文|张其光 李国彦 张真
中国大型房企长期奉行高负债、高杠杆、高周转的经营模式，积累了较大规模的资产和负债，负债率不断攀升。当前房地产市场疲软，销售回款困难，银行担心风险不愿意提供信贷资金，施工企业和材料供应商要求房企必须先付款后施工和发货，垫资施工基本消失，房地产开发企业经营状况整体困难，出险企业不断增加。
2023年8月21日-25日，中国房地产业协会联合中国建设银行、信达资产和财富管理50人论坛组成联合调研组，对郑州、深圳和上海进行了房地产风险情况专项调研。调研后，中国房协进行了专题研究，分析当前房地产市场状况，提出尽快出清房地产市场风险的政策建议。具体提出四条建议：
01
建立主办银行制度，缓解房企流动性风险
2022年年底，以“金融十六条”（《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）为代表，“三支箭”将开发企业纳入支持范围，但受益房企有限。
第一支箭信贷融资支持力度不及预期，到二季度末，房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%，比各项贷款平均增速低6个百分点。授信房企主要是央企、国企，混合所有及民营房企很难获得授信，或授信额度很少，商业银行对房企整体呈现“不愿贷、不敢贷、不能贷”的局面。
第二支箭债券融资、第三支箭股权融资支持范围有限，仅惠及个别房企。2023年上半年，约12家房企发债，6家涉房上市公司定增事项获交易所审核通过，政策很难惠及大量开发企业。
从“三支箭”的政策规定和实施效果来看，只有第一支信贷融资箭可以帮助民营房企缓解流动性危机。
通过调研了解，“金融十六条”出台半年多以来，商业银行相互观望，以等待总行指示、正在研究等借口，不落实相关要求，政策落地效果很不理想。例如，新城控股目前在全国排名第十，尚未出险，但融资依然艰难，现金流很紧张。康桥集团在河南本土开发企业中排名第三，政府又协调地方银行提供专项借款3亿元，但实际只能用1.5亿元，另一半被强制留用于支付其在该银行贷款的利息。
在当前房地产市场持续下行、开发企业陷入流动性危机的时候，如果所有商业银行孤立做决策，都会为保全自身资产采取过度避险决策，等待别人放贷化解危机，最终结果是开发企业大批破产，银行存量贷款大量打水漂，这是博弈论里典型的“囚徒困境”。
为防止各个金融机构相互观望、相互推诿，建议尽快建立主办银行制度，由对该开发企业贷款最多的商业银行为主办银行，协调其他相关银行和金融机构，通过展期、新发贷款、处理资产偿还借款等途径，缓解房企流动性风险。
存量贷款最多的主办银行，有义务牵头帮扶开发企业，这样可以为自身保全资产，构筑风险防护墙，保证未出险开发企业的现金流安全，防止优质企业出险。同时，对于违约情况不太严重，而且积极保交楼、注重信用、业务布局和资产状况较好的开发企业，通过主办银行制度有效控制风险。
具体操作建议包括：
一是由对开发企业的存量开发贷和按揭贷款量最大的银行，担任主办银行，协调其他相关银行和金融机构组成银团，向该开发企业提供流动资金贷款。
二是开发企业需要财务透明、资产覆盖率高、管理团队稳定、信息披露合规、具备偿债能力，积极推进保交楼，但存在阶段性流动性压力，主办银行对房企经营管理享有知情权。
三是主办银行依据开发企业经营状况确定流动资金贷款额度和使用方式。
四是开发企业存量贷款由主办银行协调相关金融机构，按照16条政策要求做出展期、债务重组等安排。
02
实施再贷款政策，支持收购出险房企资产
开发企业有大量房产待售，但难以出售。处置房地产开发企业风险主要有出售资产和债务重整两种方法，债务重整涉及司法判决，需要较长时间，当务之急是房企出售资产。据统计，目前开发企业持有的商办物业约20万亿元，在建项目约54亿平方米。
但市场缺乏交易买方，在房地产下行的条件下，市场到处都是卖方，买方严重缺乏，或者买方借机大幅压价，卖方不愿出售，这致使开发企业并购重组进展极为缓慢。
建议人民银行低息再贷款支持长租房投资机构购买房产转为长租住房。十九届五中全会要求发展长租房市场，解决大城市新市民和青年人住房问题，但长租房发展过程中，突出的问题是存量房源获取成本高，新建房源周期长。
对此，可将把处置房地产风险与长租房建设有机结合起来。加大租赁住房贷款支持力度，由人民银行提供利率1％，期限20年的再贷款给商业银行，商业银行再转贷给长租房投资机构，支持长租房投资机构收购房企持有的待售商业物业和住宅项目，改造或续建为长租房，面向新市民和青年人供应。
同时，要大幅降低长租房税费成本，一是大幅降低长租房项目的土地增值税税率，二是将出租房屋过程中的增值税、所得税、房产税等归并，并大幅降低税率，适应目前长租房项目普遍微利、亏损的实际情况，培育长租房行业持续健康发展。
预计实施效果，不仅可以改善城市化进程中的民生居住问题，为城市新市民和年轻人提供大量稳定租赁住房，稳定社会就业，降低城镇化门槛；而且有效化解部分房地产风险，帮助部分出险房企改善流动性，解决债务危机。
03
推进债务重组，减少开发企业债务规模
在目前市场持续下行的大环境下，开发企业的资产负债表大面积恶化，引发了市场恐慌和社会震荡。据不完全统计，2020年以来，有60家房企出现债务违约，其中50家披露了财报，总负债规模约12.4万亿元，总资产规模约13.3万亿元，平均资产负债率为93%。
此外，开发企业的债务纠纷很容易引发司法查封，而且往往是跨省多地重复司法查封。房 地产开发公司解决债务司法查封需要盘活资产以获得资金，而盘活资产需要先解决债务纠纷，典型的“死循环”，各方深陷债务连环危机难以自拔。
房地产行业的巨量债务和司法纠纷，制约了出险开发企业债务重组的腾挪空间，单纯依靠市场力量很难解决，被动等待期待以时间换空间，只会让资产不断贬值，负债利息不断升高，最终一定资不抵债，解决难度更大，这需要从国家层面系统、稳妥化解。
建议针对资可抵债且仍在积极应对的出险房企，应稳妥推进债务重组，实现真正保交楼目的，由开发企业注册地人民政府、司法调解机构或金融机构等，牵头召开出险开发企业债权人会议，协商确定债务重组方案，引入AMC（资产管理公司）等参与债务化解，通过债务展期、减免利息、债务置换、债转股、跨市场跨品种跨机构重组等方式压减房企债务规模。
三年疫情期间，很多房地产项目长时间停工停售，应鼓励各方协商减免在此期间的利息。对于资不抵债的项目，所有投资方和债权人，包括银行等金融机构，合理承担相应损失，政府对开发企业的欠款，也应通过债务重组予以解决。中国信达资产管理公司在郑州与康桥集团合作，前融资金实现了债转股，信达从债权人变为共同操盘者，项目以央企品牌重新推向市场，取得较好的效果，这一做法值得推广。
04
实施破产重整，破除少数开发企业侥幸心理
资不抵债的开发企业中，不乏有企业试图把烂摊子甩给政府去处理，自己躺平静待企业被救活，然后继续获利。这类企业继续保留下去，只会恶化市场生态，严重挑战公平和正义。
建议对严重资不抵债且债务重组失败的开发企业，在开发企业注册地进入司法程序，加快破产重整，及时依法将企业股东的权益清零，防止资产转移，并追究开发企业实控人、有关股东和高管违法行为责任，这是他们违法经营必须付出的代价。
破产重整可以清理僵尸开发企业，避免各方长期僵持资产贬值，优化资源配置，维护相关各方权益，这将形成社会示范效应，警示那些躺平的房企，破除其侥幸心理，尽快展开自救。
依照《公司法》《破产法》等相关法律法规，梳理资不抵债的出险房企的负债规模与结构，依法明确各类债权人的债务清偿顺序：购房者、施工企业和材料供应商、税费、有抵押的债权人、无抵押的债权人。各类债权人中，购房者处于弱势地位，已经支付了多年的积蓄并背负购房按揭贷款，但没有得到住房，这直接关系购房者基本生活保障的权利，应首先得到清偿。如果涉及回迁安置家庭，回迁安置家庭包括在购房者中，一同优先得到清偿。
在购房人之后，优先清偿施工企业和建筑材料供应商。房地产开发建设中普遍存在施工企业和供应商垫资现象，施工企业、供应商已经付出了劳动和建筑材料但没有拿到工程款项，是否优先清偿直接影响到农民工的工资发放，《民法典》也明确规定了“建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。在购房者、施工企业和材料供应商清偿之后，税费、有抵押的债权人、无抵押的债权人依法依次得到清偿。
(作者张其光为中国房地产业协会副会长；李国彦为中国房地产业协会研究部主任；张真为中国房地产业协会高级工程师；编辑：王延春）
,中国房协：四条思路，化解房地产风薮猫 险相关：
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