21世纪经济报道记者李莎 北京报道
“最近市场有所改善，之前一个商圈周末一天也就成交六七套，上周日我们商圈成交了20套。”郑州二手房经纪人魏军（化名）向21世纪经济报道记者表示。
据魏军观察，上周郑州再次下调房贷利率之后，市场看房量和成交量均有所增加，但整体来看郑州的购房者仍以观望为主。
纵观今年，郑州房地产市场最大的调控动作是3月1日发布的18条楼市新政（后简称“郑18条”），涉及老人投靠家庭可新购一套住房、下调住房贷款利率、购买二套住房“认贷不认房”等多个面向，在热点城市调控中具有一定的风向标意义。
其后，郑州继续释放政策暖意，包括推进大棚户区改造项目货币化安置，明确加大对房地产等重点领域的信贷支持，扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
综合国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据，去年8月开始郑州房价“9连跌”，今年3、4月郑州楼市成交环比有所增加，但与去年同期比仍有较大差距，市场有待继续修复。
中指院郑州分院总经理梁波涛向21世纪经济报道记者分析，近期郑州楼市利好政策频出，房贷利率持续下调，激发了部分住房需求释放。
梁波涛指出，郑州政策效果传至市场端需要一定时间，疫情及全球经济不稳定因素也影响消费者重建置业信心。随着政策效果的逐步显现，未来房地产市场整体环境将逐步回暖。但从目前来看，房价大幅回升存在一定难度。
成交增加，市场表现仍弱于去年同期
“由于当时考虑未来回郑州发展，我2018年年中以1.31万元/平方米的价格在郑州买了新房，当时的首套房贷利率是5.88%，现在账面浮亏20万元左右。”老家河南目前在北京工作的杜文（化名）告诉21世纪经济报道记者。
杜文称，买房时所购项目的价格较高，之后项目价格整体处于阴跌状态，市场成交也不太理想。如今在考虑在北京买房的可能性，一方面北京“认房又认贷”，首付压力大；另一方面受郑州限售政策影响，杜文的住房还需要等待两年才能出售。
郑州整体市场变化与杜文所购项目行情既有相似性也有差异性。与2018年年中相比，郑州房价整体上涨，成交大幅回落。据郑州住房保障和房地产管理局数据，2018年6月，郑州新房均价8409元/平方米，成交量30214套。2021年6月，郑州新房均价上涨至12885元/平方米，成交量下跌至16473套。
受郑州“7·20”特大暴雨灾害及疫情等因素影响，今年2月，郑州新房均价回调至10936元/平方米，当月成交量仅5323套，同比分别下降12%和32%。
3月开始，郑州多次推出房地产支持政策，“郑18条”从支持合理住房需求、改善市场住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等5方面发力，力促行业回暖。
3月8日，郑州发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，通过货币化安置的手段，实现满足动迁群体的多元安置需求，缩短其安置周期，消化存量房源等目的。
此后，郑州4月份金融机构座谈会明确要加大对房地产业等重点领域的信贷支持；郑州市青年创新创业行动新闻发布会介绍了青年人才安居工程，包括扩大青年人才的首次购房补贴发放范围等。
另外，郑州为支持合理住房需求，多次下调房贷利率，降低居民购房成本。多位房屋经纪人、银行个贷经理告诉21世纪经济报道记者，上周郑州房贷利率再次下调，目前郑州首套房贷利率下降至4.25%，二套房贷利率下降至5.05%。
从数据表现来看，郑州的政策调控效果尚未充分显现。
先看房价，国家统计局数据显示，去年8月，郑州新房、二手房价格同时出现拐点，自去年8月起郑州房价连续9个月下降，到4月仍未止跌。今年3、4月，郑州新房价格环比分别下降0.7%和0.3%，同比分别下降0.6%和1.6%；同期郑州二手房价格环比分别下降0.2%和0.5%，同比分别下降0.8%和1.8%。
再看成交，郑州住房保障和房地产管理局数据显示，今年1-4月，郑州新房分别成交6719套、5323套、7777套和6898套。环比来看，“郑18条”在内的系列支持政策发布后郑州新房成交整体有所增加，但与去年同期相比，今年3、4月郑州新房成交量分别下降45%和67%。
二手房成交数据变化略好于新房，今年1-4月郑州二手房分别成交3564套、3219套、4971套和6011套，年内成交量持续增长。但与去年同期相比，政策发布后，3、4月二手房成交分别下降7%和18%。
利率下降，楼市底部修复持续
梁波涛分析，郑州新房、二手房价格持续下跌受去年“7·20”特大暴雨灾害、疫情反复影响，房企经营、去化承压导致诸多楼盘延迟交房或烂尾停工，削弱购房者购房意愿等也对房价产生一定影响。
从成交来看，梁波涛认为，3、4月郑州新房成交远不及去年同期水平，市场仍在调整修复中。今年二手房月度成交短期上涨也不能说明市场总体趋势变化，月度环比上涨的持续性还有待观察。郑州新房、二手房整体保持底部修复趋势。
从郑州城市基本面看，梁波涛表示，郑州是中部特大城市、河南省省会与国家中心城市，外来人口持续流入，人口虹吸效应明显，具有一定的置业基数优势。目前郑州房地产市场出现一些曲折，但从城市基本面看，未来房地产市场需求仍有增长空间。
4月30日起，郑州再度面临疫情考验。5月3日，郑州新冠肺炎疫情防控第三十一场新闻发布会明确，除封控区外，郑州主城区其他区域参照管控区标准管理，每天每家可安排1人，凭24小时核酸检测阴性证明，到社区指定地点购买生活物资。
受市场环境及疫情等因素影响，“五一”郑州楼市表现不佳。克而瑞线下监控郑州主城区187个在售项目发现，“五一”期间项目到访约16481组，成交约921套，转化率约为6%，三个维度数据均为近四年同期低位，整体成交量与前三周周均成交量持平。
克而瑞河南区域分析“五一”楼市表现认为，政府出台稳楼市政策，以激发市场购房需求，但经历2年多疫情反复，郑州市场不断积压与释放，刺激效果打折，整体反馈程度一般。
5月11日零时起，郑州恢复正常生活秩序和生产经营（封控区、管控区除外），楼市成交逐步恢复，此后金融政策利好继续释放。
继5月15日央行和银保监会宣布首套房商贷利率下调20个基点后，5月20日，央行下调5年期以上LPR至4.45%，各地首套房贷利率和二套房贷利率下限降至4.25%和5.05%。
郑州多位房屋经纪人及银行个贷经理告诉记者，目前郑州首套房贷利率和二套房贷利率已下调至4.25%和5.05%。
魏军及郑州新房经纪人章阳（化名）均向记者指出，房贷利率变化为市场带来实质性利好，上周末郑州新房市场、二手房市场的看房量和成交量均出现明显增长。
“受房贷利率下降影响，上周末我带客户看了三个楼盘，售楼处的人都很多。” 章阳说，还向记者展示了所在公司发布的红色喜报：“郑西事业部5月22日单量突破100单”。
魏军所在商圈上周末的带看量和成交量也有所提高，“现在房价不高，利率也低，最近刚需和改善客户都出来看房买房了，市场回暖了些。”
与此同时，魏军认为，由于部分开发商资金压力较大，近期一些在售楼盘打折促销的力度也比较大，叠加新房支持组合贷，部分新房还可以进行首付分期，新房的成交量整体大于二手房成交量。
“和前段时间相比，上周末的客户量变大了，但整体来看，楼市不是很热，还是观望的客户居多，很多人仍在期待政策的进一步放松。” 魏军说。
,郑州房价“9七号房间的礼物 连跌” 剖析称因疫情一再政策下场打折相关：
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