中国内地居民海外置业的热情仍然高涨。
记者了解到,目前北京、上海、深圳等一线城市,专门代理销售海外物业的机构数量在不断增加。记者同时也观察到,最近一段时间内举办的各种形式的房展会上,海外物业数量也大量出现,甚至还曾出现海外物业展。这种现象的背后,是海外置业需求在不断增加。
此外,新“国五条”的出台,针对投机、投资性需求实施严控,这使得房产投资在内地受到极大的限制,并导致民间资金为了寻找出路,转而投向海外房产。
而从另外一个层面来看,中国富裕阶层对房产的投资偏好,在内地房产投资受限的前提下,也间接使得海外房产热潮来得更加猛烈。莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示,虽然他们的研究团队发现内地的富裕阶层在寻找投资回报更高的项目,但是房地产仍然会在他们的投资组合中占到25%以上的比例。
当然,目前内地投资者购置海外房产仍然以移民、子女就读、度假等需求为主。当然,还有部分投资者把前往海外投资房产当做一种避险性投资。如伦敦和纽约的顶级房产市场正成为包括中国在内的全球投资者的避风港。中国投资者的影响力不小,正带动东南亚、澳洲和新西兰等国家和地区的房价上涨。国际顶级房地产咨询公司莱坊国际提供的市场监测数据显示,随着中国资本的涌入,雅加达的豪宅价格在去年上涨了38%,巴厘岛和奥克兰也分别上涨了20%和12.7%。
置业方向有所不同
从世界各地区政府的政策层面来看,其对房产投资方面的干预也有所增强。呈现出有保有压的态势。对于受金融海啸影响明显的欧美国家来说,基本上持鼓励态度。就如美国来说,在此之前非本国人士如果在没有信用记录的情况下,很难获得银行贷款。但在之前不久,美国对此作出了调整,即使没有信用记录,同样也可以申请贷款。此外,包括英国、西班牙等在内的欧美国家,也鼓励海外资金购置本土的房产。
当然,也有一些地区采取了抑制需求的措施。动作最大的是中国香港地区,其措施包括取消投资房产定居计划,征收额外印花税等；还有加拿大在之前就大大削减了移民的名额,这在一定程度上使得内地投资者的投资热情大大降低。
此外,内地开发商正主动转战海外市场。在分析人士看来,内地知名房企主动走出国门,除了发展的需要之外,在另外一个方面,也是考虑到内地蓬勃的海外投资需求。
从投资区域的选择方面来看,投资者的注意力正向国际顶级城市集中。莱坊国际市场研究部有关人士表示,从全球范围内的财富流动趋势来看,正在向全球顶级城市,比如纽约、伦敦、巴黎等。莱坊国际预测,到2022年,个人资产超过3000万美元的高净值人士将达到26万人。而从未来发展趋势来看,随着高净值人士数量的增加,顶级城市的受关注程度会进一步增加,这将成为抬升区域房价的一个不可忽略的因素。
除了投资房产外,莱坊国际还注意到,国际资本开始关注商业物业。预测结果显示,中国香港的零售物业受内地消费者的带动,将会增值10%～15%,吉隆坡也会有6%左右的增幅。而伦敦和纽约的零售物业和写字楼物业尤其受到全球投资者的青睐。
海外置业三大注意
相对内地买房,海外置业的要求更高,所以投资者需做到谨慎行事。
莱坊中国区董事田雪认为,海外置业要注意三个方面：其一是要注意做好功课。她不鼓励投资者在完全不了解市场行情的情况下做出投资决定。而是建议投资者先学习半年时间之后,再考虑买不买。在她看来,不管出于何种目的,移民自住也好,或是纯粹的投资、子女就读也好,都必须根据自己的实际需求,针对目标市场有详细了解,比如当地的风土人情、地缘政治、税费构成、经济发展情况、近年来的楼市发展情况等等。
其二是要选择一家正规的合作机构。大多数情况下,海外置业无法做到亲力亲为,而且由于对当地的法律法规也不是很了解,所以很多工作必须依赖中介机构来完成。在这种情况下,好的合作伙伴能够让投资者省心省力。
必须当心的是,一定不要把购房与所谓的移民混为一谈。据了解,之前市场上曾流传,在部分欧洲国家买房即可获得该国的移民资格。田雪提醒说,之前塞浦路斯曾推出购房换5年居留权的措施,但这与移民完全是两码事。
投资海外房产,更不能以短炒的眼光来对待。业内人士指出,海外国家和地区的房地产市场已经经历了长达几十年甚至上百年的发展过程,非常成熟,一般不会出现暴涨的情形,诸如年涨幅达到50%的情形更是不可能。所以在海外投资,必须具备长期投资的心态,并且学会打理出租,获得持续稳定的收益。
至于哪些国家和地区值得关注？这需要根据具体的需求来进行判断。如果是出于子女就读,那么包括美国、英国、澳洲等留学的热门国家和地区可以作为首选。而如果是出于移民自住,包括新西兰、澳洲等适宜居住的国家和地区选择余地很大。但如果单纯出于投资,研究机构则给出了两种选择,一种是选择值得“抄底”的国家如美国。有业内人士指出,美国的房价受金融危机冲击影响巨大,至今才完成筑底阶段,所以未来会迎来爬升过程,因此现在进入,可以享受到房价上涨带来的收益。而另外一种就是选择国际上富裕阶层关注的热门城市,莱坊国际预测指出,在2022年之前,包括伦敦、纽约、新加坡等城市和地区,将持续受到极大的关注,所以当地的楼市,尤其是豪宅市场,仍然会备受关注。
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