深圳市规划和自然资源局官网显示，9月21日～10月21日，《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）公开征求社会公众意见。
《征求意见稿》编制说明指出，深圳当前旧住宅区拆除改造分为棚户区改造（以下简称“棚改”）和拆除重建类城市更新两种方式，其审批流程和搬迁补偿标准存在较大差异。从统筹和规范全市旧住宅区拆除改造的角度出发，有必要从全市层面统一制定旧住宅区拆除重建的政策。
《征求意见稿》共四章二十五条，涉及拆除重建类城市更新计划、规划申报；实施方案编制与实施主体确定等方面。其中提及引入前期服务机构、优先落实公共住房建设、统一搬迁补偿标准和支付时间、公开选择市场主体等措施。
近日，第一太平戴维斯华南区策略顾问部负责人邓耀华接受《中国经营报》记者采访时表示，随着今年4月最后一个棚改项目签约的启动，深圳旧住宅区改造退出“棚改时代”，聚焦综合整治及片区改造。“彼时市场对于旧住宅区拆除改造两种方式合二为一的呼声很高，如今，《征求意见稿》出台，靴子基本落地。未来，深圳城市更新将逐步进入另一个真正意义上的高峰期，政策也将愈加稳定。”
旧住宅区改造“新篇章”
9月21日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《征求意见稿》意见的通告，并指出，为加快打造民生幸福标杆的中国特色社会主义先行示范区，满足人民群众日益增长的美好生活需要，以推动城市高质量发展、实现住有宜居和加大保障性住房供应为目标，根据《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称“《深圳城市更新条例》”）等其他相关规定，深圳市规划和自然资源局会同深圳市住建局等相关单位研究起草了《征求意见稿》。
《征求意见稿》编制说明进一步指出，为落实国务院相关指示精神和切实解决民生问题，有必要及时启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究，有序推动旧住宅区拆除重建类城市更新，不断优化旧住宅区居住环境，切实改善居民居住条件。
而就深圳面临的现实情况来说，因当前旧住宅区拆除改造存在两种方式，且其审批流程和搬迁补偿标准存在较大差异，对旧住宅区业主而言，存在着选择棚改或拆除重建类城市更新的博弈心理，易造成拆除改造市场的不平衡，使得旧住宅区拆除改造工作难以持续。
其次，深圳现已形成以《深圳城市更新条例》为核心的城市更新政策体系，但如何在城市更新中落实条例提出的“旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设”的要求，尚有待深圳旧住宅区拆除重建类城市更新政策进行调整和优化。
邓耀华对记者表示，从整体政策框架上看，2009年年底，深圳出台《深圳市城市更新办法》（其中旧住宅区被纳入更新改造范围），2010年被视为深圳城市更新“元年”。自那以后，基本上每隔半年左右会有新的政策节点出现。到2012年，《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，深圳城市更新进入政策稳定期，2012年～2016年更被业内称为“黄金期”。2016年～2019年，深圳城市更新政策集中出台，包括棚改一系列相关政策。2019年～2021年，深圳城市更新整体进程进入减速阶段，但政策层面进入加速阶段，比如2021年出台《深圳城市更新条例》《深圳市住房发展2021年度实施计划》等，同时成立城镇老旧小区改造工作领导小组。
直至今年4月，深圳最后一个棚改项目启动签约，自此往后，除了已批复立项的项目继续实施，深圳城市更新中的“棚改”概念将不复存在。
《征求意见稿》编制说明显示，去年12月，深圳组建旧住宅区拆除重建政策研究课题组，开始启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究工作。今年3月，课题组形成旧住宅区拆除重建类城市更新政策草案，并召集各区更新整备局主要负责人进行座谈。随后数月间，课题组召集街道办、安居公司等进行座谈，并进行实际案例模拟和测算，与市住建局领导及相关处室就政策草案思路进行沟通对接，再面向各区更新整备局征求意见，与市住房建筑局、市司法局等有关单位共同研究政策草案，并进行各区反馈意见汇总和处理。9月，形成正式征求意见稿。
政策工具叠加联动
《征求意见稿》拟从全市层面统一制定旧住宅区拆除重建政策，揭开了深圳旧住宅区改造的“新篇章”，也从政府部门分工、实施流程、规划编制、搬迁补偿标准、市场主体及实施主体选定等方面对深圳旧住宅区拆除重建类城市更新工作进行规范。
记者注意到，《征求意见稿》明确住宅区概念和政策适用条件，并制定市、区和相关部门的职责分工。其中提及，街道办事处作为旧住宅区拆除重建类城市更新计划的申报主体、规划编制主体，依职责做好相关工作。
邓耀华对此表示，《征求意见稿》强调“政府主导”的大框架，但可以看到“政府主导”的灵活性也在增加，逐级充分授权。“以前多数流程需要报市里审批，但现在或将有越来越多发起的工作由街道负责，再报由区里审批。又比如，前期服务机构由街道办事处依法公开选定，这相比以往更加灵活。”
《征求意见稿》指出，旧住宅区拆除重建遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则，其中提及，“优先落实公共住房建设”，明确旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划原则上为单一居住功能，并应落实法定图则等上层次规划确定的功能要求。
具体而言，更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。更新单元规划编制过程中，应就保障性住房的配置类型征求市、区住房建设部门意见。
记者也注意到，《征求意见稿》编制说明提及，旧住宅区拆除重建类城市更新项目的实施主体优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房面积、竞保障性住房面积”等公开招标方式确定，实现在满足经济可行性的前提下，促使保障性住房配建规模最大化。
值得一提的是，深圳此前进一步调高住房发展“十四五”规划的任务目标，将原先规划建设和筹集54万套（间）保障性住房的目标调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房。2023年，深圳全市计划供应分配保障性住房6.5万套（间），据深圳市住建局方面此前透露，年底前将完成今年全年任务目标。
邓耀华表示，城市更新绝非单纯为了经济利益，它应该是能实际惠及居民的政策。“未来深圳的城市扩容离不开产业引进、职住平衡、居民幸福指数等因素，这很难通过一个单独的政策去完成。”
“作为业内人士，我们更加关注多套政策之间的叠加联动来共同作用一个相对复杂的大型项目。比如在未来的一些大片区改造方案中，不同的社会主体负责部分片区的改造，这其中就涉及多种改造思路和政策工具，比如教职工宿舍的建设问题由保障性住房的方式来解决，采用多套办法来改造项目或是未来城市更新的新常态。”邓耀华进一步补充称。
今年7月，深圳市住建局副局长郭晓宁介绍称，2023年深圳民生实事任务为开工改造老旧小区104个，到目前已开工90个，完成年度任务的86%。自老旧小区改造工作开展以来，全市已累计改造771个老旧小区，惠及居民约26.5万户。
广东合一城市更新研究院提供的数据显示，截至2023年9月17日，深圳拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计35个，拆除重建规模共计115.3公顷。其中，已开发建设（含建成）的居改项目共计11个，拆除重建规模共计31.7公顷，计划实施率整体达34.2%。
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