城市 土地 房产 价格 关系分析
当前房价的极速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有不同的看法,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。
那么什么是土地价格和房产价格呢?城市的土地价格大致可以分为两种:城市基准地价和宗地价格。城市基准地价是平均价格,用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平,受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格,受城市土地微观因素影响。本文分析的与房价相关的土地价格主要是指宗地价格,即开发商得到土地而付给政府的土地价格,也可以说是土地成交价。房产价格比较容易理解,本文所指房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房价格,但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。
另外,多数学者普遍认为影响城市土地价格的因素可以分为宏观和微观因素。宏观因素对城市土地价格有普遍性、一般性、共同性的影响,简单说宏观因素包括政府的政策法规、经济发展水平、GDP、银行利率、城市规模等,其中政府的政策法规对城市土地价格的影响最重要。微观因素主要指土地个别因素、临近土地因素和区位因素。外国学者利用回归分析法对这三项因素进行分析的结果是三项之和可以在近80%的程度上解释城市土地价格的变化。
经我们对西方国家的调查,我们看到在大多数西方国家中,土地的所有权是与房屋所有权紧密相连的,即土地转让的同时地上房屋也一起转让,因此若地上房屋处于优良状态,可以卖很好的价格,那么一定影响土地的转让价格,这与我国的土地出让价格有很大的不同。我国的土地出让价格,也就是土地在招牌挂交易过程中形成的价格是由竞买方即开发商决定的,开发商的出价只要不低于政府的底价,且高于其他开发商出价,就可以该价格获取土地,所以在现行的土地招牌挂交易过程中,交易价格的主动权通常不掌握在政府手中。即使现在也存在政府通过评审开发商的详细开发规划,人为决定中标者,并不以出价最高者获取土地的现象,但是对多数依靠土地财政运作的地方政府来说,价高者竞得的规则在相当长的时间里依旧不会改变。
从理论上讲,根据不动产估价的原理,具有投资开发或在开发的不动产估价适用于假设开发法。开发商以这样的原则确定拍卖出价。基本公式为:
开发完成后的不动产价值=待开发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+购买待开发不动产应负担的税费。
根据市场需要,大多城市地方政府已经设立土地储备交易中心,因此开发商通过招牌挂形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的条件,上述公式可以写成:
房产价值=成交土地价值+土建成本价+公司管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+配套费+土地以及配套费应负担的契税。
熟地价值即开发商估算的扣除利润、销售费用、资本成本后成交一宗地出的价格,可以看到,在这个公式中,不动产价值基本由不动产开发完成后出租出售的获利状况来决定,估算时取决于开发商对未来市场的预测和信心;开发成本、投资利息、销售费用、销售税费基本上属于已知部分;而销售利润则取决于开发商的要求,简单来说越是大型地产公司,越是大宗土地出让交易,开发商预期的利润就越高,因为公司对自已的成片开发运作能力已经有了足够的信心,且大宗土地的交易也容易开发为高端的不同类型的不动产组合,例如大型居住社区,或者综合商业用地,而这些都要比未形成规模的单一的楼盘获利能力高许多。
近几年中国的经济高速运行,国内地产商争先恐后上市融资,扩大企业规模,资金实力日益雄厚,以土地为题材的上市公司一旦获取某热点地区的“地王”,便迅速出现光环效应,狂热的股民便会孤注一掷,再次抬高公司身价。这使公司再次增发、扩股,高达30倍甚至50倍的市盈率使股价也迅速上涨,转眼间公司就可以付清高额拿地的费用。所以,开发商之所以在土地交易市场上一再抬高对土地的出价,增加开发成本,根本原因在于公司的股东对未来市场形式的看好,即使是在土地拍卖交易中楼面价格已经远远高于周边已建成的房屋单价的情况下,人们仍然愿意相信中国经济的增长可以推动房价的不断上涨,总有人为虚高的房价买单,相信自己可以从中获取更多的利益。也就是说,现在房地产开发商的游戏规则已经发生了改变,过去的出价是根据单个项目投资回报率来决定,而现在又加上了对未来房价的预期,更多的是对风险的测算。当宏观经济形势给开发商暗示,只要有地就会带来超额利润的时候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司运转的基础,是股东利益的根本,因此土地价格的急剧上涨也不再能用一般的成本理论来分析。用高价拿来的土地只能用于开发更高级的房屋,对周边房屋价格也产生了带动作用,人们往往看到的是地价房价不断循环上涨。
地价和房价的关系看似简单的成本价格与产品价格的关系,然而中国的房地产市场却是严格的土地垄断,开发市场充分竞争,作为土地供应垄断方的政府只能限制最低价,却没有定价的权利,只能根据开发商的报价来出让土地。而流动性过剩的经济现实让众多的投资热钱涌入房地产行业,对房地产开发的获利普遍看涨,刺激了作为利润来源的土地价格的上涨。
总而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起来并热衷于投资的人们,将房屋视为了投资的第一要选。大中城市的不断扩张和中小城市的极速城镇化进程导致住房总体上呈现供不应求的状态,两种因素的综合导致房价还在迅速上涨,而土地作为房屋的承载物和存在的前提,同时又具有区位上的不可复制性和稀缺性,导致价格上涨的速度甚至超过房价也就不足为奇。,城市土地价格与房产价格关描写大自然的文章 系分析
相关：
试析建设工程项目后评价摘要：建设项目后评价是在项目投资完成以后,对项目目的、执行过程、运行效益和产生影响所进行的系统分析,因此应加强对建设项目的投资效果的后评价,将建设效果和经验教训进行反馈,以提高今后项目的投资决策、建设和管理水平。本文论述了项目后评价的含义、作用以及做好项目后评价的途径。关键词：建设项目 后评价 作用 途径前言建设项目后评价是在项目投资完成以后,对项目目的、执行过程、运行效益和产生影响所进行的系统分析,..
台湾怪咖北上开“秀店”如果沿着北京宝钞胡同两旁的小店找过去,你很可能会错过好室研究室商店。因为好室的招牌不大,且大门常常是紧闭的。谈及大门紧闭,陈崇文说这样做有一定的营销意味,因为关起来的门只能挡住那些路过的人,而挡不住有好奇心的人,这道门就是好室和顾客之间互相筛选的第一道门。目前,好氏品牌研究室的员工加上董事长和会计也只有9个人,真正做设计工作的有3、4个人,陈崇文既是好氏品牌研究室的主要设计师,也是好室商店的店长兼导购,而团队..
抗严重通胀，黄金跑第一最近总是被国内的朋友问是否应该在美国买房产,问此问题的朋友不都是富豪,相反,多数都是白领中产。想来50万美元在中国一线城市只能买个100平方米的大两居,在美国则能买到不错的别墅甚至豪宅了,吸引力多多！被问及这个问题的时候,我总是首先反问回去：现在要买房子的原因是什么？几乎清一色的回答：通货膨胀太厉害了,放在银行里的钱不买房子都贬值了。国内买不起,咱就到国外买呗。我也很同意通货膨胀是未来投资者必须防范的最大风..
秦皇岛港煤炭价格相对稳定因素分析今年2月份以来,秦皇岛港区煤炭库存持续下降,四月份以来,秦皇岛港煤炭库存一直处于的较低的水平,而煤炭市场基本上保持稳定运行,煤炭价格基本上没有变化,保持相对稳定的水平。近几个月来,秦皇岛港区煤场库存急剧下降,较长时期处于低位库存水平,为什么煤炭价格会保持相对稳定,而没有因为库存下降而大幅度波动上涨呢？这里谈几点个人的看法：一、我国工业国民经济发展形势严峻,经济效益仍在低谷,影响煤炭价格上涨据国家发改委发布,我..
新时期大学生党员现状浅析大学是发展培养共产党员的重要基地之一,重要性不言而喻。而新时期大学生党员不论从组织上还是从个人入党动机、党性修养及带头作用上都存在一系列问题。它对加强和改进大学生党建提出了更加紧迫的要求。本文就目前的现状及问题进行一一剖析,并提出相应的看法和措施。以期增强大学生党建工作的针对性、主动性、实效性,更好地推进大学生党建工作的健康发展。大学生 党员 现状 措施伴随着高校的不断扩张,大学生队伍的不断壮大,发..
预测不靠谱，还得挑牛股某记者问索罗斯：“股市里各种说法都有,你如何把握大市？”索罗斯耸耸肩说：“如果一份研究报告跟我的观点相似,我只读一遍。如果跟我的观点不同,我就读两遍。”2012年2月21日,英国《金融时报》刊登的一篇文章,我读了三遍。作者蒂姆·邦德认为全球大牛市就要来了。我先归纳,再做评论。文章标题：“Get set for an equity bull run powered by low valuations”。蒂姆·邦德说,英美股市过去12年回到了原地,但是债券年均..
当代高校大学生公寓安全问题的分析与对策随着现代经济的快速发展和当代高校日益扩招的规模,大学生的人数越来越多,而公寓的硬件和软件设施也是越来越好。而随之带来的安全问题也存在着很多隐患,本文将针对高校公寓中出现在的安全问题做出分析及解决对策。高校大学生 公寓 安全 一、加强公寓安全建设必要性高校学生公寓是学生日常生活与学习的重要场所,是对学生进行思想政治工作和素质教育的重要阵地,随着高校推行的学分制计划学习,同学们将没有固定的班级和教室,没有..
照相馆“陪你玩”自拍这个新的照相馆模式似乎给一个已经成熟的行业带来了新的快感体验。2012年儿童节这天,两个“80后”女孩开起了北京第一家“自拍照相馆”,命名为“友家”。在这家自拍照相馆里,拍照者不用受摄影师的“摆布”,也不用调试那些复杂的专业设备,因为这一切都是准备好的,拍照的人只需控制自己的表情和手里的快门线,然后,就剩下挥洒创意了。自助傻瓜式的操作方式,加上拍照者百分百的创意,看起来简单的模式,其实贩卖的就是“新鲜感”,只是,..
中恒集团的“血栓”通了吗中恒集团最近这几年可谓是绝对的风云明星,从2009年、2010年的暴涨10倍股到2011年股价腰斩,再到2012年上半年在医药股普涨的环境下,依然逆势走弱。如今,大盘都回到了“钻石底”,但中恒集团2012年依然跌了16%。短短几年从以前的车流如织,到现在的门可罗雀,真可谓世态炎凉。但对投资者来说,逆向思维往往如影随形,看到众人皆弃的股票往往会兴奋,也正因为众人的唾弃才使这只股票具有了研究的价值,否极泰来也未可知。崛起之路2003年,中..
分段平差的实际应用摘要：介绍分段平差在导线复测中的灵活应用。关键词：导线复测 分段平差 精度评定 相对中误差在一般的线路工程施工中,施工单位在设计院交桩后进行复测时有时会遇到这样的问题：在对全线进行复测后发现,施工平面控制网的精度虽然能满足路基、中小桥和涵洞施工的需要,但是却不能满足特大桥和较长隧道施工的需要。如何解决这一问题呢?这时我们就要用到分段平差。在浙赣线电气化提速改造工程第三标段中我们就遇到了这样的问题。第..