王石近期表示，他很担心下一个倒下的是万科。这话估计业内人士没有几个会相信：“谁先倒下也轮不到万科先倒下”。但是，在房地产行业摸爬滚打了30多年，见证了从福利制度到市场化大发展，创造了全新房地产开发模式和全球第一房地产企业的王石，如此惊人的论调不是随便说说的。
如果复原他这句话的前后语境，便会理解此言的要义。王石称，“对于万科下一个十年的转型，我们讨论了八个月，到现在都没有弄清楚，到年底是不是有一个结果也不知道，很担心下一个倒下的就是万科”。因此，王石担心的是，进入第四个发展十年，万科要转型向何方，不仅前景不明朗，而且转型探索和过程将异常艰难。
第一个十年(1984―1993)是万科的摸索期和成长期。在解决生存问题后，万科开始追求多元化，地产之外的主要投资集中在进出口、贸易等方面；第二个十年(1994―2003)是万科从多元化到专业化的转型期。那时，万科以香港房地产龙头老大新鸿基为标杆，在规划、设计、物业管理上，形成了自己的一套东西；第三个十年(2004―2013)，万科把美国知名房屋建造商帕尔迪作为新标杆。不过，仅用六年，万科就超越了帕尔迪，成为迄今全球销售金额最大的房地产公司。
相对于过去每个节点上探索转型而言，万科对第四个十年的转型表现出从没有过的忧患意识。尽管去年提出了城市配套服务商的新定位，并在住宅地产，做了商业、养老、社区金融等方面的种种探索和尝试。为了顺应移动互联时代颠覆性创新，万科陆续造访阿里巴巴、腾讯、海尔，向小米取经问路。但对具体的转型方向和发展路径，万科始终没有清晰的答案。
万科之所以能稳坐全球行业头把交椅，很多人将其归结为“努力做到三个最受欢迎”的企业定位――最受消费者欢迎、最受投资者欢迎、最受员工欢迎，专注于住宅，奉行简单复制和高速周转。
万科如此制定专业化和经营战略，完全出于对时代的准确把握。过去10年是我国红利叠加(改革红利+开放红利+人口红利)和集中释放的时期，也是住房市场化推进最快的时期，也是我国城市化最快的时期。一个必然的结果就是计划经济时期被压抑的民生福利亟待补缺，新增的住房需求迅速释放。这决定了房地产市场获得了史上最好的发展机会。
因此，万科将自己定位为住宅投资商，无疑能招揽最庞大的住房需求。尽管在这一时期，很多开发商看到了土地价值、房屋价值快速上涨的趋势，采取“慢周转”和“出精品”，甚至是“囤地囤房”的模式，短期内获得了可观的收益。但由于这种模式无法迎合大多数需求，也就无法平滑城市化快速推进时期楼市固有的周期波动，更无法躲过一次又一次的、具有中国特色的调控，以及货币政策放松和收紧对企业“心脏”的打击。而且，投机获得的高利润很容易让企业的心态膨胀，过度借债、高杠杆经营、盲目看好和概念炒作是必然的，这是这类企业的通病，企业无法安静下来思考未来的发展，企业繁荣昙花一现和短命是天注定的。
因此，正如万科新舵手――郁亮在率队造访海尔时所言，“只有时代的企业，没有成功的企业”。郁亮此言，一方面是对精准地把握住了我国第二个消费时代主题(家电消费)的龙头企业海尔的由衷赞扬，另一方面，事实上也是对于万科在第四个十年的历史新起点上如何转型，基本路经依旧是如何适应时代的原则性判断。
站在新起点上，万科提出了向“城市配套服务商”转型的目标，谋求在存量住宅与公共服务配套需求之间获得机会，而且第五食堂、万物仓、幸福驿站等配套服务已经推出。事实上，这一转型方向也顺应了时代的需求。因为，目前来看，我国城镇存量住房品质提高的空间还很大，在物业管理、社区教育医疗、适老化改造、智能化和信息化等方面的公共服务配套还远未到位。因此，从商业模式上看，未来房地产还有很大的发展蓝海，特别是在产业链下游的存量房领域。
前三次转型，万科都有明确的标杆，均能在学习对方的同时，找到超越对方的领域。可万科这次转型既找不到标杆，更找不到超越的领域。根本原因就在于，尽管过去十多年房地产市场非常火爆，但从行业链条来看，火爆的是开发子行业，而物业管理、租赁、社区更新等行业下游领域却非常滞后，也没有浮现出成熟的经营模式和盈利模式。虽然万科也与互联网行业的标杆企业――百度、阿里巴巴、腾迅开展了线上线下业务联动和创新探索。但是，无论是与百度探索建立智能社区、与淘宝联合卖房、还是与腾讯探索地产金融理财，如何经营、如何盈利依然不明朗。新房开发的空间已见顶，传统开发模式渐渐式微，若企业无法向产业链上下游转型，未来相当一段时期整个行业将面临严峻挑战，这也是为何房企转型纷纷选择陌生行业的主要原因。致力于将住宅开发做到极致的万科，转型难度之高，无出其右。
所以，王石说万科有可能倒下，并非危言耸听。
(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)
(责任编辑：DF141)
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