近日多项重磅经济数据陆续发布，悉尼和墨尔本去年第四季度的房价分别上涨了5.2%和5.3%。是的，不是全年，只是一个季度。果然，烈火烹油的房产市场又成了众矢之的。
澳大利亚证券投资委员会(ASIC)主席Greg Medcraft最近用“泡沫”来形容墨尔本和悉尼的房产市场。并对媒体表示：“我早就说了这是泡沫，现在其他人也开始这么说了。”
澳大利亚审慎监管局(APRA)主席Wayne Byres对楼市中“越来越高的风险”发出了警告，虽然他声称不愿意用“B打头的那个词”(bubble，泡沫)定义当前的楼市。
昨天，澳央行在3月份货币政策纪要中称，房地产投资数额、家庭债务增速等数据都表明楼市风险正在加剧。
目前新州政府提出一个在悉尼火车站附近开发新住房的计划，以增加供应量；同时还有“先租后买”和联合购房等改善住房可负担性计划。
接下来尚不清楚监管部门还会采取怎样的行动，但是近期澳洲各大银行预警性地接二连三地上调了房贷利率。
从近期看，澳洲楼市还有多大的投资价值？在投资公司、投资分析机构中，有一派是坚定的“唱衰”者，认为在当前的楼市中，“追高”的风险已经过大，并且央行对此负有不可推卸的责任。
Chris Joye在文章中指出，“Ellis认为，‘澳洲和英国的经验似乎说明房价上涨的热潮会平息下来而不会拖累宏观经济’。两年后，美国的房价下跌了33%，引发了自30年代大萧条以来最深的全球经济衰退。”
她还批评澳央行在全球金融危机后继续走在错误的方向上。与1997年金融体系调查提出的建议相反，联邦政府有史以来第一次为银行存款和债券做担保；央行有史以来第一次同意拿流动性便利工具购买房屋按揭抵押证券资产；财政部独立购买了160亿元的该类贷款，这是本国的首例“量化宽松”。
银行从央行借到了“从前无法想像的”更多、期限更长的资金，央行从而推出了一个新的援助计划，被称为“承诺流动性便利工具”(CLF)。在紧急情况下，银行可以立刻得到2000亿元利率为1.9%的资金以补充流动性。
Joye指出，在这条政策路径中，政府担保为私有公司上了保险，纳税人为私有公司的损失买单，承担了巨大的道德风险，后果是容许了“大而不能倒”的金融机构的存在，金融体系的风险比以前更为集中。
Joye认为房产市场存在的问题早就开始萌芽。2013年，澳央行公开对海外监管者遏制信贷增长的做法不屑一顾，而是采用所谓“宏观审慎的干预”给火热的楼市降温。一年半以后，澳审慎监管局才开始调控已经被央行2012年和2013年的降息和光动动嘴皮子的“宏观审慎”吹大的楼市泡沫。
分析了十多年来澳央行的一系列政策与目前楼市局面的关联后，她很直接地说：“好的风险管理需要明智的诚实，但那些高高在上监管大局的人的行动中缺失了这点。”
去年的9个月中，在距离布里斯班CBD只有5公里的区域，建起了5500间公寓。同一时期房屋空置率从2.7%上升到4.7%，几乎上升了一倍。这些房产的投资者只得要么大幅调低租金，要么没有租金收入。而今年9月前，在距离布里斯班CBD 5公里的区域内又要建成13300间公寓。
有些房产买家并不介意目前的投资回报率只有2.5%，而寄希望于未来房产的升值。Roger提醒持有这种想法的投资者，未来房产升值的前提，是接盘的投资者愿意接受更低的投资回报率。而当市场供给过剩，房屋空置租不出去，回报率为零时，回报率就无法再降低了，这正是布里斯班的公寓投资者正要面对的风险。他在文中附上了一张图表来说明房产市场的供给状况。在下图可以看到，在建的多层住宅数量急剧增长。
图片来源：M> (责任编辑：DF154)
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