勾地、预公告、简化拍卖流程、缩小供地面积，为提振房企信心，减少流拍，今年全国主要城市首轮集中供地推出了各种放松措施
文 | 王文彤
编辑 | 王博
截至2022年5月9日，全国22个集中供地重点城市除上海、长春、沈阳因疫情延迟供地，其余城市基本完成今年首次集中供地。
诸葛找房数据显示，截至4月25日,19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%。（19城分别为：杭州、成都、上海、宁波、合肥、天津、济南、长沙、南京、北京、福州、广州、青岛、苏州、重庆、厦门、深圳、无锡、武汉）
据《财经十一人》不完全统计，从溢价及流拍情况看，深圳地块最受热捧，8宗地块全部触顶成交，溢价率达到14.98%，一线 城市北京、广州均有流拍地块。
北京出让18宗地块中，17宗顺利成交，1宗石景山地块流拍，该地块要求配建保障性租赁住房。广州此轮拍出的17宗地块中，仅两宗地块溢价，除一块流拍地块，其余全部以底价成交。
从拿地房企来看，国家队（国企、央企）仍占主角。其中，广州、深圳、北京国家队拿地占比分别达88%、100%、97%；城投公司占比分别为53%、25%、35%。
北京此轮供地，仅一宗地块由民企旭辉拿下；广州有两宗地块由民企兰园控股、大华集团分别拿下。深圳8宗地块全部由国企拿下。
中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。拿地累计总额同比下降55.9%。50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.7%，较同期下降4.9个百分点，企业倾向合作拿地。
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50家代表企业：碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、金科集团、金地集团、新城控股、中国金茂、旭辉集团、绿城中国、龙光集团、中南置地、越秀地产、中国铁建、正荣集团、融信集团、新希望地产、雅居乐、美的置业、远洋集团、滨江集团、时代中国、祥生地产、华发股份、中骏集团、宝龙地产、金辉集团、禹洲集团、首开股份、合景泰富集团、华宇集团、大悦城控股、仁恒置地、佳源国际、建发房产、路劲集团、大华集团、中交房地产、保利置业、电建地产、俊发集团、联发集团、建业集团、东原集团、德信地产
总之，今年首轮拿地热度不及去年同期，各地方政府均出台了相应策施，提高房企拿地积极性。
国家队唱主角，联合体拿地占比降低
从去年下半年开始，国企、央企参与土拍的程度逐渐加深。
中指研究院数据显示，2021年全年土拍中，央企和国企平均拿地比例达61%。本轮一线城市土拍，央企、国企及联合体延续去年的态势，收获颇丰。42宗地块中，它们共拿到39宗地块，占比高达93%。
但贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，由于今年首轮供地成交量变小，可能国、央企本身拿地的数量并没有变多，但总量减少导致拿地占比增加。
安居客研究院院长张波认为，民企相较“国家队”融资难度大，一定程度上打击了它们拿地的信心，它们可能会转向二级市场或其他渠道完成拿地计划。未来房地产拍卖市场上，国企、央企还会在一段时间内占据主力位置。
联合体拿地也是近期房企们偏爱的“组合拳”。但贝壳研究院数据显示，联合体拿地数量在不断降低，今年首轮土拍中占比下降至20%左右，表明在“三道红线”政策出台后，即使是国企、央企也不再追求高速的规模扩张。
张波认为，虽然北京首轮土地拍卖市场反映平淡，但宏观调控政策适度放松、市场预期稳定后，北京土拍市场仍对行业充满吸引力。
深广两地拍地结果差异大主要因为两点：
一是，以往的“勾地”（开发商在土地公开招拍挂前，与地方政府商议拿地价格与规划，可防止土地流拍，有利于地块规划效益最大化）模式可能会延续到新的“两集中”供地方式中；
其次，广、深两地的房市供求关系不同。深圳一直处于供小于求的状态，而广州只在热门地点表现出了结构性的供小于求，整体的市场供应量较足，因此本轮土拍表现较平。
对房企来说，一线城市的地块虽然利润空间有限，但风险却最低，是稳妥牌。
数据显示，去年10月开始，北京、上海的二手房市场交易量先行复苏，深圳市场也在今年二、三月份开始快速回升。而二线城市的房市出现了一定的分化，如杭州、南京、合肥等城市市场表现较好，昆明、郑州等城市的市场压力较大，表现欠佳。
拍卖时间提前，地块供应小步快跑
为了调动市场热情，让房企有更充足的时间做规划、定预算，今年首轮集中供地还在流程上做出了部分调整。
潘浩认为，已进行的首轮土拍有两个特点：拍卖时间尽量提前、拍地面积“小步快跑”，这不仅能提前预热房产市场，还能为房企提供更多的空间进行资金的周转和布局。
以北京为例，从时间来看，2021年2月27日发布“两集中”政策后，2021年的首轮集中供地发生在五月份，第二轮和第三轮分别发生在十、十二月份。而2022年首轮集中供地的时间提前，北京于2月17日开始了首轮集中供地，第二轮集中供地也于4月19日挂牌。
从面积来看，2021年，北京首轮集中供地成交土地30宗，面积达346.1万平方米。2022年，与去年同期相比，成交数量下降43%，成交面积下降53%。
有专家预计，由于供应地块、面积减少今年全国土拍可能从三轮变成四轮。
张波认为，为了能让房企算得过来帐，此轮土拍对一些自持的面积也做了一定程度的减少，尤其在二线城市。如比较明显的杭州。
减少自持，减少配建，减少现房销售能让房企更有信心的拿地，这是一个大趋势。开发商会拿地主要从两个角度考虑，即地赚不赚钱，房子好不好卖。
当然，市场平稳后，或者市场比较热的时候，拍地配建指标还会再提升，这是动态调整。
竞拍方式微调，保证入市稳定
经过去年三轮土拍规则的磨合后，今年土地供应市场的首要目标还是保持稳定，提振信心。本轮土拍中，各地的竞拍方式都有一定程度的微调。
以北京为例，本轮竞拍方式有所简化。规则从去年12种“一地一策”竞拍方式减少到四种竞得方式，分别为竞高标准商品住宅建设方案、现场摇号、竞现房销售及竞政府持有商品住宅产权份额。
同时，北京本轮土拍还增加了预申请环节。
预申请是将计划入市的地块信息先公布出来，开发商可以据此提出预申请，如果有开发商提出申请，想要这个地块，那么地块就会入市。
规则优化如下：
一是，参与预申请的企业竞得本宗地后，在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费，剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清（具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准）；
二是，对于参与了预申请，且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业，退还预申请保证金及利息；
三是，宗地接收多家竞买人参与预申请，参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。
潘浩认为，每次供地推出的量、面积减少，再加上预公告，其实是把土地供应做得更精细化，让开发商有更多的条件去选择，从而让楼市变得更平稳。
据悉，为了缓解房企拍地资金压力，南京、郑州下了拍地调保证金比例，南京保证金下调至总价的20%，郑州将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。武汉则允许企业用银行保函替代保证金。
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