一场采访，3小时28分钟，聊到深夜一点多。曹舟南不见疲色，“睡不着”，“担心”是他提到的高频词汇。
“担心”的是市场的变化，是“千亿绿城”往哪里走，“睡不着”，则已经成为常态。
把脉绿城20多年的发展历程与当下的市场现状及未来的发展方向，曹舟南给出的答案是：有质量的增长。“如果不是有质量的增长，虚的规模，最终将由客户买单。”
而客户满意度和产品力，是绿城最重要的“牌子”，也是绿城传承与发展中唯一不变的核心指标，这是绿城得以发展成功的基石，也是现代企业管理制度下绿城最为看重的“聚宝盆”，将来将成为绿城发展以房子为中心的全生命周期延伸产业链业务的基础消费群体。
按照曹舟南的设想，未来绿城规模控制在1500亿元，同时提高利润规模，预计2017年毛利率将回归23%-25%水平线上。如此目标下，在保证产品力和客户满意度的前提下，绿城今年正在推行全面预算管理制度，控费降成本，同时抓现金流。
值得关注的是，有接近绿城的消息人士向《证券日报》记者透露，作为绿城的蓝海业务——以代建为主业的绿城管理集团不排除有分拆上市的可能性，如果该业务板块一旦分拆上市成功，将有可能获得中国房地产市场甚至亚洲范围内第一家轻资产房产公司上市牌照。
此外，股东持股比例分散且接近，优势在于绿城有多种身份背景，得到的各种信息反馈可能更超前，但在重大投资决策上可能不够灵活。据了解，在绿城，投资超过8亿元被视为重大投资决策，要上董事会决策。
“房地产企业不是简单地谈五年规划，十年规划的，市场时刻都在变化。”曹舟南称，“我几乎睡不着觉，天天在关注市场变化，销售市场和拿地市场的变化是当家人最大的压力”。去年下半年拿地的企业，今年年底将很难，拿地时花钱无限制，却未料到卖房时预售价受限制，不开卖是捂盘惜售，开了盘是利润受损，甚至接下来会破产。
“绿城这两年最难的是，新的股权机构形成后，股东们对新的经营团队做大做强绿城的希望与绿城自有资金和资源之间的矛盾，尤其土地储备矛盾很突出。”曹舟南向本报记者直言，“这是让我睡不着觉的最大问题”。
事实上，中交成为大股东后，除融资方面以央企身份能够为绿城背书外，在新项目获取上，中交对绿城的支持有限。目前来看，中交的土地储备在海外优势非常明显，但在国内优质土地并不多。
在财务成本方面，中交成为大股东后，为绿城的债务和融资成本带来了背书。2016年中期，绿城净负债率为70%，较2015年末下降了3个百分点；而平均融资成本由2015年末的7.3%进一步压缩至6.3%。
有统计数据显示，代建业务的净利润率在2016年已稳步升至24.9%，而传统房地产业务净利润已逐步下降至11.6%。且近三年代建销售额占房地产企业销售额的比重持续提高，由3.2%提升至5.7%。
绿城管理集团总经理李军曾向本报记者透露，绿城管理的代建业务净利润率可达30%，远高于绿城中国房产业务的水平。
鉴于该业务模式的逐步成熟和盈利能力强的优势，有消息人士向《证券日报》记者透露，不排除绿城力推该业务板块上市的可能性，这也将为绿城搭建一个新的融资平台。
更重要的是，在曹舟南看来，后房地产时代，投资和投机需求被挤压后，靠现有“拿地-营造-销售”模式将难以在市场上有核心竞争力，品牌输出，围绕房产的全生命周期服务业务将成为一个企业的核心盈利能力。
此外，据曹舟南透露，绿城还将成立第五大业务板块，即从造房子到造生活，将围绕绿城数万业主形成创新服务，具体将在存量房市场发力，可能涉及从改装房子到金融服务等各种链条的服务业务。
“千亿绿城”之后，转型路径已然越发清晰。
(原标题：绿城控费谋定价话语权 或分拆代建业务上市)
(责任编辑：DF309)
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