关键词：房地产交易；问题；对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X06-00-02
房地产业与建筑业一样是与房地产业务挂钩,但两者之间的属性却不相同,房地产业属于服务性质的第三产业,建筑业属于生产制造性质的第二产业,两者虽然都是围绕房地产建筑展开工作,但实际上却极为不同。房地产业的主要工作是房地产的经营销售、投资、开发、租赁、信托抵押等等一系列业务,主要是围绕着已经建筑施工完成的建筑设施以及要建设的土地开展的。房地产的经营领域广,土地开发和再开发、房屋开发、土地经营、房产交易、房地产中介、物业服务等等都包括在内。
在中国来说,普通的购房者是非常重视房产地产的,对于他们来说那不仅仅是一处物业,更是一个可以依靠的一个家,因此在购房上是慎之又慎。而对于商界人士来说,物业建筑也是企业的门面之一,房地产质量、地理位置等等因素都是交易时要慎重考虑的。买卖双方在交易过程中都希望交易顺利无误,而且房地产交易的金额向来都是巨额,一旦出现差错或者交易欺骗,将是严重的法律问题以及社会问题。因此房地产业多年来一直致力于如何有效解决房地产交易中出现的各种问题。
一、房地产交易过程中出现的问题
1.开发商欺诈
常言有道无奸不商,无商不奸,利字当头很少有人能够抵得住诱惑,在利益的诱惑之下,开发商的欺诈手段多种多样。有的开发商暗中插手城市的整体建设规划,变更城市的建设项目,通过暗箱操作占用国家土地；或者是为了获取更大的利益,将绿化地征用改建商业建筑或者是为了节省资金或是节省空间留作他用；删减掉了原规划中的公共设施建设等等。在建筑工程施工过程中,施工成本被无良开发商大肆压缩,建筑工时也大肆压缩,为了赶数量而放弃了质量保证,许多工程建筑偷工减料滥竽充数,施工过程中没有按照规章制度进行文明施工绿色施工的情况时有发生,工程竣工后也使用各种瞒骗手段通过了审核,上市投标,导致常有建筑质量问题被揭发报导。同时,在对房地产进行宣传销售时,商家为了吸引更多的客人,不惜采用各种夸张的虚假广告,为了能够更多的获利,在销售合同中也存在着各种陷阱,对于不熟悉相关专业知识的普通购房者来说常常容易被骗,消费者的权益受到损害。
2.房地产中介组织欺诈
某些无良的中介组织利用自身的专业知识优势,在签订合同时动手脚改条款,对于一般消费者来说,缺乏相关的专业知识,又缺乏有价值的市场信息,只能听从中介组织的话语进行购房。无良的房地产中介在合同中制定各种不平等条约,或者是加大从中获利的份额,使交易双方交易不公,两方都蒙受损失。目前常见的中介组织的欺诈情况有：以包销的名义,恶意隐瞒交易用的房地产的实际定价,并自行抬价,在与第三方交易对象进行交易时将差额据为己有；从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；瞒骗消费者进行非法经营行为或是根本不具备经营执照；执业经纪人租赁或经纪人的执业证书租赁；故意拖延相关交易资料文件的申办时间,相关交易没有进行及时备案。
3.房地产市场秩序混乱
开发商的违规承建开发情况普遍,集资建房情况屡禁不止,某些企业单位借用集体名义进行集资建房,将房产用作单位内部的员工福利或者是当做单位私有财产进行对外销售赚取利润等等,这些违法违规行为既不符合国家规定,更浪费占用了国家资源,造成国家税费流失,而且占据了大份的市场配额,导致市场需求过剩,扰乱了正常的房地产交易秩序,破坏了市场平衡。某些大量囤积房产进行炒作的团队更是导致房地产业发展状况紧张,稍有不慎将会给我国造成严重的经济危机。
4.房地产开发企业整体实力弱
房地产公司目前普遍缺乏独立开发独立扩大的能力,规模小,抗压性低,在激烈的市场竞争中举步艰难；房地产业是资金消耗量大的行业,而许多房地产公司却并不具备大量的运营资金,为了公司的日常运作和项目开发,不惜大举外债,但仍出现资金短缺导致项目建设中断的情况；近几年来房地产由于被某些炒作分子大肆炒作,引来了许多其他行业企业的关注,许多企业也打算涉足房地产业,但却是门外汉经营没有门道,缺乏经验也缺乏专业的技术人才,无论是哪方面都极度不足。
5.房地产交易税费高,二手房交易受影响
就目前的国家政策而言,二手房的交易是在没有太多的优惠政策可言,五年内房龄面积占据144平方或以下的二手房交易必须要缴纳大量税款,税款总额高昂,甚至占据了房产总额的百分之八。而且二手房没有分期付款服务,加重了某些经济状况不好的消费者的经济负担,甚至可能会推动消费者选择黑市交易,不利于促进房地产市场的健康发展。
6.房地产供需矛盾
房地产市场一直处于供不应求的状态,普通消费者适用的经济型房产开发制造量少,但我国的购房者中普通消费者占据的比例较大,目前的供应量无法满足消费者的购房需求。
二、解决房地产交易问题的对策
1.加强房地产法制建设
我国房地产市场尚处于发展阶段,各方面的规章制度还未完善,因此政府应该大力出台相关的政策,修订完善相关法律法规,引导房地产市场的交易行为合法合规进行,维护房地产市场的交易秩序。全面完善房地产的相关法律制度,为房地产交易双方提供最公平公正的法律保护,同时打击各路不法奸商的违规操作行为,加强执法力度；引导房地产行业的独立发展,不纵容不偏袒,不在法律上包庇房地产的违规行为,地方政府要态度端正,切实做到严抓严打,保障消费者和生产经营者的合法权益。
2.宣扬诚信道德理念,规范行业行规
宣扬国家主旋律,倡导国民全体奉公守法,诚信待人,树立起良好的社会风气,营造诚信社会。房地产企业或相关机构要定期开展道德教育培训或讲座,引导相关从业人员要爱岗敬业奉公守法,要有职业操守；执法人员要定期对房地产企业或相关机构进行定期的检查,防止不法经商行为出现；媒体公众要大力宣扬正能量,对于不法分子的交易欺诈行为要全面公开,引导正确的舆论导向,向社会提出警告。同时要规范房地产的交易行为,提高从业人员的综合素质,提出详细的业内行规,制定新的市场秩序规则,规范房地产交易行为。
3.房地产企业要不断提高自身的综合实力
房地产企业要不断革新内部管理体系,做到最好最佳,不断提高自身的综合实力和核心竞争力,提高商品研发能力和商品质量,创新经营策略,规范经营行为,不从旁门歪道中获利,堂堂正正的用企业管理能力和经营能力来迎接市场挑战,以创新的经营宣传创意、够硬的质量保证、优良的业务服务和信任值高的良好口碑,为自己打下持续发展的根基。
4.国家宏观调控,加大对房地产业的引导支持
国家出台相关政策,引导房地产业的发展走上主流之路,引导调控房地产业的房地产开发,调节市场的供需平衡,约束房地产业与消费者之间的矛盾激发,适当提出优惠政策方便普通市民购房,大力打压无良囤房或炒房分子。
三、结语
房地产交易中的问题存在意味着房地产的交易是有风险的,但风险未必一定会给交易双方带来损失,只要国家建立健全科学有效地房地产交易的法律、法规及政策,并且各级政府、房地产企业、房地产中介服务机构等相关部门认真落实,交易双方问心无愧诚信交易,交易中介良心服务,就能够有效防范风险,房地产交易活动就能更加健康的发展。
参考文献：
李云平.浅析我国房地产交易市场的现状与对策.门窗,2014.
林永明.房地产交易中的风险及其防范措施.商品与质量：学术观察,2012.
齐慧霞.房地产交易中的风险及防范.消费导刊,2011.,刍议房地产交易中的问江西省教育考试院网 题与对策
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