占地面积仅92平方公里的广东佛山北滘镇，孕育出了两家世界500强企业，一家是美的，另一家叫碧桂园（02007.HK）。

不久前，碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业，且排名177位，是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。

当人们还在揶揄碧桂园式新闻发布会，当人们还在咀嚼碧桂园董事局主席杨国强那句“我是天底下最笨的人”的时候，这家房企的半年报直接刷新了眼球。

上半年房企赚钱能力依旧强劲，2019上半年，碧桂园总收入约为2020亿元，同比增长69.7%；净利润约为163.2亿元，同比增长94.9%，归母净利润约为129.4亿元，同比增长72.5%。

杨国强还亲手写了一封名为“行稳致远”的致股东信，主旨是稳健才能长久，然而这个许家印两年前领悟到的经营哲学，杨国强现在才茅塞顿开，不过付出的代价是几条鲜活的生命。

就在碧桂园半年报发布后的一个月，万科掌舵者郁亮发话了，郁亮直言万科当前的任务是以活下去为最终目标，战略转型要“收敛”和“聚焦”。

虽然不再是销售额最大的房地产企业，但万科的标杆作用毋庸置疑。连万科都在认真思考生死问题，在去杠杆和融资成本高企的大环境下，过去几年疾驰的碧桂园能安然过冬吗？

寒冬来了

变天了，这是行业里大佬们的共识。

在融资寒冬之际，收紧战线是当务之急，毕竟连万科都要考虑活下去。有消息称，深耕三、四线城市的碧桂园已叫停“全覆盖”战略，暂不对外宣扬。碧桂园现在的工作一切围绕现金转，合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出。而且，为了实现现金快速回流周转，有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。

8月31日，同在香港上市的融创中国（1918.HK）披露了2019半年报。业绩发布后，孙宏斌对媒体说“我们是安全第一，这一两年都要把安全放在第一位。未来保持现在的规模难度不大，但增长也很难。”

此前，高周转模式被各大房企采用，从万科到恒大再到碧桂园，高周转被逐渐演化到极致。杨国强曾认为“高周转是我们战无不胜的法宝”，当然，这也是外界对碧桂园质疑和诟病最多的地方。

如今，杨国强要给狂奔的碧桂园踩一踩刹车，他在致股东信中指出：“为了立基百年，集团宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。”

从追求高效率、高周转到提质控速、行稳致远，宇宙第一房企要变档降速。近日，在集团多个运营中心举行的视像会议上，杨国强要求：为了加强有效供贷，考虑把销售率不佳及正负零为负的项目(即还未进行地面工程)停工。

高负债背后

负重前行，这是碧桂园、恒大、融创等房企狂飙突进的共性。上半年销售金额前六强的房企中，碧桂园总负债仅次于恒大，达到1.26万亿元；资产负债率仅次于融创，高达89.85%。

不过由于房地产行业的特殊性，预收账款被计入负债，因此单纯看总负债额和资产负债率并不能说明问题。

翻阅碧桂园中期财务报表，截至6月30日，公司账上还有预收账款4694.94亿，以及3511.86亿贸易及其他应收款，合计已售未结转资源超过7000亿。

以此计算，碧桂园剔除预收账款后的资产负债率为56.38%，这一数字要优于融创的64.78%，以及恒大的71.7%。

国际投行普遍采用净负债率这一指标，相比负债率，净负债率是比较准确反映房地产企业真实偿债能力状况的财务指标。净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。

根据碧桂园财务数据计算，2017年，碧桂园的净负债率只有56.9%。据亿翰智库统计，2017年，上市房企整体平均净负债率是76.61%，碧桂园56.9%的净负债率，比平均负债率低了20个百分点。

2017年，行业排名前十位的房企，平均净负债率大约91%，碧桂园则低了近34个百分点。行业前十位房企中，净负债率超过200%的有两家，超过180%的有一家，超过60%的有两家，碧桂园的净负债率在十强房企里，排名在第5名，仅次于龙湖、华润、中海和万科。

时间来到2018年，以最新的中报数据计算，碧桂园净负债率为68.44%，如果以调整的现金及现金等价物（现金及现金等价物+预售物业监控资金）计算，这一数字能降低至58.98%。

而通过各种手段降低负债的中国恒大，目前的净负债率已降至127.3%，最令人担忧的则是融创，通过计算，其净负债率依然高达231.8%。

因此，行业横向对比来看，碧桂园的财务杠杆率并不高，且较为稳健和安全，相比恒大和融创更显优异。碧桂园一直坚持控制净负债率在70%以下，据坊间消息这是当年吴建斌给杨国强建议的一条财务红线。

融资成本和现金流管控方面，碧桂园也是更胜一筹，根据其财报显示，截至2018上半年，公司调整的现金及现金等价物为2099.1亿元，高居六大房地产公司之首。

今年上半年，房地产企业融资环境趋紧，融资成本明显上升，但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位，加权平均借贷成本居然仅为5.81%。尤其值得提及的是，碧桂园已连续11年保持了净借贷比率低于70%，让其在房地产企业中保持了较强的竞争力。

房地产公司本身就是高负债企业，只要巧用财务杠杆，地产企业就会获得无限动力。在吴健斌所著的 《我在碧桂园的1000天》中，杨国强就指出“在做生意方面，财务要记住，在不违法的前提下，永远不要让公司受到任何约束，有的做就狠狠地做，没的做就耐心地等待。”

诚然，尽管债务总额在上涨，但只要保持合理的杠杆率和较低的融资水平，持续滚动的资金来源就不成问题。农民出身的杨国强深谙此道，碧桂园财务报值得同行观摩和学习。

特色多元化

和同在广东的许家印不同，杨国强不爱玩足球也没有投资汽车，他钟爱的还是给自己留下伤疤的农业："40年前我种田，40年后我还是想回去种田。"

手握2000亿现金，在地产主业以外，碧桂园亦积极发展多元化业务。

6月15日，碧桂园在其总部广东省佛山市宣布，正式进军现代农业，成立碧桂园农业控股有限公司。碧桂园同时表示，即将与“杂交水稻之父”袁隆平以及开研资本有限公司合作，共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。

中报发布会上还透露了碧桂园将围绕主业，打造多维度复合产业链的布局。在销售方面，农产品将通过凤凰优选、线上电商与国际大型零售企业，面向国内外进行销售，而凤凰优选则是碧桂园旗下社区生活服务品牌。

此外，在多家开发商纷纷进军租赁住宅业务的同时，碧桂园也将长租公寓列为自身发展的重要业务。目前，碧桂园已成立长租事业部，在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一、二线城市筹备项目。据悉，截至7月底集团旗下的长租公寓已超过3万个单位，未来会合理推进房间数目，但不会制定目标，而开业3个月的公寓出租率已达91%。

另外，科技小镇项目是集团产城融合战略的主要产品之一，截至2018年6月底，已落地项目达到24个。

9月28日，碧桂园首个科技小镇——潼湖科技小镇开园，称做好5年不盈利的准备。碧桂园的目标是打造“广东硅谷”，该项目位于潼湖生态智慧区。该小镇定位为建设世界级物联网和智能控制产业平台，目前已建立首期20亿元的产业基金。

潼湖科技小镇是碧桂园集团旗下首个投入运营的产城融合项目。吸引了英唐智控（300131.SZ）、华力特电气、客如云等27家物联网科技企业和创新载体进驻，还已经和思科、创新工场、浪潮集团等近80家科技企业、孵化器和科研机构签约。

按照智慧城市和生态城市最先进的理念规划建设，潼湖科技小镇在第一期运营开放后，未来几年的时间里会逐步依据规划实现整体的开发与建设，紧紧围绕物联网产业，打造世界级的物联网产业基地。

碧桂园方面表示，小镇规划持续开发8-10年，公司下定决心做出有特色的产业生态链，已经做好了5年不盈利的准备。

“这一刻，潼湖科技小镇成为了真正的产城运营服务商。”碧桂园集团总裁莫斌表示，小镇开园意味着碧桂园向着产城融合战略又迈了一大步。

在“去地产”的道路上，各大房企使劲浑身解数，甚至不惜长期亏损，也要找到除地产外的发展路径。恒大主攻文化旅游、健康养生和新能源汽车等高科技产业；融创则侧重文旅；万科将自身定位为“城乡建设与生活服务商”，结合股东优势打造“轨道+物业”发展模式，并购普洛斯延伸至仓储物流等领域。

碧桂园的逻辑是结合自身优势，将物业服务、园区服务与高科技、现代农业等新兴产业结合，推动产融结合和新型城镇化建设。不过，碧桂园多元化成果能否真正变现，还需要一段很长的道路要走。

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