原标题：长租公寓是一门好生意，但有一个危险区间需要跨越
在2018原力论坛暨中日住房租赁行业峰会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领说，从今年开始在长租公寓领域，会有一批高杠杆拿高价项目的企业出现问题，这批企业集中在拥有5-12万套房源的规模区间。
利润很薄的长租公寓行业却吸引了大量企业和创业者，因为它已经是一个可以预期的高成长市场。统计数据显示，北京、上海等一线城市2017年的租金规模超千亿，其中北京租赁市场成交1055亿元，上海市场成交1204亿元，但仍较伦敦、纽约等城市有较大差距。2017年北京人均租赁居住面积为14.3平米，而伦敦、纽约等发达城市的人均租赁面积为20平米，差距将近50%。
未来房租会涨吗？从国际数据看，答案是肯定的。据贝壳研究院数据，目前一线城市租金收入比不到30%（北京29.81%，深圳28.78%，杭州28.24%），伦敦等城市的租金收入比约在50%。
“租赁市场行业空间还比较大，这个庞大的空间的驱动力主要来自于三个方面：第一个方面是租赁人口的快速增长；第二个驱动力是租金上涨；第三个驱动力是租金收入比上涨，三个因素的叠加导致租赁空间呈现一个稳步上涨态势。”杨现领表示，现在不是租户对品质没要求，而是市场缺少好产品，“将来围绕老旧社区的改造空间非常大。”
未来长租公寓的市场份额会增加，所以进入这个行业的企业越来越多。“酒店、开发商、房产中介等多种角色加入长租公寓领域，早期企业的经验被大量学习、传播。在行业的起跑阶段，达到1万间管理规模的品牌越来越多，他们的运营能力也可以支撑房间数量的加速增长。
”赋能资本创始人胡振寅认为，2014年之后长租公寓进入规模扩张期，过去做到1000间就是大品牌，而现在要1万间起步。
“4年半之前品牌公寓只有400个，现在有1200个”，新派公寓创始人王戈宏说，有企业想进入长租公寓领域，考察过几个项目之后会认为长租公寓的本质是“精装修房源+物业服务”。精装修是开发商擅长的，服务方面“如果服务不好，就把其他品牌的总经理挖过来。”
截至目前，有开发商、创业公司、房产中介、酒店、二房东、银行、国营项目等运营主体。其中政府平台的资金与资产能力最强，地产系和中介系其次。但政府平台和地产系的运营能力差，中介系和创业系的运营能力最强。
“未来不用担心钱，不用担心房子，稀缺的是真正的运营商和品牌。”胡振寅表示。
36氪作者获悉，目前长租公寓的头部品牌“都不缺钱”，要么拿到了足够的融资，要么通过资产证券化拿到了钱。这种现状让一些现在才想进入这个市场的投资机构很焦虑。
据贝壳研究院数据，目前上海、北京的租金回报率只有不到1.5%。但从炒房时代过渡到租房时代，租赁市场的空间会越来越大，目前还有大量需求没有被满足，比如流动人口的床位需求、家庭整租需求。
在巨大的市场面前，随着进入的企业越来越多，想通过规模建立壁垒的品牌也越来越多。杨现领提醒，“所有一切前提是拿房拿得好，所有失败的企业都是因为高价拿房、快速拿房，或者高杠杆的快速拿高价格的房子。特别是规模在五万间房这个数量级的品牌，这个时候一定会向上突破规模，否则这个阶段就会面临死亡，这是一个死亡陷阱。”快速冲规模的时候就可能会犯错。
“选择优质楼盘、优质房源非常重要”，杨现领说，北京不同城区之间有非常明显租金梯队，一环以内租金110-120多元，稍微往外一环，租金平均下降20-30元/平米。城市之间也存在非常大的级差。
尽管目前国内也出现了10万间以上管理规模的长租公寓品牌，但距离发达国家还差距明显。杨现领认为，专业化的机构化长期运营租赁品牌是是必然趋势。德国最大的长租公寓品牌vonovia管理规模为39.2万套，市值196.2亿欧元；美国最大的品牌机构GRE管理规模为418475套，其中自持了49487套；日本规模最大的大东建托集团，管理户数超过97万户。
“一个企业的耐心，围绕固定的客户，在做持续的服务。”杨现领认为这是国内的品牌机构需要学习的，“目前国内运营能力强的缺金融能力，有资本的缺少运营能力。合理的投资策略（选择资产的能力）、融资管理能力、高效管理高品质服务是一个长租公寓品牌需要具备的核心能力。”
未来，在租售并举的政策下，长租公寓品牌的业务线也可以更灵活，为开发企业提供销售服务，也同时为开发企业的自持自持提供租赁服务，在租、售服务中灵活选择，帮助开发商解决资产流动性和运营的问题，甚至介入整个社区的更新改造。
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