“秋裤楼”或烂尾，开发商乾宁置业连续两年负债率高达80%以上
苏州“秋裤楼”十年未完工东方之门遭业主多次维权
一而再，再而三地延迟交付，正在让被戏称为“秋裤楼”、高301米的苏州东方之门业主担心其会成为“烂尾楼”。
“原本说是去年年底交付，但是去年年底，我们接到开发商乾宁置业发来的通知，说是由于穹顶幕墙技术难度太大，因此将交付时间推迟至今年6月底。到了6月底，我们又被告知交付时间将延长至今年年底，由于屡次被拖延交付时间，频频被开发商放鸽子，我们对开发商到底年底能不能按时交付也表示质疑。”一位东方之门维权业主张磊(化名)近日告诉《中国经营报》记者。
“秋裤楼”陷入“烂尾”隐忧的同时，近日各地建设摩天大楼的消息却频繁见诸报端，总高为632米的上海中心大厦正在如火如荼地建设，预计将于2015年全面建成并启用；而在“秋裤楼”东方之门旁，中南建设也将新建一座高达729米的超高层。
截至2020年，在世界十大摩天大楼中，中国或将拥有6座，包括苏州高度超过700米的中南中心。据总部设在芝加哥的高层建筑与城市居住区委员会介绍，截至2013年底，开发商共在中国建成37座200米以上的建筑，数量居世界之最。
而就在摩天大楼以疯狂之势直冲云端之时，其背后的诸多隐忧也开始逐步暴露出来。
“秋裤楼”十年未完工多次被传烂尾
苏州地标建筑东方之门，原计划在2008年底竣工交付，却因种种原因直到2008年才真正开工建设，交付时间也被改成2013年底。
但颇为遗憾的是，在去年年底，开发商苏州乾宁置业又向业主发出通知，称由于东方之门穹顶幕墙技术难度太大，将交付时间推迟至今年6月底，并因此与业主签订了补偿协议。一而再，再而三的延迟交付，以至于不少“秋裤楼”业主担心其会成为“烂尾楼”。
据了解，2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。然而在2004年举行完奠基仪式后，东方之门直到2008年才真正开工。
为何项目工期一拖再拖？对此，记者致电苏州乾宁置业企划部，该公司企划部相关负责人告诉本报记者：“项目工期不断拉长，背后的原因比较复杂。中期的延长工期是因为公司需要等待地铁东方之门站的规划确定，第三次延期交付则是由于穹顶幕墙技术难度太大。”
而乾宁置业方面的解释是从方案到扩初设计再到施工图，从风洞试验到地震实验等等，每一步都要住建部组织专家组评审验收，有些数据中国没有，甚至要买外国的数据，为此花去近四年时间。
有资料显示，截至2012年底，乾宁置业资产负债率高达86%，到2013年11月底升至89%。而一位不愿具名的业内人士透露，东方之门建设过程中，乾宁置业的资金相当吃紧，毕竟40多亿元的资金，公司没有相当的实力扛不下来。
对此，苏州乾宁置业有限公司总裁助理徐文俊告诉记者，公司的资金链不存在任何问题。之前项目的延期交付主要是因为工程技术上的问题。不出意外的话项目将于明年年初延期交付。
去化缓慢市场冷淡
对于苏州摩天大楼近年来的繁荣发展，苏州大学东吴商学院教授沈建表示：“在苏州城区规划中是有限高的规定的，在古城区中建筑不能高于24米，正因为如此，相对于全国其他城市，苏州的高层建筑建设一度比较滞后。而随着苏州城市的不断发展，顺应城市转型发展的需要，苏州的摩天大楼建设近年来也开始繁荣起来。”
据记者了解，2005年，苏州出现第一座真正意义的摩天大楼——高232米的新地中心香格里拉酒店建成使用。之后，苏城“第一高”的纪录不断被打破。而目前园区东方之门“秋裤楼”以300米的高度成为苏州目前已建成的第一高楼。苏州目前已经建成的摩天大楼(152米以上)已不下十座。其中以“秋裤楼”东方之门、环球188等比较知名。目前更有九龙仓国际金融中心、中南中心等项目不断攀高的趋势。
记者来到摩天大楼相对比较集中的苏州工业园区，进入到苏州工业园后，从高架桥上很远的地方就可以看到外形酷似“秋裤”的东方之门。一位当地的资深地产人士告诉记者：“‘秋裤楼’东方之门周边的商业和办公氛围并不是很浓厚，毕竟这里不是传统的办公区和商业消费区，这么大的办公楼项目如何吸引客群进入绝对是个大问题。”
徐文俊表示：“目前东方之门在售项目中酒店式公寓去化达到八成，办公三个楼面共计13层目前去化接近一半，豪宅区域销售也有五成左右。至于58层以上的超高层，目前还属于产品重新定位阶段，销售日期待定。”
一位不愿具名的苏州工业园区业内人士透露，东方之门项目2011年就获得预售证，去化一直比较缓慢，除了价格相对低一些的酒店式公寓售卖还可以之外，一些均价在5万元/平方米左右的豪宅市场反应冷淡。在登录苏州市区商品房网上销售管理系统记者查询到，目前东方之门待售房源依然有很多套。“大楼开发建设成本巨大，公司资金紧张的传言一直都有，如何运营大楼，最大限度地收回成本是公司面临的难题。”一位地产行业分析师表示。
未来或形成更多烂尾楼
近年来，中国的摩天大楼发展进入了异常繁荣阶段，而长三角为典型区域之一。据公开资料显示，目前全球在建的摩天大楼中，有87%位于中国。按照现在的建造速度，到2020年，中国拥有的摩天大楼数量将是美国的2.3倍。
对于长三角地区层出不穷的摩天大楼建设热，国家住建部专家委员会委员、苏州科技学院教授盛承懋表示：“如果说一线城市摩天大楼的建设是为了缓解用地压力，最大限度地提高土地利用率，那么二三线城市大力推出的摩天大楼建设的情况需要理性反思的内容还是很多的。一些城市的地标性建筑实际上就是开发商与政府案子结合的‘形象工程’，搞好了一方面可以为地方官员政绩加分，也可以让开发商获得更大利益。但若是建的不好，很容易出现烂尾工程。”
一位在上海从事建筑设计的资深设计师告诉本报记者，“以苏州的东方之门为代表的长三角地区摩天大楼一直在宣扬‘大体量’‘地标建筑’等等，盲目比高是时下中国建筑界一个问题，你造500米，我就一定要造600米超越你，实际上是很多开发商和政府方面的误区，以为摩天大楼就是地标，能代表城市形象。其实不然。尤其是国内一些非一线城市，是否需要那么多摩天大楼，还需相关部门量体裁衣。”
一座座看上去很美的摩天大楼，其运营状况如何呢？对此，本报记者发函或致电苏州几家有代表性的摩天大楼项目，对于其目前的在售或者经营状况进行采访。截至发稿时，未得到几家公司的正面回复。而据熟悉苏州当地摩天大楼开发建设的业内人士透露，从目前在当地建成的摩天大楼来看，有过烂尾传言的不少，空置率偏高，运营良好的摩天楼更是寥寥无几。
在克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波看来，不少投资摩天大楼的企业，存在盲目上马的情况。他分析道：“以往摩天大楼的烂尾现象多与整体经济形势以及开发企业资金状况有关，后期经营不善则与选址、产业规划、招商等方面密切相关。摩天大楼属于高度资金密集、技术密集的项目，并非所有企业都能开发，即使具备了相应的资金实力和相关技术之后，仍需要在项目选址、城市产业规划方向匹配方面审慎决策。”
同策咨询研究部总监张宏伟表示，有部分开发商以摩天大楼或超高层概念为拿地模式进行全国化布局，在这个过程中，开发的项目一部分进行出售，一部分持有，但是，后续这些项目的经营性问题留给了接盘者甚至整个社会，将会形成更多的烂尾楼。
(责任编辑：DF118)
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