关键词：住房贷款风险 流动性 防范措施
1.引言
对于个人住房贷款的定义,中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定如下：个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。需注意以下2点：一是贷款人发放贷款时,借款人必须提供担保。二是借款人到规定时间不能按时偿还本金和利息的,贷款人可以依法要求借款人用其抵押物品还贷,或者由其保证人承担还本付息的责任。
个人住房贷款风险是指借款人到期不能按时归还本金和利息所带来的风险。它有以下这几个方面：一是由于开发商不能将楼房按约定准时交付使用,导致银行陷入债务纠纷而导致的风险；二是借款人不遵守合同不能按期还本付息导致银行利益亏损；三是银行自身引发的风险,即银行内部管理不善引发的风险,导致资产损失；四是流动性风险；五是借款契约引发风险；六是抵押物引发风险。
2007年以来席卷全球的美国次贷危机给人类社会、经济和生活带来了巨大的影响和改变,商业银行作为住房贷款的提供者,面对个人住房贷款消费者目前的处境以,并因此带来的经济问题、社会问题等,应该及时采取策略,未雨绸缪、防忠于未然。
2.我国商业银行个人住房贷款风险分析
2.1个人住房贷款风险的现状
我国的个人住房贷款最初是在1998年起步的,但在2000年以后才是真正的发展。商业银行在最近这几年把住房贷款作为业务重点也正是基于我国房地产迅梦发展的实情。表一映了我国自1998 年以来,个人住房贷款的增长情况。从表中可以看到个人住房贷款无论是在增长总量还是在增长速度上,都呈现迅猛的势头,在整个大环境下,个人贷款的发展状况仍呈现积极的趋势。
表一 1998 — 2011 年全国商业银行个人住房贷款数额
数据来源：国家统计局
我国个人住房贷款面临的问题有以下三方面：一是不良贷款逐年攀升。从表二可以看出,商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈现上升趋势,虽然比率不高,但由于基数大,不良贷款总额仍然较大,风险不容忽视。1997 年亚洲金融危机、2008 年美国次贷危机等均是由于房地产泡沫的破灭,个人住房贷款的大量违约造成,因此要高度重视此种现象。
表二 我国商业银行个人住房贷款不良贷款率
数据来源：《中国金融年鉴》
二是个人房贷比率过高。表三反映了近几年我国主要几大银行住房贷款业务的情况。从表中很容易看出,住房贷款占银行贷款总额的10%-20% 之间。如此高的比重会引起商业银行的经营风险,进而对商业银行财务状况、资产质量和经营业绩产生不利影响。
表三 四大国有银行个人住房贷款业务占银行贷款总额的比重 单位：亿元
数据来源：根据四大银行年报整理
三是房价下降背景下风险增大。2010年4 月17 日,国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内成为“新国十条”；2011 年国家颁布“限购令”,这一系列政策与背景下,房价出现不同程度的下跌。
综上所述,加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理体制等,在当今的大背景下显得尤为迫切。
2.2个人住房贷款风险形成原因
从微观角度来讲,各种信贷风险有以下几种：
借款人的违约风险。
违约风险,是指借款人不愿意或者不能履行还贷的义务而给银行造成的损失。主要有以下几个方面：一是指借款人发生资金周转困难或者财务危机,无法按规定按时还贷而违约；二是借款人信用风险,指借款人故意违约或者骗取银行贷款从事不法活动的风险,比如虚假贷款。三是理性违约风险,当房屋的市场价值降低的时候,使得抵押物的价值远远低于贷款市场价值的时候,借款人的净资产为负,这是借款人会选择主动违约,这就是理性违约。
开发商的道德风险。
这里是指在银行无法查明开发商的借款动机和借款人背景的情况下,开发商提供不真实的资料以骗取高额贷款。近几年全国各地出现开发商假按揭的活动,就是因为在信贷活动中开发商利用信息不对称提供虚假资料来从银行套取巨额现金,进行多套房产的假按揭来获利。
商业银行的操作风险。
商业银行对的操作风险主要是指在住房贷款的各个操作过程中,都会存在着内部管理不善的可能而导致的风险。例如贷款发放前对客户的动机背景调研不到位,发放贷款时审查不严格,贷后检查不及时等,这些失误都会给银行带来风险。
基于商业银行个人住房贷款风险的主要类别,个人住房贷款风险的形成有以下两方面原因。
一方面商业银行自身内部管理,主要有以下两点：
风险控制和防范制度不健全
商业银行在办理个人住房贷款时主要有贷款人申请、审批、贷款发放、管理监督四个方面。但在这个过程中,商业银行对风险的识别和控制依然不到位,比如在对借款人的贷款动机和背景审核中只从借款人提供的资料进行了解,容易引发借款人道德风险。总而言之,就是缺乏一套完整的风险识别和监控系统。
风险防范意识淡薄
在商业银行住房贷款业务活动中,商业银行为了获得高额经济利益,在没有对客户进行全面的调查和风险评估的情况下,一味发放贷款,扩大贷款规模,抢占市场。这种风险防范意识的缺失最终将导致个人住房贷款风险的不断累积,及至爆发。第二方面是商业银行外部环境还不完善,主要有以下3点：
个人信用体制不完善
目前我国商业银行在住房贷款业务中,依然很难完全了解客户的信用情况。加之前面提到缺乏完整的信用评估体系,所以无法对借款人信用做出科学客观的评价,因此加剧了信息不对称现象。并且,在个人住房贷款业务发展过程中,在债权债务人之间也存在着逆向选择的现象,这也是住房贷款信用风险产生的根本原因。
同时,商业银行为了获取可观利益抢占市场份额,完全不顾借款人借款动机以及真实背景,从而使债务人和银行之间的信息不对称现象加重,信息不对称程度降低的可能性更低。
开发商和商业银行之间同样存在信息不对称现象,开发商信用风险必然会产生。
开发商融资渠道狭窄
当前我国的融资途径和工具在实际中应用还是比较稀缺的,大多数房地产开发商一般都是通过银行贷款获得开发资金。毋庸置疑,房地产行业需要大量的资金才能顺利完成工程建设。虽然银行能给开发商巨额开发资金,但如果房地产开发商贷款目的或者开发过程产生任何变动都将给商业银行带来重大的经济损失。
相关法律法规不健全
目前我国个人住房贷款仍处于初步阶段,还没有一部完整法律法规来规范和保护个人住房贷款相关者的义务和权益。因此在这个过程中商业银行的权益没有完全受到法律的保障,若是商业银行与客户签订的合同法律上有缺陷,或者相关法律法规本身存在瑕疵而给商业银行造成的损失,容易引起法律风险。
3.我国商业银行个人住房贷款风险防范
3.1完善我国的个人信用评级制度
我国目前还没有一套完整的个人信用评级系统。因此无法对客户的借款动机、收入情况、偿债能力进行全面的估计。而只有在完善的个人信息系统下,商业银行才能将客户按信用等级科学分类,避免逆向选择和道德风险。
3.2完善抵押物的管理措施
建立完善抵押物处置措施,建立可用房屋储备,一旦借款人没有按期归还贷款,可以依法处置其抵押房屋,提供储备房屋住房,这样既可以减小借款人还款压力,可以提高偿债可能性。大大提高抵押物的流动性。
3.3规范银行操作, 避免操作风险
对信贷人员加强业务政策培训还有相关法律法规的培训,强化信贷人员的自我约束和责任感,依法对业务人员进行奖惩。同时制定科学的贷款业务流程,明确分工以及审核重点,既方便业务人员操作,又加强贷款的安全性
3.4加强房地产市场的监管与预测
美国次贷危机在07年爆发的根本原因就是美国房地产市场自06年初的持续低迷,加之金融市场利率水平升高,导致次级抵押贷款者无力偿还。因此为了预防商业银行住房抵押贷款风险,必须加强对房地产市场的管理。
3.5加强贷款后管理
当借款人从银行获取资金后,银行要对借款人对资金的使用记录进行跟踪和监控,对于不良贷款,要实行责任制,加强管理和催收。
4.小结
后金融危机时代是一把双刃剑,对我国商业银行个人住房信贷业务来既是挑战也是机遇。为了保证我国经济和银行业平稳发展,一套完整的风险防范措施必须被建立,这样风险才能控制在一定水平。
参考文献：
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