关键词:工程设计 造价管理 限额设计
0 引言
随着全球经济环境走入低谷,中国房地产行业也不可避免的随之迎来了冬天。在所有行业都在寻找出路、寻求逆境中立于不败的今天,地产行业也应该开始考虑如何从粗犷型向集约精细化发展的转变。一个地产项目的建设过程是一个周期长、数量大的生产消费过程,从投资决策,到初步设计、技术设计、施工图设计,再到施工、项目完工、销售……,长期以来,地产行业普遍忽视工程建设项目前期的造价控制,而把主要精力放在施工阶段——审核施工图预算、审核变更签证价款、合理结算工程价款,这些是目前地产造价部门重点关注和且投入较多人力物力的阶段,这样做尽管对工程造价的控制也有效果,但毕竟被动控制。而实际上,一个工程的造价70%的影响因素,是由决策和设计阶段所决定的。如果加强设计阶段的工程造价管理分析,就能有效地控制建设工程造价,取得事半功倍的效果。
1 建设工程设计阶段造价的特点
工程设计阶段是整个工程的决定性环节,是组织施工的依据,直接关系着工程质量、造价成本、使用效果。一般建设项目分初步设计和施工图设计两个阶段,大型的或技术上复杂的项目分为初步设计,技术设计和施工图设计三个阶段。工程设计阶段编制的设计概算,是具体工程项目投资控制的最高限额,也是控制施工图预算的依据。控制工程造价的关键在于施工以前的投资决策和设计。设计概算确定工程造价不能是简单的按图套用概算定额,而要专业的造价工程师和设计师协同考虑多方面因素对造价的影响,起到有效控制造价的作用。
2 设计阶段造价控制的重要性
从地产目前状态来看,由于市场供求瞬息万变,决策层为了及时对市场作出反应,往往需要在较短的时间内就做出项目上马、限时开始销售的决定,常常导致投资决策时连方案都没有。要准确确定投资额确实不那么容易,尤其是变化比较大建筑,比如宾馆饭店,开发商往往想通过施工过程阶段的造价控制来达到不超出投资预期的目的,可是由于建筑方案、设计标准、所选用的材料设备、所采用的结构形式等等,影响工程造价的因素各不相同,致使一个项目的造价干差万别。如果没有完善的设计,必然大大加大造价控制的难度,甚至导致投入、项目质量与项目销售或经营的多方矛盾难以权衡,俗话说的好,“磨刀不误砍柴工”,因此非常有必要在设计阶段加强对各个工程的造价控制。
3 设计阶段工程造价管理常见问题
3.1 设计部门重技术轻经济现象普遍存在 无论是受委托的设计单位或者是地产公司自己的设计部门,常常为追求各自的经济效益想方设法多揽活,多出图,强调多完成任务,增加产值,却不注重设计的经济效果。为了使建设方、投资方满意,设计注重外观造型,而忽视工程造价,盲目追求高标准。
工程设计单位没有合理架构,往往一个设计团队总体缺乏经济观念,没有专人负责经济这块的工作,重技术,轻经济,为了完成任务,任意提高安全系数和设计标准,不愿接受先进的经济可行的技术措施,造成工程的极大浪费。技术和经济分离,不能实现限额设计。使技术与经济脱节,工程造价难以有计划性的控制
3.2 限额设计层次较低 有些开发公司只要能实现销售利润,前期的限额控制显得比较程序化,非常粗略。限额设计对各方面的人员提出了很高的要求,要求技术人员要不断拓展自己的技术知识.不断提高自己各方面的工作能力,限额设计也要求经济技术人员发挥专业知识,协同设计人员共同完成设计任务。由于设计开发团队架构的不合理,常常导致有些开发公司虽有限额设计方案,但不切实际,变更随意性大,常会突破已定限额。
3.3 造价管理人员难以参与及配合设计工作 工程造价管理是一个涉及面很广的系统工程。需要一批高素质的一专多能的复合型造价人才。就目前地产行业现状而言,由于长期以来工程经济工作得到的重视不足,被认为是辅助的,现在工程设计人员不懂概预算,也很少过问概预算,设计人员对概预算知识的缺乏必然影响到对设计造价的有效控制,我们的概预算人员,大部分只会接图纸套定额进行概预算的编制,对工程设计的有关专业技术知之甚少,或根本不懂,也不想去钻研,这样的概预算人员,在进行设计造价控制的过程中,无法为设计人员提供重要的可采纳的意见,从而导致没有一个合理完善的协作团队。
3.4 设计阶段招标不规范,开发商重视程度不够 设计阶段实行招标、投标制,对于整个地产行业发展都是有利无弊的,相当于为那些优秀的设计单位提供机会,也为开发商找到了最合理的造价、最优的设计。招投标制度作为市场经济下配置资源的一种重要手段,已广泛被人们所接受。而目前只有大型项目或国有项目才有比较规范的设计招投标工作。多数私有化的地产开发商很难有规范的招投标过程。招标的目的是设计方案优劣的比选。但目前招投标过程中仍存在很多不规范的行为,如有的开发商压低设计费,有的设计单位采取一些不正当的竞争手段等等。有的开放商甚至不采用招标方式,以为这样可以节省招标成本,而实际经济效果往往相反。
4 设计阶段造价控制的方法
4.1 建立健全制度 开发商本身要建立和健全设计造价管理工作,形成责任制度,动员各方面人员齐心协力做好设计阶段的造价控制工作,将工程技术人员和概预算人员的责、权、利与工程造价控制挂钩,才能调动其积极性,才能把设计阶段的造价控制工作做深、做细、做准确;只有制定好设计阶段工程造价控制的协作制度,把相关人员的协作工作从制度上规定好,才能共同把住设计阶段的工程造价控制关。
4.2 提高设计人员的水平 放长线、钓大鱼,开发商需要加强专业人员的培训,不断提高各方面人员的综合素质。设计人员、概预算经济人员要具备比较好的综合素质才能胜任相应的工作。针对设计人员不太懂概预算,经济人员不太懂工程技术以及新技术、新工艺、新材料不断出现的情况,就必需进行有针对性的培训,不断提高相关人员的综合素质,使其在设计过程中自觉地把技术设计与经济设计有效地结合起来,为加强设计阶段工程造价控制创造必要的前提条件。只有这样,设计阶段的工程造价控制才能持续有效地进行。
4.3 重视和完善工程设计阶段的招标工作 工程设计采用招投标制将会促使设计单位以及设计专业人员增强风险意识、提高设计水平和经济核算质量,从而达到优化设计的目的。工程设计分方案设计、技术设计和施工图设计三个阶段。为了有效避免设计阶段只注重方案招标,忽视技术设计和施工图设计阶段的招标对工程造价控制带来的问题,在设计招标工作中,不仅方案设计阶段通过招标完成,而且对技术设计和施工图设计也应引入竞争机制,使每个设计阶段均通过竞争完成己是势在必行。这样一来设计在每个细节上都会精益求精的去完成,否则,就有落选的可能。在设计阶段的评标定标应该通过技术、经济和效果评定,力求选择在技术先进前提下确保经济合理。在经济合理的前提下确保技术先进,在满足使用功能的前提下注意造型别致美观,既在经济、技术、质量三者间找到最佳点,以最少的投人创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位。
4.4 把限额设计作为设计阶段造价控制管理的重要手段,加强设计变更管理 限额设计是当前普遍采用的控制工程造价的一种有效方法。限额设计是按上一阶段批准的投资控制下一阶段的设计。但限额设计并不是一味考虑节约投资,这需要设计单位对技术和经济这一对立统一问题的深度研究,从而克服长期以来重技术、轻经济的思想。
加强设计变更管理也是限额设计的一个重要内容。在工程各实施阶段,设计变更更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,反之就越大。如在设计阶段变更,则只需修改图纸,其它费用尚未发生,损失有限;如在采购阶段变更,不仅仅需要修改图纸,而且设备、材料还需重新采购;若在施工阶段变更,除以上费用外,已施工的工程可能要拆除,势必造成重大变更损失。为此,必须加强设计变更管理,尽可能把设计变更控制在设计阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,使工程造价得到有效控制。
4.5 设计方案优化 应用价值工程进行设计方案优化,价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动、着重对产品进行功能分析,使之以较低的总成本,可靠地实现产品必要的功能,从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。在设计阶段进行多方案比选时,利用价值工程进行方案优化,综合各方面因素选择技术先进经济合理的最优设计方案,不盲目追求高标准,使设计方案在体现适用的基础上适当美观,合理使用人力、物力和财力,以达到合理、有效地控制工程造价的目的,花少钱办大事,使有限的资金最大限度地发挥作用,提高投资效益。
4.6 推广标准设计 标准设计是根据共同的条件按照通用的原则编制的,是经过一定程序批准的,可供设计单位重复使用,既优质又经济。对于地产开发商来说,是很值得实施的经验方法,标准设计能较好地贯彻执行国家的技术经济政策,合理利用能源、资源、材料和设备,并能够缩短设计周期,加快施工进度,因此,采用标准设计一般都能使工程造价低于非标设计的工程造价。同时标准化的设计便于企业造价管理的积累,形成企业定额,给企业的造价管理带来很深远的意义。
5 结束语
总之,地产公司在实施建设项目全过程的工程造价控制中,必须重点突出,加强设计阶段的工程造价管理,发展并完善设计和造价管理部门架构,积极积累成功的招投标经验,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,把造价管理的理念融入到各项设计中,为项目开发减少不必要的浪费,赢得更好的投资经济效益,使地产行业能尽快从粗犷型走入精细化管理的模式。,地产贝尔斯登 公司如何加强设计阶段建设工程造价控制
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