十八届三中全会后国家加大了利用市场手段调控房地产的力度,从大规模投放土地开始,到一系列金融杠杆使用,再到从北京开始的“自住型”商品房,一连串组合拳打下来使得开发商突然发现,2013年房价飞速上涨的喜悦还没有过去,2014年房地产市场就即将面临更高层次的严峻挑战。在这样的背景下,部分房地产商将眼光转向了旅游地产领域,尝试着通过多变的组合性经营,达到促进业务增长的目的。再加上十八届三中全会提出要建设“美丽中国”,使得投资旅游地产成为房地产业内的新时尚,众多大佬纷纷下水,试图营造出一个更加辉煌的市场。如何才能使旅游地产持续健康的发展,不仅是买家、开发商所要面对的问题,更是各地方政府所要面对的挑战。
旅游地产是市场必然选择
旅游地产的出现是市场必然的选择。房地产企业的投资有特征,一般是短期的,2-3年内肯定要收回成本,这与房地产企业资金依赖程度较高有关,所以凡是短期能见到收益的项目,一般都会引起房地产商的兴趣,旅游地产就是如此。
相比较一般旅游投资项目,这些项目的投资收益期都超过15年 ,然而因为属于旅游资本投资,其项目的可持续回报时间却可以达到50年以上。旅游地产从属于这类项目,但因为与地产业结合紧密,可以按照地产业的游戏规则进行操作,因此实际上旅游地产项目一般也是2到3年就全部收回投资,但由于后期50年的投资回报存在,因此这样的旅游地产项目完全可以获取150%到400%的盈利。这就不难解释为什么这么多的企业纷纷投资旅游地产,而且还在不断地加大投资力度,说明其中有利可图,而且对开发商吸引力很大。
由于旅游地产开发过程比较容易,技术含量与商业楼宇和住宅差不多,使得房地产商进入这个市场没有任何的技术障碍,完全可以将原来的经验和技术带到旅游地产上来,这就形成了房产商对旅游地产的蜂拥而至,也是市场发展到一定时间的必然选择。
旅游地产价值与景区正相关
北京大学冯科教授在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示,旅游地产的价值与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价值正相关。这是所谓的旅游地产发展的“理论基础”。这些特征决定了旅游地产的价值,也成为当下房地产商筛选旅游地产项目进行投资的因素和条件。实际上这三点都是所在景区的相关因素,可以说旅游地产价值与景区条件呈正相关。
景区环境美好,旅游地产项目借力发展基础优势会非常明显,对客户的吸引力非常大,像大理洱海附近建立的众多旅游地产项目,一旦推出就会被抢光就是一个很好的例子。但是,现在这类旅游地产因为非常初级,对于市场因素考察不多,空置率上升较快,已经在市场上处于一个尴尬的位置,亟待开发商拿出合理的解决办法。
而且旅游地产这个细分市场,最根本的要素就是环境。在产品开发和后续使用中,如何做到保护环境和发展相结合,如何将建设与环境有机统一是新的课题。在这样一个每时每刻都在变动的市场下,如何谨慎行事,认真计划,练好内功,这决定了一家房地产企业进入旅游地产市场的结果。一句话,能在建成后为景区加分的旅游地产项目产品就肯定会成功,反之亦然。
旅游地产高速增长存隐忧
当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面,旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值,形成可持续升值效应。而从投资的层面来说,因为旅游地产的操作倚重于经营,投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性,并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。这些都是当下旅游地产的开发商所缺少的,因为缺少专业人士,造成开发商目光短浅。有分析说开发商一般只是将旅游地产作为旅游+地产进行销售,即借旅游地产之名,变相进行房地产开发,推销旅游地产主题项目周边的房地产,而买房的客户多是为了满足一时度假与升值的目的,却不得不在房屋交付后面临“高空置率”、无配套、无医疗等问题。这样操作不可能形成合力,更别提集中优势开拓市场了。
而当下的房地产领域,更多开发商还是关注回报的速度。因为旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报,持续现金流与短期销售收入,低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上,低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的,这里面讨巧的机会并不多,把人气搞上去,就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发,需要较大的投入。而实际上,越来越多的大型的旅游地产项目,开始出现资金链的问题。有分析显示,目前正在开发建设的旅游地产项目,超过一半开发规模在600亩以上,基本需要数十亿元,甚至上百亿元的投资,而有的项目的投资金额甚至超过了开发公司的总资金规模,不少企业正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戏,甚至被指实际目的并不是做“旅游地产”,实质仅仅是找理由先“圈地”。
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能,投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益,更可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看,两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。而虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经近10年,但规模性、多渠道置业流不充分,特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关,另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少,推广不足。造成真正意义上的旅游地产发展不均衡,这已经成为这个领域亟待解决的重大问题。
来源：《中国地产总裁》杂志,精彩故事 亦喜亦忧的旅游地产
相关：
地源热泵：引领绿色节能新时代当人们在钢筋混凝土的“丛林”中享受现代文明的时候,“热岛”效应和雾霾的出现,让人们清晰地认识到了房地产开发对环境的影响和破坏。为了能够在保护环境的同时提供舒适、便利、安全的居住条件,自上世纪九十年代开始,绿色建筑便成为建筑产业新的发展方向。由于我国是一个能源消耗大国,绿色建筑技术成为政府的推广的首选。但在这些绿色建筑技术应用的名单里大多是公共建筑和商业地产,占建筑总量绝对主力的住宅却并不多见。实际上,..
任兴洲：旅游地产要谨慎决策当前房地产市场处于增速换挡期和结构调整期,在这一时期地产企业需要转变观念,既积极又谨慎地寻求新的发展机遇。”在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示,旅游地产、养老地产目前都是一些房地产企业看好的新兴市场产品,“但是要明确的是,这些地产的开发与住宅和一般的商业地产开发不同,有其自己的规律,必须注重做好市场调研和产品设计,不能‘拍脑袋’决策,更不能一哄而上,应谨慎..
冯国亮：旅游地产期待模式创新“对于传统房企向养老地产、旅游地产方面的转型我认为是大势所趋,随着老龄化人口快速增加,再加上像北京等北方城市雾霾很严重,很多人都考虑到山清水秀的地方去养生养老、休闲度假,预计养老地产和旅游地产的需求在未来的5至10年里面会处于井喷式的发展态势。”健康生态人居联合会执行会长冯国亮在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示,休闲旅游与养生养老是房地产行业转型发展的重要方向。冯国亮认为,在市场需求方面,旅游地产的..
宋广菊：“巾帼”的保利人生宋广菊曾是一名军人,保家卫国巾帼不让须眉。她是一个企业的领头人,她铁血柔情,用军人的行事作风管理保利地产,在她的带领下保利在充满竞争的地产圈里叱咤风云。2012年保利地产总资产过2500亿元,2013年保利地产全年实现营业收入923.33亿元,同比增长34%。2013年年底保利地产也开始海外扩张,进军非洲市场。2014年宋广菊带领保利向养老产业发力,保利的养老地产项目已经在北、上、广三地全面落地。转业军人的命运说起入行经历,宋广菊觉..
孙九霞：健康催热旅游地产现在许多人都注重健康,这是一个趋势。只要开发商在投资开发旅游地产过程中注重这一点,就能在产品设计和其他问题上取得优势地位,这是一个捷径。“在目前环境和空气污染压力下,购房者对于旅游地产的需求有所增加,而老龄化背景下,与旅游地产融合的养老地产市场潜力较大。”对于越来越多房地产商开始关注旅游地产,中山大学旅游学院副院长孙九霞在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示。孙九霞指出,开发旅游地产项目要注重健康效应..
黄怒波：爱好成就人生我祝愿我的灵魂永远干净；我希望我的世纪永远温情。——黄怒波《珠峰颂》搜索“中坤集团董事长黄怒波”,网上说他是中国的企业家群体中的一个异类；查阅黄怒波的简历,诸如“全国工商联房地产商会副会长”、“中国诗歌学会理事”、“中国作家协会会员”、“中国登山协会副主席”、 《胡润慈善榜》上榜前十的慈善家等显赫头衔二十余个；那么,作为中国休闲地产业的翘楚——黄怒波的个人生活,是否也像笔下超凡脱俗的诗歌那样引人入胜..
吴必虎：旅游地产是休闲业支柱旅游地产是近年来房地产业增长最快的细分市场。对于这个市场要严格把控局面,对于每笔投入要认真审核,从最大限度减少风险。同时加强投资针对性,使这个市场成为度假产业的支柱。近年来,旅游地产投资成为房地产界的热点,据不完全统计,2013年全国旅游地产直接投资达5144亿元,同比增长26.6%。但是我们应当注意到,旅游地产投资在大热的同时,也面临着一些问题,这些问题已经影响到了旅游地产这个细分市场的良性发展。“我国中产阶级的数..
走出去要手拉手根据最新发布的研究报告显示,2013年,中国买家在境外商业地产及住宅开发项目的投资额超过100亿美元,较2012年增幅超过30%,其中海外商业房地产的投资总额为76亿美元,同比增长124%。而在2014年年初,房企出海投资迎来了一个高潮。仅前三个月,绿地、万达以及碧桂园三家房企已在伦敦及悉尼抛出约90亿美元的投资计划,业内人士分析,今年中国房企在海外的投资量或将达到空前巨大。但是这样的高速扩张中也存在着很大的变数。截至2014年4月,..
陈启宗：谨慎“赢”时代作为老一代的富二代,陈启宗没有“赢”在财富的背景,但是作为一个企业的决策者,在这个“非常”的时代,他“赢”了。目前,陈启宗的恒隆集团市值是548亿元,恒隆地产市值是1066亿元。最让人不可思议的是,这么庞大的企业一直都是零负债经营,行业内的人都知道商业地产对企业的财政实力要求极其苛刻,而且回收期艰苦而漫长,一个商业地产项目从酝酿、建成到可以创造收益往往需要十几年的时间,商场如战场,事事难料,甚至每分、每秒都存在未知..
不动产登记：一把双刃剑2013年年底,中央在经济工作会结束后召开的国务院常务会议决定在国土资源部成立不动产登记局,统一管理全国不动产登记事项,成为2013年年底最大的房地产新闻。这个不动产登记政策一出台,就彻底打乱了现有的房地产市场运行的基础,已成为目前房地产企业最为关注的问题。其实早在2012年国家出现这样想法的时候,有业内专家就表示不动产登记是一个有着巨大的红利和灾难并行的政策,一旦用不好,会对中国经济产生毁灭性的影响。第一次体现公..