喜获4万元购房抵用券
2011年5月的一天,刘天山从售楼处拿到的一份广告资料显示,即日起参加其主办的“幸福家园”优惠活动,最高可在开盘当日享受4万元购房优惠。后来刘天山上网查看,看到了该楼盘委托专业机构发布的“幸福家园”活动广告,亦称总价最高优惠4万元。
根据活动规则,“幸福家园”共分四步,每完成一步即可参加抽奖活动并享受相应购房折扣优惠,优惠依次累加,具体金额为2万元、1万元、1万元和最终神秘大奖。刘天山即向对方表示参加该活动。随后,刘天山耐着性子全程参加了这次活动,活动结束后,他收到了一张印有他本人身份信息和开发商印章的价值4万元的购房抵用券,上面注明使用规则为限本人在开盘当天使用,每套仅限使用一张,按面额抵扣购房款。
2011年7月,该楼盘又在网上发布了一则优惠信息,称开盘优惠总价立减4万元,付意向金客户可在此基础上再享总价96折优惠,刘天山就与开发商签订了VIP客户预约单,约定支付诚意金2万元,选房成功后转为购房定金。
突被告知优惠不能同享
没多久,该楼盘正式开盘,刘天山与开发商签订房屋定金协议时,却突然被告知只能享受4万元的开盘优惠、96折及一次性全额付款优惠1万元,而“幸福家园”活动4万元的购房抵用券则无法同时使用。虽然刘天山当场对此表示异议,但因为购房意愿强烈,他还是接受了这份协议。双方随后签订了商品房预售合同,开发商在合同的补充条款中载明,之前任何形式的广告宣传资料均为要约邀请,该要约邀请的内容与合同正文、附件和补充条款不一致的,以后者为准。刘天山在签约当日一次性支付了房款约103万元。
当事双方各执一词
虽然买到了心仪的房子,但刘天山越想越气,认为开发商言而无信,于是将对方告上法庭,要求其返还房款4万元。
法庭上,刘天山表示,之前开发商并没说过两项优惠不能叠加使用,如今却以此为借口推脱,显然是缺乏诚信的表现。开发商却认为,预售合同上白纸黑字写得很清楚,应以预售合同约定的内容为准。刘天山买房时总价已经减了4万元,说明已经享受“幸福家园”的优惠。
随后法院详细了解了“幸福家园”的广告资料,还登录了该楼盘的营销网页,分别浏览了“幸福家园”和“开盘优惠”的广告页面,查明确属被告的两次营销活动。本案的争议焦点主要有两点,一是“幸福家园”销售广告属于要约还是要约邀请,二是刘天山能否使用购房抵用券折抵房款4万元。
格式条款免责声明无效
法院审理后认为,“幸福家园”销售广告是旨在宣传该楼盘的商业广告,它载明了活动规则及参加活动所能够享有的购房优惠,但未对交易房屋的标的、价款、数量等主要合同内容予以明确,属于要约邀请。
虽然销售广告是要约邀请,但在该活动中,刘天山通过完成活动换取了一张载明了金额、使用规则、原告身份信息及被告盖章的抵用券,这张抵用券的用途、价款、目的都具体明确,应当视为具体约定,属于附条件生效合同,当事人应当全面履行。“幸福家园”活动与“开盘优惠”活动属于该楼盘销售的两个不同的优惠活动,被告以广告形式分别发布,但未事先明示不能同时享受两项优惠,足以让刘天山产生信赖,认为购房时可以同时享受两项优惠。刘天山在开盘当天向被告主张抵扣4万元房款,符合抵用券的使用约定,被告应当履约折抵房款。
法院同时认为,预售合同中有关广告宣传资料的补充条款属于格式条款,该条款存在免除被告承担责任的内容,被告在签订预售合同之前及“幸福家园”活动中均未告知刘天山其只能享有一次优惠,而在签订预售合同时,也未采取合理的方式提请他注意该条款及予以说明,所以该条款系事后免除被告责任的格式合同,对刘天山无约束力。
据此,法官认为这张“幸福家园”的购房抵用券对双方仍具有约束力,支持了刘天山的诉请。
法官点评：区分邀约与要约邀请是关键
嘉定区人民法院民事审判三庭法官 黄燕
在现实生活中,消费者经常能收到来自商家的各种要约和要约邀请。要约和要约邀请的区分,既是审判实践中的疑难问题,往往也是决定审判结果的关键。
要约邀请又称“要约引诱”,根据《合同法》第15条规定,它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为,只是引诱他人发出要约,不能因相对人的承诺而成立合同。在发出要约邀请以后,要约邀请人撤回其邀请,只要没给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担责任。
而按《合同法》第14条规定,要约是希望和他人订立合同的意思表示。但仅仅邀请对方和自己订立合同尚不足以成为要约。要约是以和对方订立合同为目的、向对方开列欲订立的合同条款并等待对方接受的法律行为。
比如寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但商品广告的内容符合要约规定的,则视为要约。有两点是区分要约和要约邀请的关键,一是要约邀请可向不特定的任何人发出,而要约大多针对特定的相对人；二是要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容,含有当事人表示愿意接受要约约束的意思,而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。
在本案中,正是由于刘天山获得的抵用券上明确写清了金额、使用规则、原告身份信息及被告盖章,其用途、价款、目的都具体明确,并且有特定的相对人,所以才被判定为约定,最终开发商不得不返还4万元房款,全面履行合同,给购房者讨回了公道。
理财金手指：买房优惠凭证要留好
如今商家的各种促销噱头越来越多,而促销规则往往也让人看得头晕目眩。与一般的小额消费相比,买房可能是普通百姓一生中最大的一笔消费,看到或没看到促销活动以及是否有充分理由促销活动规则,最终可能会让购房者的支出相差几万甚至几十万,因此在签订购房合同前,一定要仔细看清各项促销活动规则,尤其是排他性的条款,如果各项促销活动规则中没有排他性条款,而签合同时开发商又临时反悔,则应该留好相关凭证,用法律手段维权。,购房免费试用vps 抵用券该不该兑现
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