一、经济利益驱使。导致违法者以身试法
巧立名目,欺上瞒下。“地产房”又称“农产房”,一般是指在农村集体土地上开发建设的,非本村购房者无法办理国家法律认可的产权证的房屋。房地产市场属暴利行业。开发房地产项目须有一整套严密的审批程序和雄厚的资金保障,这些限制使得某些不具备条件的开发商、建筑企业和自然人转而把目光瞄准了农村集体土地和村委会。他们按照自己出建设资金、村委会出让土地,利润双方协议分配的原则,暗地里与村委会签订农村土地承包、租赁以及转让协议,明里以村委会名义,打着“落实农村‘三新’工程,建设社会主义新农村,实施村屯改造工程,建设农民新区”以及“农民集资建房”等旗号,欺骗本村群众,并报请政府相关部门立项批准后,再与上述企业或自然人以搞联建形式搞“地产房”开发与销售,除极少部分房屋用于解决本村动迁户并可办理农房证以外,大部分房屋明里或暗里通过与外来购房者签订《投资代建协议》等向社会销售。
恶意串通,利用合同欺诈购房者。他们与村委会恶意串通,明知外来人购房无法办理属于自己产权的房产证,他们却利用购房者不懂得国家相关法律政策规定以及贪图便宜等心理,通过虚假承诺可为所有外来购房者办理“地产房证”,诱骗购房者签订事实上根本无效的购房合同来公开实施合同欺诈行为,等到“地产房证”办不下来时,则把矛盾推向政府,不仅严重损害了购房者利益,同时也激化了购房者们与政府之间的矛盾和对抗情绪。2001年大连某高科技农业山庄有限公司与某村委会签订了改造500亩残次果园土地租赁协议并报请政府有关部门立项批准后,擅自兴建大量别墅楼公开向社会销售,通过虚假承诺外来购房者入住率达到70％以上可统一办理“地产房证”来诱骗购房者签订《投资代建协议》达到售房目的,可是等到4年后入住率达到了1000,4以后《地产房证》仍办不下来,该公司见无法抵赖时,竟然煽动购房者上访闹事。从而导致了数百名购房者到工商部门及区、市政府群体上访闹事,而购房者关注的房证问题至今也未得到解决。
二、相关法律法规滞后。无法震慑违法分子
“地产房”违法主体成分复杂。给调查取证工作带来难度。与村委会搞联合开发“地产房”的违法主体不仅有开发商、建筑施工单位、涉农企业以及其他经营单位,还有建筑包工头、社会闲散人员和外地人等,特别是那些包工头、社会闲做人员和外地人投资建房卖房,每次投资建房规模不是很大,少则三、五栋别墅,多则十几栋别墅,但他们在农村违法开发“地产房”所占比重却很大,而且他们不仅神通广大,行动也十分诡秘,经营方式也十分独特,如：不设售楼处。不打售楼广告,不设办公场所及住所,没有联系方式,来无影去无踪,一有风吹草动就销声匿迹,而且他们不等房子建成都已卖完,执法人员如到工地检查了解,施工人员一概不知,了解不到任何有价值的线索,到村委会调查时,村领导也有意躲避,让你得不到任何有价值的材料或信息,找买房人吧。要么是人还未人住很难找到,要么是找到了买房人但因怕卖房人报复不愿提供相关材料,从而使案子很难定性处理。由于缺少有力的执法手段,不仅加大了办案成本,也使得上述违法主体气焰更加嚣张。
对上述违法主体通过合同欺诈销售“地产房”,相关法律法规处罚过轻且处罚后又面临执行难的问题。如上面提到的某高科技农业山庄有限公司通过隐瞒事实真相,采取虚假承诺手段骗签购房合同的合同欺诈行为,使上当受骗的购房者达到了300多户,造成了数百名购房者群体上访事件,此事也惊动了市委及市政府主要领导,当工商执法人员数次前去该公司调查时,该公司百般抵赖不愿提供证据材料,执法人员只好通过外围调查来获取相关证据材料。经过近半年艰苦的调查取证工作,我们获取了大量有力的相关证据材料,最终查明该公司通过骗签合同卖出的别墅楼已达三百余栋。
但是,从该公司以及其他违法主体通过实施合同欺诈手段而获取巨大利益以及所造成的严重社会后果来看,目前从国家到地方政府对利用合同实施各种欺诈违法行为的行政处罚所依据的法律法规确实太少,仅有的法规及规章有：国家工商总局《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》、辽宁省人大颁布的《辽宁省合同监督条例》及大连市政府颁发的《大连市合同监督管理办法》。但上述法规及规章对目前房地产市场及农村“地产房”出现的各类合同欺诈行为的定性条款单一,且不好操作,若用其兜底条款,又没有明确的法定有效的解释,而且即便是勉强处罚,也是处罚过轻,上述法规及规章最高罚款额度分别不得超过5万元、3万元和2万元,而且无没收非法所得一项,这对于上述违法主体通过实施合同欺诈行为而获得巨大利益以及所造成严重社会危害后果来说,简直如隔靴搔痒,即使下达了行政处罚决定书,也面临着执行难的问题,因而不但达不到惩戒目的,反而会助长其违法行为。
三、解决途径
尽快制定、修改、完善又便于操作的相关法律法规,以使执法人员有法可依。对那些社会危害严重又屡教不改的违法经营者加大处罚力度,真正起到震慑作用。
政府建立企业不良信用平台。如对房地产企业或其他经营单位出现的因合同欺诈而造成严重社会后果或因违法行为受到行政处罚又屡教不改的,要上黑名单并通过媒体或网络予以公示,同时建议有关部门不给信用不良企业批项目。另外对有严重不良信用记录的企业,即使法定代表人注销企业,“改头换面”另立公司,建议有关部门在5年内不予核准登记。
严格项目审批制度。相关行政管理部门对村委会建设用地或集资建房申请立项报告要从严把关,并加强事后监管,把此类违法行为消灭在萌芽状态之中,以杜绝社会危害后果出现。
利用大众媒体进行普法教育,增强市民自我防范意识。如：何为“房产房”、市民为何不能买“地产房”、买“地产房”有何风险、国家及地方政府对“地产房”有何明确规定、市民应该熟悉和掌握国家哪些相关法律法规及政策性规定、合同欺诈行为都有哪些种类以及如何识别如何防范等。如果政府有关部门都能利用媒体这一宣传阵地并发挥其应有的作用,那么市民就更容易知道哪些房子该买哪些房子不该买并学会利用法律怎样保护自己,那么“地产房”就没有销售市场了,“地产房”这一行业也会“寿终正寝”了。,从查处农村腼腆是什么意思 “地产房”合同欺诈行为引出的法律思考
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