据报道，住建部有关人士近日称，他们正密切关注并调研地方政府“回购商品房”用于保障房、或棚户区改造安置房的做法，将来若时机成熟会加以推广。目前成都、芜湖等城市在棚改中已经或准备实施“政府回购方式”。
受此消息以及越来越多城市取消限购的刺激，上周房地产板块出现了普涨。不少分析人士认为，房地产行业在此轮经济调整中“最困难的时候”可能已经过去。那么，“回购商品房”这个蛋糕到底有多大，它又能给房地产市场带来什么样的影响呢？
笔者认为，在财政收入增长乏力、地方债进入还款高峰的时候，地方政府其实没有多少能力来回购商品房，所以这更像是一个可以用来炒作的概念，而没有多大的实际操作空间。
所谓棚户区改造，其实是让棚户区的居民通过让渡土地空间的方式，来换取条件更好的住房。中国的棚户区大多产生在计划经济时代和改革开放初期，这些年城市扩张迅速，所以各地棚户区的位置一般来说不算差。比如北京，相当一批棚户区在四环以内，甚至是二环以内。这种住宅区多是平房，容积率低，这就为改造留出了空间。
将1倍左右的容积率扩大到5倍甚至更高，即便扣除配套的学校、幼儿园、商业等面积，并且加倍返还原住民新房，仍然可以给开发商留下可观的增量商品房用来销售。所以，在这种模式的棚户区改造中，政府只需要减免一些税费，帮助提供一些低息贷款。最终，开发商也可以赚得盘满钵满，棚户居民的生活条件得到了改善，政府政绩也得到了体现，可谓皆大欢喜。
但回购房模式呢？政府需要拿出大量现金回购房屋，如果采用按揭方式，将带来沉重的利息负担，而收益是获得了棚户区原来占用的土地。如果在房地产市场火爆的时候，这笔交易肯定赚钱，因为政府拿下的新土地可以高价卖出。但情况已经发生了逆转，绝大多数中小城市的政府，根本无法将拿到的新土地变现，即便变现也很难弥补购房支出。钱如果不能转起来，并实现某种增值，那这种模式就不能持续。所以，非常明显，所谓回购模式只在大城市有效，中小城市玩不转。但大城市房地产状况本来就不错，烂尾的楼盘如果有，也基本上在郊区，你让市中心的棚改居民到遥远的郊区去生活，估计难度极高。
今年上半年，全国土地使用权出让收入2.1万亿元，同比增长26.3%，看起来似乎不错。但如果再看几个数字，就不是那么回事了：去年上半年全国卖地收入同比上涨46.3%，今年一季度卖地收入同比增长40.3%。也就是说，今年以来，卖地收入同比增长率不断下滑，6月份只增长了7.3%。与此同时，全国财政收入增长率也大幅下滑，已经结束了两位数的增长。而在这之后，恐怕是“新常态”。
另外一方面，绝大多数地方政府被地方债压得喘不过气来。财政部副部长王保安曾透露，今明两年是地方债偿债压力最大的两年。今年到期需偿还的“地方政府负有偿还责任债务”占债务总余额的21.89%，2015年为17.06%，2016年为11.58%，2017年为7.79%。他还透露，地方政府债务利息负担沉重，例如2012年借助企业信用通过融资平台公司发行企业债等融资年化利率达8%，通过“影子银行”等融资成本更高，政府回购融资年化综合成本大多在20%以上(最高达到42.4%)！
在“高利贷”重压下的地方政府，肯定希望通过房地产市场拿钱，现在你让它向外掏钱，恐怕非常困难。所以“回购模式”注定是一种补充模式，无法成为主导模式。至于棚户区改造的主导模式，将大量增加市场中的商品房供应量，加剧楼市的过剩。
(责任编辑：DF150)
,地方政府无能多彩之剑 力回购商品房相关：
政策理性应对中国经济的艰难时刻 目前，29个省市自治区已公布的上半年经济数据显示，除河南、青海两省外，其余省份今年上半年GDP增速均低于去年同期。挤掉水分之后，全国大部分省份的经济增速与其年初提出的增长目标相比，均有一定差距。在有效经济增长已成施政第一要务的大背景下，以及上周国务院常务会议再次强调今年《政府工作报告》确定的经济社会发展主要目标“必须保证完成”的政策基调下，预计各省市下半年会陆续出台与微刺激有关的各种稳增长政策。..
人民币即期汇率强势七连升导读：与A股牛市开启同时，人民币即期汇率在美元指数连创新高的背景下悄然完成了“七连升”的壮举，最新收报6.1720，一举收复3月17日人民银行扩大每日交易波幅以来的失地，创近5个月新高。 点击查看大图 7月21日至7月30日期间，人民币现汇价从6.2092连续7个交易日上涨至6.1720，累计升幅0.6%。值得关注的是，因为美元指数连续走强，央行开出的中间价在此期间调升了98个基点。换言之，人民币此轮强劲的升值行情完全由市场主..
互联网金融:“牛虻”也有大作为 互联网金融从初期的萌芽，到现在的百花齐放；从一个陌生的词汇，到现在的热门话题，快速崛起的互联网金融，正以各种不同的角色、形态，在裂变、生长，正逐渐渗透到传统金融的各个领域、行业中，有人把互联网金融看作全新的金融业态，诠释着普惠金融的意义；有人把互联网金融看作是挑战传统金融的“牛虻”。今天，互联网金融是什么？未来走向何处？如何监管？仍然没有一个统一的答案。近日，在由上海新金融研究院(SFI)与美国L..
8月港口煤炭库存仍将高位调整 由于旺季不旺，6月下旬起大型煤炭企业屡屡大幅下调动力煤价格加快库存消化。例如神华就通过短期大幅跌价降低黄骅港的库存压力。然而7月份，环渤海港口的库存仍然居高不下。 即将进入8月，全国气温进一步攀升，炎热天气或将有助于煤炭消耗量和采购量的提升。但煤炭行业专家认为，8月份港口煤炭库存仍将维持高位调整的局面。 秦皇岛煤炭网数据显示，7月1日至27日，秦皇岛港、国投曹妃甸港和国投京唐港合计日均发运煤..
楼市拐点来了吗？ 日前，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，6月份，55个城市新房价格环比上月下降，较上月大幅增加20个，占比接近八成，降价城市之多创下历史纪录。环比持平的城市有7个，较上月下降13个。一线城市中，除北京环比上涨0.1%以外，上海、广州、深圳环比分别下降0.7%、0.6%和0.4%，一线城市此次也几乎全面沦陷。新建商品住宅价格环比上涨的城市仅为8个，较上月减少7个。在经历十余年高速发展之后，..
上半年经济运行总体平稳 本周三，中国经济半年报出炉。半年报数据显示，上半年我国GDP(国内生产总值)同比增长7.4%。二季度同比增速回升至7.5%，高于市场预期。国家统计局新闻发言人盛来运表示，当前国民经济运行总体平稳，结构调整稳中有进，转型升级势头良好。当天举行的国务院常务会议则强调，今年《政府工作报告》确定的经济社会发展主要目标任务，是中央经济工作会议明确、全国人大审议通过的，是对人民的庄严承诺，必须保证完成 消费对GDP增..
修改环境监控数据 北京一水泥厂被罚20万元 昨天下午，北京市环境监察总队执法人员来到房山区北京立马水泥有限公司，就该单位人为修改自动监控设备参数的违法事实，下达了行政处罚听证告知书，除了对其实施20万元高限处罚外，还将对其依法追缴排污费。 水泥厂生产副总经理龚雪飞在告知书上一签完字，立马问道：“我们要申请听证，要怎么做？”随后，龚雪飞向记者抱怨道：“我们太冤了，数据不是我们修改的，别说罚20万了，就是罚2万我都心疼。” 据市环境监察..
MH17坠机保险公司或难置身事外 针对马航MH17坠机事件，目前普遍的一种声音是国内的意外险是不可以理赔的。但如果仔细看一下保险条款，答案却出乎多数人意料——保险对此事件的赔付难以置身事外。 坊间之所以出现较为统一的“不理赔”的声音，其中既有从业人员专业性的问题，也透露出目前一些保险产品本身设计的部分缺陷。 约定除外责任谁说了算 马航MH17从身份排查来看，未曾发现恐怖分子。一架正常行驶的飞机，在正常的飞行高度最后被导弹所..
上海二中院开通微信公众平台 日前，上海二中院在上海法院系统中率先开通实名认证的微信公众平台。社会公众只需通过手机扫描二维码，或在微信公众账号中搜索“上海二中法院”，即可关注上海二中院官方微信。微信公众平台的开通，系上海二中院在腾讯网、新民网、新浪网开通官方微博之后，利用新媒体技术进一步推进司法公开、深化司法为民、强化新闻宣传的又一项重要举措。 上海二中院微信公众平台为订阅用户提供了集成式、一站式的司法公开信息获取、便..
上海自贸区法规解读会在沪举行 近日，上海市第二中级人民法院与上海国际经济贸易仲裁委员会(上海国际仲裁中心)在上海自贸区共同举办《中国(上海)自由贸易试验区仲裁规则》、《关于适用〈中国(上海)自由贸易试验区仲裁规则〉仲裁案件司法审查和执行的若干意见》解读咨询会，向自贸区企业发放自贸区《仲裁规则》和《若干意见》及其解读资料，并现场解答自贸区企业代表的法律咨询。 据悉，按照最高法院有关司法管辖的规定，上海二中院承担了上海国际经济贸..