文|凯风
2020年行将到来，房贷利率大变局，终于尘埃落定。
近日，央行发布重磅公告，自2020年起，存量房贷利率将迎来全面调整，传统房贷利率退出历史舞台，LPR利率模式即将全面登场。
根据公告，对于存量房贷，上浮利率将转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，定价基准只能转换一次。
这意味着什么？
其一，房贷利率，将全面从“贷款基准利率上浮模式”转换为“LPR利率加点模式”。
这是利率市场化的重大变革，也是房贷利率的重大变局。
从此，存贷款基准利率对房贷不再有实质性影响，5年期LPR利率将成为新的参考基准。
众所周知，过去房贷利率，是由存贷款基准利率+上浮比例（可以打折）组合而成。从2015年开始，我国的贷款基准利率一直维持在4.9%，各地的房贷利率在此基础上进行上浮（10%-30%不等）。
然而，存贷款基准利率一般很少变化。除非出现全面降息，否则贷款基准利率一直保持不变。这几年我国未进行全面降息，导致存贷款基准利率一直维持在4.9%的水平，与实际所能拿到的贷款利率存在巨大悬殊，难以适应经济形势和楼市调控形势的变化。
所以，“LPR利率加点模式”横空出世。
央行将LPR利率拆解为“1年期LPR”和“5年期LPR”，前者作为实体经济的利率参考基准，后者作为房贷利率的参考基准，这就将楼市利率与实体利率脱钩，地产信贷有了与众不同的调控机制。
换言之，想要单独对楼市进行加息，只需要调整5年期LPR，而不会对实体经济产生成本压力。
同理，如果只想对实体经济降息，同时防止大水流入楼市，那么只需要调整1年期LPR，楼市利率依旧稳定不变。
事实上，从8月份LPR利率正式登场以来，1年期LPR调整了3次，而5年期LPR仅仅调整了1次，这就是定向调控的用意所在。
对楼市定向加息，防止大水流入楼市，这就是新模式的威力所在。
其二，这一次，无论是新房贷，还是过去几年的存量房贷，都将转换为LPR模式。
不过，新人有新办法，老人有老办法。在转换前后，总体上房贷利率保持不变。
对于新的购房者来说，可直接选择LPR加点模式，不会存在太多困扰。由于LPR利率每月都会调整（也可能保持不变），那么选择不同月份购房，利率可能就存在很大差异。
问题在于，对于过去几年的购房者来说，房贷利率到底该怎么转换？
这一次央行终于有了说法。
根据公告：
商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
这段话很专业很严谨也很复杂。
简而言之，存量房贷转换为LPR模式之后，2020年的房贷利率与2019年末的水平保持不变，原来首套房贷是6%，调整之后也是6%。
区别在于，原来的6%，是在贷款基准利率的基础上浮了22%。如今的6%，则是在5年期LPR（最新为4.8%），加上了120个基点（1个基点是0.01%）。
这就涉及加点怎么操作。一般而言，可以按照倒算法来计算：加点数值=保持不变的总利率（6%）-2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），由此计算，加点就是120个基点。
要害之处在于，这个加点数字一旦确定，未来将长期保持不变，120个基点的加点，将会伴随整个还款周期。
显然，2020年之后，新的房贷利率，就不再过问到底上浮20%还是30%，而是在5年期LPR利率的基础上进行加点，只要LPR变化，房贷利率就能随之变化。
举个简单例子，如果2021年5年期LPR利率从现在的4.8%调整到4.6%，那么新的房贷利率将会从6%（4.8%+120个基点）变成5.8%（4.6%+120个基点）。
同理，如果5年期LPR从4.8%上升到5%，那么未来的实际房贷利率也会从6%上升到6.2%（5%+120个基点）。
可见，加点的数值，从一开始就决定了上浮空间，而5年期LPR的变动，则决定楼市利率到底是加息还是降息。
其三，市场在变，未来房贷利率，每年都能调整1次，房贷利率不会再出现几年都维持不变的情形。
根据央行公告，个人商业性住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
这句话的意思是，房贷利率每年可以调整一次，可以选择1月1号调整，也可与银行约定任何一个月份调整，新利率按照调整之前一个月的LPR利率确定。
举个例子，如果与银行约定每年6月调整房贷利率，那么每年6月的新房贷利率就等于5年的5年期LPR利率+加点，这个利率将会影响未来一年的还款。
在过去，只要存贷款基准利率不变，实际房贷利率可能几年都不会调整，这几年就是如此。而在未来，一切都将截然不同，毕竟LPR利率更市场化，几乎每隔一两个月就会调整一次，那么房贷利率也会存在变动。
所以，未来房贷利率可逐年调整，不会再出现一个房贷利率还上几年的情况。
其四，固定利率终于登场。未来买房，究竟该选择一年调整一次的LPR浮动利率，还是选择一个多年不变的固定利率？
这一次央行提供了选择，但选择机会只有一次，一旦确定就不能再更改。
显然，浮动利率的好处是，只要市场降息，那么房贷利率也会随之下降。
固定利率的好处是，如果未来存在长期的加息预期，那么维持一个低水准的房贷利率就是好事。
既然如此，在如今的经济环境下，到底该选择浮动还是固定？
答案其实一目了然，目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。
要知道，5年前的基准利率高达6.5%以上，如今还不到5%。
所以，答案只有一个：1年调整一次的浮动利率。
其五，2020年，到底该怎么判断走势？
一是，未来买房，不必再看存贷款基准利率，要关注的是央行每月20日发布的5年期LPR基准利率，以及各省各市的加点基数。
二是，判断未来楼市到底是加息还是降息，不用再看是不是全面加息或降息，而要看5年期LPR是否调整，调整幅度有多大。
三是，房贷利率新变局之下，对“实体定向降息、对楼市定向加息”将会变成大概率事件，对“实体大幅降息，楼市小幅降息”同样也会成为可能。
这种定向调控，才是房贷利率最大的杀手锏。
,央行to_date 发大招！2020年，房贷利率彻底变了相关：
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