在一座围合式布局的矮层办公楼中央，是一片塑胶运动场。每天中午休息时间，都有乒乒乓乓的声音传来。这片运动场既可以打篮球也可以踢足球。办公楼离朝阳公园很近，下了班换上装备就可以去跑步。食堂在地下一层。万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆用“漂亮”二字来形容食堂。
费口舌向记者们介绍万科在北京的办公楼，并不是炫耀福利，而是想说明一种新理念在写字楼产品上的运用。毛大庆透露说，北京万科打算做一个让工作在其中的人不想下班的写字楼。可健身、可洗澡、可娱乐甚至是可以住宿的，可能还会有胶囊酒店。新理念将在顺义天竺万科中心首先尝试。
除了天竺项目以外，万科在北京还操盘了9个写字楼，分归于不同的产品线。万科打算将做社区商业的理念，服务写字楼人群。
从零售商业到写字楼，从物流地产到养老地产，和百度合作，与对外经贸大学成立万科区域经济与城市化发展研究中心。眼花缭乱的动作背后，掩藏着“老大”的生存焦虑。“在北京这样一座城市，单薄的经营思想很危险。”毛大庆说。
多元化路径
“如何定义和规划北京万科的未来？”21世纪经济报道记者提问。
毛大庆加入万科后首次在公开场合回答这个问题。他告诉记者，“大约两年前，万科集团董事长王石对我说，北京万科要立志成为一家优秀的房地产公司，而不是万科集团中优秀的一线公司。”王石的话对毛大庆触动很大，毛大庆称对北京万科的所有希望和规划都在沿着这个思路走。
他进一步解释说，优秀公司的出发点首先是经营健康的公司。北京万科努力在几个维度上提升能力。首先是以现金流为核心的经营思路。“原来的想法是，集团在上，什么事不行就往集团怀里躺。”毛大庆说。截至2014年6月28日，北京万科(不含京外项目)今年上半年已完成117.3亿元的销售额。这个新记录，不仅是万科的，也是全行业的。“一线公司不能再啃老，‘儿女’当自强。”毛大庆说。
如果仅仅是卖住宅、快速周转，无法适应北京的土地市场。事实上，不仅仅是北京，一线城市的纯住宅用地供应量都在急剧萎缩。21世纪经济报道记者获得的资料显示，2013年北京市成交土地中，仅有11%左右是纯居住类地块，45%左右是含住宅用地的综合地块。
毛大庆认为，北京万科必须学会经营资产的能力，哪些产品需要“货如轮转”，哪些产品需要“金屋藏娇”。房地产在北京还有很长的未来，但一定要立体经营，多元化发展。
在社区商业板块，万科在努力追赶领汇模式。商业综合体和写字楼在学凯德的经验，与资本市场结合以及整体退出。养老地产产品将在明年推出。除了熟练的住宅开发以外，其它新板块都规划新的未来。
复杂的业务条线，纷繁的合作背后，北京万科进入新领域的操作逻辑实则简单。结合万科的现状，模仿或学习最优秀的公司。建立新的管理团队，内部人转型和外部招聘相结合。万科也从万达、绿地等公司挖角了一批专业人才。借助外脑，与清华大学建筑学院合作研究养老地产，与对外经贸大学合作成立万科区域经济与城市化发展研究中心。以及与百度、从事写字楼认证的BOMA公司(国际建筑业主与管理者协会)合作等。
建立产品线，标准化后再进行复制。万科的写字楼产品有三条产品线。北京万科副总经理肖劲称，一是万科中心系，为最高端产品，主要为甲级或超甲级写字楼，是多业态纯商业综合体，包括首开万科中心和天竺万科中心2个项目；二是金域国际系，定位于中型城市商业广场和区域商务配套中心，一般紧邻产业园区或传统商务区，布局在融合住宅、商业、办公的城市综合体中，包括住总万科·金域国际中心、金第万科·朗润国际中心2个项目；三是万科天地系，以服务小微企业、创业家微乐园为目的，讲究SOHO办公，户型灵活实用，企业购置门槛低，包括万科长阳天地、长阳半岛V公馆等项目。相似的是，在进入零售商业时，万科也划分了产品线。
越大越危险
今年1月21日，万科B股转H股媒体见面会上，万科总裁郁亮称，万科甚至没制定新一年的目标，“房地产企业越大越危险”。在他看来，小企业实现一个具体的经营目标很容易，但企业大了，不能只用销售收入来衡量。
万科财报显示，在万科前十名全资附属公司中，2013年，北京万科的营业收入排名是第7，净利润排名第2，总资产排名第1，净利润率排名第1。但另一面，万科北京区域的销售利润率排名倒数第一，资产周转率排名第三，权益乘数排名倒数第一，净资产收益率排名倒数第一。
房地产发展的地区不平衡性，投射在全国化扩张的公司中，确有一些区域公司的利润，无论职业经理人怎样努力，一直保持在较低水平，但从公司大的战略布局又无法舍弃。它也同时意味着，要达到优秀的标准，北京万科亦有需要提升的地方。
毛大庆相信，学习能力能弥补万科进入新领域欠缺经验的短板。但一位曾在万达等公司任职过、在商业地产领域从业超过15年的同行在与21世纪经济报道记者交流时表示，无论是万达还是万科，从公司的DNA来看，他们都是售卖型的公司，和持有型公司的企业文化有本质性的区别。售卖型公司做到60分就已不易，而持有型公司以做到100分为目标。在增量市场上，60分就可以完成任务。而存量市场上，越优秀的公司活得越好，风险越小。随着城市化进程进入尾声，存量市场迟早会到来。
北京万科2014年总体业绩将超过2000亿，其中35%来自于非住宅。据21世纪经济报道了解，非住宅部分三分之一打算经营，三分之二打算散售。经营并不是等于长期持有，有些项目可能会学习凯德模式，持有一段时间后，在资本市场上寻找退出渠道。
北京万科面临的首要困难，是目前散售型写字楼销售状况不佳，中小投资者一直在观望。从布局来看，万科的10个写字楼项目全部位于非核心商务区和新兴产业区。这些项目几乎全部是综合性地块的一部分，万科进入写字楼领域有被动的成分。
一位房地产经纪人告诉21世纪经济报道记者，不看好偏远地区的散售型写字楼，因其难以保证出租率和收益率。北京万科需要研究产业布局，甚至是主动引入一些企业。毛大庆称，北京万科也在努力学习华夏幸福能卖会租的模式。
(责任编辑：DF127)
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