一年多来,多有社会知名人士都声言买不起房,在人们称道中国经济取得辉煌成就的同时,房价高、买不起房、蜗居则严重影响着政府的形象和威信。在这种情况下,任何一个明智的政治家和负责任的政府都不会漠视这一现象,都一定会出手改变这一状况。
然而,中国地域辽阔,地区的差异很大,对于大家高度聚焦的房地产问题不可能有一个一针见效和“一滴灵”的做法能使各地的房价让消费者满意。因此,必须真正明析问题的症结和关键所在。并区别对待采取有针对性的政策措施才能见效。
说到底,大家普遍关注的房地产领域的问题集中到一点就是“房价高,买不起”。然而,这样说比较笼统。实际上,房价高和房地产中暴露出来的问题是中国社会经济发展过程中近二十年问题的积累和集中反映。早在上世纪九十年代初期,中国经济告别了短缺经济时,“住行”问题就应该成为中国经济发展的主要方向,而房地产作为“住行”中的重要内容也是人们生存的最基本条件应该进入产业的导入期。
正常情况下,由于各地区的经济发展水平差异,房地产进入导入期的先后顺序也不一样,一般会按照发达和欠发达的次序,或者按照一二三线城市的顺序先后进入导入期,形成梯次发展,目前应该达到一种相对均衡发展的状态,也就是说总体上现在该处在成熟期。然而由于种种原因,特别是经济的不平衡发展,致使本该按层级和有序健康发展的房地产行业畸形发展,多层级的消费能力重叠和集中释放,从而造成一些地方房价奇高,一些地方过高,远远超出绝大多数普通消费者的能力。
高房价和房地产集中反映的问题是今年两会的热点,在今后相当长时间内都仍会是中国的热点、难点和焦点,因为房价与每一个家庭紧密相关,从而这个问题最能吸引人的眼球。实际上,房地产成为焦点问题已经有2—3年了,许多有识之士已经发表了很多有见地的看法,中央政府和地方政府已经相继出台了不少调控政策和措施,从更高的层面上来看,房地产问题的解决应该和结构调整、区划调整、收入政策以及城镇化等结合起来解决,然而,那样做才真正是房地产和房价问题“绑架”了中国经济。因此,从一定层面来看,房地产问题、高房价问题需要区别对待。
笔者的看法是,房价问题需要按一二三线城市和城镇化四个层级区别看待,否则,采取一刀切的措施将会影响经济的整体发展,同样成为一些人所说的房地产“绑架”中国经济。
仅从房价的角度来看,各地的房价都是透明公开的,可以看出目前各地的房价的实际状况是：一线城市房价奇高,二线城市过高,一线和部分二线城市的房价超过了普通百姓的购买能力。这种奇高和过高的状况被媒体宣扬和充分放大,就成为全社会最敏感的问题。从这一点来看,又可以说房价“绑架”了政府和全社会。2009年,中国的经济总量已经成为世界第三,今年有望超过日本成为世界第二,尽管如此,我们看到中国目前的经济现状是,除了汽车热销,除了国有垄断企业已及知名品牌的企业,我们几乎找不到多少令人欣喜的行业,而房地产本身在2009年销售达到44000亿,并且在不少地方几乎是最高赢利点,这就是为什么那么多垄断国企争当地王的原因。经济危机过后,中国经济领域恢复最快并且逆势增长的主要是汽车和房地产。而汽车在2009年的销售额比起房地产还有一定差距。房地产行业本身地位重要,同时拉动50多个行业。统计数据显示,1998年房地产开发投资对GDP增长的贡献率为15,03％；2007年则达到21,76％。扣除土地购置费后,从1997年至2008年,房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6,32％增加到13％。另外房地产开发投资对关联产业的带动效应约为两倍。因此,从某种程度来看,也可以说房地产在很大程度上支撑和引领着中国经济,从而挽救着中国经济。
高房价问题本身就是一个以偏概全的问题,采取一刀切的强硬措施只会打击中国经济,也就是一些人所说的打击中国的CDP。这无疑会让外国人隔岸观火。因为,总有一些西方人士不愿意看到中国的强大和发展。对此,笔者有如下看法：
如果把“房价高,买不起”和房地产问题等同来看,中国当前的房地产问题可以概括为：下决心解决一线城市普通居民的住房问题；解决二线城市的房价问题；重点是是引导三线城市和城镇化过程中房地产的健康发展,因为这是绝大多数,关乎着整个中国经济的未来发展。
在北京、上海等几个一线城市和少数二线城市,房价奇高超过了一般人消费的能力,按照中国的发展阶段和这几个城市的收入水平,房价应该在每平方米5000-7000元比较合理,但是,这些地方的房价远远超过这个价格水平,达到每平方米万元甚至数万元。在这些城市,人口规模已经相当大,高房价亦有一定的合理性,因为,它可以对城市人口的无限制扩展起到抑制作用。然而。这些城市的高收入阶层和权力阶层住房亦不是问题,普通居民的收入难以承受高房价,因此,为解决少数城市的房价采取一刀切的办法势必打击整个房地产业,从而影响相关产业。最好的解决办法就是加大这些地方的经济适用房和廉租房建设。当然了,最近一段,一些人对开奔驰和高档轿车住经济适用房多有诟病,也不排除有这种现象,但是也不排除住进了廉租房致富的现象,这些现象在所难免,只要大方向正确。解决上述现象的根本方法是在严格政策的同时加强公共监督。
对于多数二线城市,房价在4000元到5000元每平方的房价较为合理,也不排除在好的地段有较高的房价。解决二线城市的高房价,还有一个关键措施就是要减少城市政府的利益驱动。二线城市的房价居高与土地价格、开发商暴利以及政府相关的其它收益过高有关,这也是不少人戏说一些地方政府财政是土地财政的原因。政府必须从长远和民生的高度看待地方房地产的发展,减少政绩观,树立长远观,减少利益驱动,真正使广大百姓居者有其屋。
在三线城市,房价在2000元-4000元之间亦是比较合理的状态。中国的房地产业之所以在较长一段时间内始终滞缓,是因为一二线城市的房价处在较低位,因此,三线城市的房价在2000左右徘徊,房地产只有靠减免税费才有利润,从而滋生腐败并影响了发展。如果三线城市,房价在2000元以上,县乡的房地产才有可发展的利润空间。目前,中国的城镇化正在加速,城镇化关乎着中国的未来,中国未来的城镇化过程中将有约5亿多人口进入城镇,其中至少有70％要进入三线城市及城镇中,因此,引导其健康发展才能保证房地产业为中国的整体经济发展作出突出贡献,并进一步和汽车行业一起推进中国社会经济结构的彻底转变。,中国的房价问题需秘密 东野圭吾 要区别对待
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