这么少的供地“计划”,只完成了70%左右。
政府助长高房价背后是极度的危险,如果掌握不好,甚至会造成泡沫破碎、经济崩溃。刘正山分析其中的原因时说:“地方政府放任或推动房价疯涨,有深刻的原因。1元钱的房地产开发投资,可以为政府带来2元左右的土地出让金及税费。那么,1998年到2008年,房地产开发为政府带来的收益高达28万亿元,相当于2008年中国经济增长总值。”
与此同时也有人认为,高房价是因为作为“第二财政”的过高的土地出让金造成的。回头看我们的历史,在“地王”频现的2009年,中国土地市场土地出让金总金额达15000亿元,同比增长140%。
“房价高,非常重要的原因就是地价高推动的,只要地王一出现,就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变。”大连万达集团董事长王健林表示,“目前实施的招拍挂方式,完全是价高者得,这才是推升房价的根本原因。”
很大的泡沫
房价的定价,与其他商品差不多,只是具体有差别而已。所谓高与低,只是相对而言,主要看参照点是什么。
刘正山认为,根据国际上公认的权威指标,房价是否高昂主要是与住房消费的收入相比,也就是购房者的支付能力相比。而购房者,有两种:自住型购房者和投资者。对于自住者而言,主要指标有二:第一,月供与收入比;第二,房价收入比。但是目前国内有些房地产商和部分学者否认上述计算方法。
月供与收入比,是说,一个家庭一个月支付的房贷本息,不能超过月收入的30%,否则,生存压力很大,对银行也存在较大的还贷风险。经济学最权威的辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中就有这个指标。这个指标所说的房价高,主要用于银行放贷的参考指标。一般衡量房价的还有房价收入比,这则是国内争议最多的一个指标。
刘正山表示,判断房价的是否虚高,一般是按投资指标而定。对投资者而言,一般用租售比。主要考虑多少年就可以收回投资,这也是衡量房价泡沫的最主要指标。
目前通用的有两种算法:一套住房的月租金与这套住房的房价之比,合理范围一般在1:300～1:200。当然,低于200更好,不超过300最好,否则,这样的房地产不具备投资的价值,现在,我国很多城市的住房,按照租售比衡量,早已不具备投资价值,所以,泡沫很大。
清华大学教授、著名经济学家蔡继明也表示,房价与收入之比超过6倍,国际上通常认为存在泡沫,而我国的房价与收入之比大概在8倍以上,很显然我国房价偏高。
做好地方政府定位
在一个泡沫化的市场上,可以继续推高,但不会太高。因为,只要是泡沫,都必将破灭。城市化进程加快也不能掩挡住有泡沫的实事。
“城市化加快是必然趋势,但也未必会带来高房价,城市化被夸大,高房价并非‘刚性需求’所造成的。但是在这个问题上政府缺位很严重。”刘正山强调说。
既然泡沫必将破灭,那么如何才能让泡沫下的房价不至于祸及殃池呢?
除非快速增加消费者的收入,逐渐消化。但是在这个问题上政府缺位很严重。
对于政府该如何调控,刘正山表示,首先要做好的是地方政府的定位。其次,要重新定位住房的性质。几乎所有的发达国家,都是在经济起飞的初期采用优先保障居住问题的方针,由政府主导解决住房问题。
当社会主要群体的住房问题解决之后,才放开商品房市场、推进住房私有化。随着的住房短缺问题逐步缓解,发达国家才广泛开始实行住房市场化政策,放松或取消租金管制,对社会出租房不再大规模建造,转而翻修,鼓励住房私有化,增加自有住房的补贴,同时减少对低收入人群的住房补贴。
相比之下我国住房政策,存在过度市场化的趋势,住房保障严重不足。
1998年7月3日,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》23号)提出,深化城镇住房制度改革的目标是:“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”然而,其后政府并未兑现“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的承诺。到了2003年8月12日,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》称:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
截至目前,经济适用房供给比例却只有3%,远远低于1998年国务院23号文件所说的70%的比例。这些所谓的经济适用住房,建设的地点非常偏僻。
“我国应该根据目前经济社会发展的阶段,及时检讨最近几年的房地产政策,并让住房回归本来的面目。”刘正山说。,房价迷局北京遇上西雅图之不二情书 :泡沫有化解难
相关：
出口企业回归如何做大国内市场针对目前经济环境的整体不景气预期,越来越多的企业纷纷出台了自己的应对措施,一些企业开始压缩产能,采用控制库存,释放库存为主线;还有一些企业,采用了产品升级,开辟新的利润点的方式;同时还有这样一些企业,长期以来坚持出口为主要利润点,在目前的经济形式下,有人形容为内外交迫的状态下必须学会两条腿走路的企业。在谈论到出口企业如何转内销的时候,国韵康达·锐机构营销策划首席顾问赵湛认为所谓的出口企业如何回归,如何做大国..
一笔“糊涂账”终要清算“以前土地成本只占20%,现在占到了60%至70%。地方政府卖地的利润高达200%,而开发商的利润只有10%。”针对两会上热议的高房价,全国政协委员、广州富力地产总裁张力看来,购房者的钱并不是被开发商赚了,而是进了地方政府腰包。“房地产的利润率只有营业额的10%,所以房地产行业不是暴利行业。”SOHO中国张欣也明确指出。“10%利润率”是谎言?然而,针对此事,近期有多家媒体却披露了另外一个事实:地产商“10%利润率”的说法是谎言。事..
内销引发礼品北上热潮去年,“第二十一届中国国际礼品、赠品及家庭用品展览会”将在中国国际展览中心举办,层出不穷的创新元素和越来越多的行业参与,让本届展会成为了北方礼品市场发展的风向标。以北京为中心的北方市场在奥运会后迅速崛起,成为礼品内销的主战场,在政府引导、协会组织、展会搭台的利好条件下,励展华群与励展博览集团、励展华博实现资源共享,并将展馆迁至中国国际展览中心。届时北京礼品展六馆齐开,面积达到3.5万平米,参展厂商1000余家,..
张韶涵新歌MV热吻肌肉男 画面激情四射(图)张韶涵激吻李至正据台湾媒体报道，歌手张韶涵(Angela)睽违2年半，即将推出第9张国语专辑《全面沦陷》，如同上张专辑就担任音乐总监，这次不只一手包办专辑音乐风格和制作，更升格MV导演，斥资350万(约合人民币72万)为首波主打《再见之前》MV掌镜，她兴奋说：“以前只要单纯把歌唱好，全力为MV演出，首次接触导演工作，觉得很刺激！”张韶涵在新歌MV里，与偶像剧男星李至正饰演情侣，两人10年前在偶像剧《公主小妹》合作过，再相..
匹克年度财报首次发布2010年3月16日,国内专业篮球装备运动品牌匹克体育用品有限公司继去年9月在香港成功上市后首次发布2009年年度财报。报告显示:2009年匹克实现销售金额30.95亿元人民币,同比增长51.6%;净利润增长67.1%,高达6.28亿元人民币。另悉,3月12日,中国建设银行福建省分行与匹克集团在福建泉州签订战略合作协议,双方达成战略合作伙伴关系。建行福建省分行表示将为匹克集团提供意向性授信额度20亿元人民币,用于各项业务拓展,同时匹克还可以享受..
中国抨击外国奢侈品质量中国省级官员向爱马仕、Hugo Boss和汤米·希尔费格等外国奢侈品牌开炮,凸显出这些大牌在其最重要的市场之一的脆弱。毗邻上海的富裕省份浙江省有关部门在“3·15”消费者权益日将目标对准了进口高级服装的质量。浙江省工商行政管理局在其网站上的公告中说,对来自30个国际知名品牌85批次进口品牌服装的质量监测结果显示,其中48批次不符合中国质量标准。这些品牌中还包括范思哲、Dolce & Gabbana和Zara。有关当局说,他们已查扣了..
浅析新会计准则研发费用会计处理2006年2月15日财政部颁布的新会计准则对研究和开发支出的会计处理由原来费用化向有条件资本化转变。本文就完善研发费用会计处理提出了自己的看法。 研究开发费用 费用化 资本化一、新会计准则对研发费用会计处理及其影响1.新会计准则对研发费用会计处理2006年财政部最新颁布的《企业会计准则第6号——无形资产》主要借鉴国际会计准则,对研究开发费用的费用化进行了修订：企业内部研究开发项目的支出,应当区分研究阶段支出与开..
西部:需输血更需造血西部在变化,用日新月异四个字来形容一点不为过。与十年前相比,现在西部的变化可谓是脱胎换骨。中央对西部抱有很大的希望和信心,继续“深入推进西部大开发”的定调让那些担心失去优惠政策的西部地区吃了颗定心丸。谁也不能否认,西部实力慢慢大了。既然大了,就该学会自强了。要形成自己的造血功能。就如全国人大代表、云南省省长秦光荣所说,帮助老少边穷地区发展的工作,不仅仅是资金投入,还包括改变旧的思想观念以及生产技术的传授..
我为什么选择转基因食品这一段时间转基因食品的话题又变得异常火爆。在各种场合,我经常被问到转基因的问题,大家最关心的是它是不是安全。在我费尽口舌解释了为什么转基因食品并不可怕之后,听者往往将信将疑,然后盯着我问:“你自己吃转基因食品吗?”我当然吃,而且已不知不觉吃了十几年。美国转基因食品开始大规模上市是在1996年,最早推广的转基因作物正是美国人的主粮之一——玉米。现在美国市场上的玉米80%以上都是转基因的,主要是抗虫害转基因玉米。“..
资料链接●有机食品有机食品也叫生态或生物食品等。有机食品是目前国标上对无污染天然食品比较统一的提法。有机食品通常来自于有机农业生产体系,根据国际有机农业生产要求和相应的标准生产加工的。除有机食品外,目前国际上还把一些派生的产品如有机化妆品、纺织品、林产品或有机食品生产而提供的生产资料,包括生物农药、有机肥料等,经认证后统称有机产品。 “有机”不是化学上的概念——分子中含碳元素——而是指采取一种有机的耕作和加..