但如何找到一个好的中国房地产发展模式与道路,来真正实现“更幸福、更尊严、更公正、更和谐”的人居目标呢?现在主流的导向是新加坡模式,即通过政府主导的保障房发展,来保证大多数人都能够有房住。在这样的一个政策思路与憧憬下,2010年将成为中国保障性住房大力建设的元年。例如,《国四条》已经提出,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。而在本次的政府工作报告中,温总理表示,中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。国土部还规定七成以上住宅用地要建保障房自住房。更有人主张,唯保障房是举,一个人不能持有两套以上房子。不一而足!
随着保障性住房政策的日趋升温,新加坡模式在中国渐行渐近。所谓新加坡模式,其核心就是建立住房公积金,以政府供应的保障性住房为主体,以商品房为补充,来满足社会大多数人群对住房的需求。在新加坡,超过70％的人都居住在政府住房。
笔者曾应邀在新加坡发展局发表过关于中国经济的演讲,数度考察新加坡,尤其对于新加坡住房发展模式细加研究。笔者以为,新加坡最值得学习的是新加坡人融合中西的伟大学习精神与学习能力,却不必拘泥于新加坡的具体做法。对于中国现在似乎要举国转向新加坡房地产发展模式,笔者就不能赞同。原因很简单,中国和新加坡的国情不同,资源秉赋不同,发展道路和模式自然大相径庭。中国人真正要学习的是新加坡人的学习精神,而不是简单地照搬照抄其非常特殊的政府保障房发展模式。中国政府像新加坡那样大力发展保障性住房无疑可以缓解住房紧张的局面,对平抑房价也会起到一定的作用,但必须清楚,新加坡模式于我国并不可取,未来以政府主导的保障性住房为主的改革与发展模式也决不应成为方向,否则,如同东施效颦,中国将一定陷入新加坡模式的陷阱而自受其咎,中国人今后或可能会有房子住,但决不会住得太舒服,并且将以极大地损害经济效率和社会自由为代价,最终也将背离总理所倡导的更加“幸福与尊严、公正与和谐”的崇高改革与发展理念。
新加坡模式恐令中国与美好发展目标渐行渐远
1998年福利分房制度取消,中国住房制度改革拉开大幕。政府原本设想的是要建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。然而,当时低迷的经济增长特别需要房地产的刺激,致使政府更多地走向了鼓励房地产市场化的方向,房地产行业在短短几年中一跃成为国民经济的重要支柱产业,但房价也越来越高,而普通百姓陷于水深火热之境地。这段期间,中国实际上转向了以“勾地”为主要特色的香港模式,地方政府很快变成了土地运营型政府,即一个个小香港,最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”。
香港的情况很特殊,其土地在回归之前只有一个“地主”就是港英政府,土地一直垄断于港英政府手里,港英政府用拍卖方式来追求最高土地收益。与政府挤牙膏式的土地供应相对应的,必然后果之一就是香港居民极其恶劣的居住环境——这种恶劣环境在全世界都属罕见。所以港人虽然收入很高,但居住的幸福感与尊严感却是很低的。香港政府如同一家最大的房地产公司,专门以拍卖土地和房地产商联手来炒地、炒房的另一后果,就是全港没有制造业,资产价值奇高。虽然如此,但公正而论,香港政府还是做了—些好事,比如它比较注意取之于民,用之于民,靠着拍卖土地的巨量土地基金,得让全香港成为世界的免税区,并且香港政府还搞了许多公共设施来降低贫富生活质量差距,同时大建廉租房来解决困难群体居住问题,所以香港社会整体得以平稳运行。
大陆近些年施行香港模式。也得到两个结果,其一是日益高企的房价,其二是基础设施因土地财政而腾飞,可谓一好一坏。但保障房做得差,不仅比不上新加坡,甚至比不上香港,致使民怨沸腾。所以,现在想到政府要将吃进去的钱再吐出来一部分,在保障房上加强。
然而,新加坡的情况同样十分特殊。它是一个海岛国家,土地奇缺,大量土地靠填海造田形成。我们知道,市场模式与计划模式并没有绝对的优劣,如果资源极其贫乏,有人多吃一口,就会有人饿死,则市场模式应该终结,计划模式反而合理。新加坡的情况正是如此,由于土地奇缺,因此政府主导分配的方式成为合理。但自大多数正常情况而论,新加坡的房地产市场发展模式其实是非常畸形的,因为它只能采用大政府的住房供应方式,采用类似于“共产主义”平均分配的方式来保证居民的住房供应,这在国际上实在是剑走偏锋,不是主流模式。
我国与新加坡相比,有两点根本性的差异,可能被目前沉醉于新加坡模式的人所忽略。
第一,中国人均土地资源虽然相比世界平均水平,并不算丰富,但相比新加坡,却可以说是天壤地别。而城市化的居住方式是更加集约、更加有效的方式,大概同样的一块国土面积足可以比农村安置4—5倍以上的人口,所以中国其实根本不用象新加坡那样担心土地资源不足的问题。以土地资源不足而主张中国只能在居住“挥刀自宫”的人要不就是真糊涂,要不就是揣着明白装糊涂,其结果都是做了房价上涨的托儿。因为资源秉赋的不同,中国可以走市场为主的道路,新加坡却只能走政府主导的道路；新加坡致力于解决的是人人有房住的问题,而中国却可以做到让人们住得更幸福更有尊严。
第二,“房子”在新加坡是房子,在我国是支柱。新加坡是高端制造业的中心,房地产以解决民生为主,并不过多牵扯经济发展,因此政府可以采用极其严厉的政策来约束房地产的市场化与产业化发展。但在我国,房地产是拉动经济的中流砥柱,采用新加坡模式以保障住房为主既与我国国情不符,也势必对中国经济造成重大影响,到头来还是损害了百姓的就业与收入增长。
第三,中国大多数人口在农村,而新加坡只有城市贫民。新加坡政府可以拿廉价地去建廉租房,其本质相当于用富人和中产阶级的钱去补贴少数贫民。可是我们还要解决城市化的问题。从改革开放一直到现在,中国城市的建成区的面积扩大了大概170％,建筑面积提高了大概500％,但是中国的城市化率目前还不到50％,还需要投入大量的建设资金。在现代化进程中,城市自顾自的发展方式使得农村早已掉队,并且城市的富人和中产阶级人数比重依然偏低,因此,我们其实是要用少数和有钱人去补多数的穷人,这一条路走起来一定会格外艰难。更有可能的情况是,当无数农民在将来涌入城市时,会发现即使城市中为他们准备的廉租房再多,也轮不到自己,而商品房靠自己微薄的收入更是照样住不起。
从差异说明,走新加坡模式的老路,后果只能是“邯郸学步”——学不成人家的东西,同时也迷失了自己改革的方向,“幸福与尊严、公正与和谐”的发展理念也难以落实。
推进体制改革、以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路
归根结底,中国人必须明白,在中国,住房保障体系只能作为补充手段,而不能作为主流手段。如果反客为主,那么,所导致的结果必然是全国人民都得靠政府住房保障体系来解决住房问题,最终是计划经济的体制复归,甚至是通向新的奴役道路的开始。
适当加大保障房的建设是必须的,但以政府主导的保障模式为主要供应方式也是肯定不行的。为今之计,中国必须在住房领域推进深层制度改革,也即从强调住房市场化的第一代改革模式,当前强调政府保障房供应的第二代改革模式,转向基于土地现代产权制度的市场化为主再辅之以政府住房保障供应的第三代改革模式。以资源条件而论,中国是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的国家,应该学习正常的市场经济国家的模式,建立起土地的现代产权制度,来保证土地的正常流转和有效供应,以保障经济发展和公民福利的同步长进,而不应该学习香港、新加坡的非主流甚至可以说是怪胎模式。
温总理在政府工作报告中强调,“我们的改革是全面的改革,包括经济体制改革、政治体制改革以及其他各领域的改革。没有政治体制改革,经济体制改革和现代化建设就不可能成功。”展望2020的改革与发展目标,当前,中国推进土地产权制度改革已经刻不容缓,放开房地产中的小产权房,打破土地强制性国有,才是改革的根本,也是房价稳定以及消除人所嫉恨的土地腐败的根本。
对于“小产权房”问题,政府态度仍以国务院常务工作会议中强调的“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”为准。农民自救式的小产权房再度被叫停,意味着政府对土地的绝对垄断地位进一步被强化。
中国的城市化进程不可阻挡,让农民进城,融入现代化的社会分工体系,是农民致富的唯一途径。而引领农民“自主创业”又是致富的重要途径。农民的创业资本只有土地,可目前土地的流转仍未真正放开,现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,这实际上导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此,现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。市场经济最主要的要求就是所有的要素在所有的行业当中都可以自由地流动和进退,但是农民却没有进退的自由,这一点是导致他们贫困的原因之一。
探讨小产权房的解决途径,应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除,是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者,更是不客观的。因此,逐步实现“小产权房”合法化,并配以相关政策配套保护农民权益,在解决“小产权房”问题同时,带来土地供求关系的变化进而带来房地产价格的重新洗牌。
最终,则要打破土地强制性国有,走欧美式市场经济国家的主流道路,应该用直接或间接的土地民有化,来保证土地的正常流转。例如,美国地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。土地买卖价格,则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计,完全由买卖双方协商,也可由私人估价公司帮助双方达成协议,并完成交易。试想,在这样的制度下,哪里还有土地腐败的温床?权力导致腐败,绝对的权力导致绝对的腐败,中国房地产彻底的市场化恰恰是消灭土地腐败的,而住房保障为主意味着政府权力的加大,反而可能助长腐败,乃扬汤止沸之策。
中国房价居高不下的根本的原因是需求被激发的同时,政府对土地的垄断供应人为地造成了土地的饥饿效应和恐慌效应,加重投机心理并引发房地产市场供需的严重失衡。土地制度的非市场化使得中国的所谓房地产名实不符,缺乏产权基础。房地产改革到如今的地步,建立土地的现代产权制度越来越清晰地应该成为中国改革的重要方向。当然,这是一项任重而道远的任务,不见得一蹴而就,但它的方向应该是清楚的,那就是要建立产权清晰、权责明确、流转顺畅的现代土地产权制度,并在此基础上重构中国房地产发展模式。
解决好土地从强制性国有向民有方向的转化将会给中国房地产带来真正意义上的革命。如此住房价值体系的重估将会使得房地产价格真正回归理性,疯狂的投机行为以及巨大的楼市泡沫都将趋于平缓。中国人的生活质量有望彻底改善,同时大大提高土地使用效率,进而改善就业,加快城市化进程,让中国经济增长获得新的内需拉动的机会,带来巨大的改革效益。如此,房地产就避免沦入新加坡模式的陷阱,头疼医头、脚疼医脚并以效率和福利损失为巨大代价。
面对严峻的民生问题,像加大保障性住房这样修修补补的房地产政策不应成为改革的重点,中国应该着眼于,及时启动第三代住房改革。,中国房地产秘密花园读后感 新一轮改革要避免“新加坡模式”的陷阱
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