日前，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，6月份，55个城市新房价格环比上月下降，较上月大幅增加20个，占比接近八成，降价城市之多创下历史纪录。环比持平的城市有7个，较上月下降13个。一线城市中，除北京环比上涨0.1%以外，上海、广州、深圳环比分别下降0.7%、0.6%和0.4%，一线城市此次也几乎全面沦陷。新建商品住宅价格环比上涨的城市仅为8个，较上月减少7个。在经历十余年高速发展之后，房地产行业的拐点是否真的来临？
新房、二手房价格普跌
国家统计局数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)中，与上月相比，在全国70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个，主要是呼和浩特、哈尔滨、西宁、银川、湛江等三、四线城市。在环比价格变动中，最高涨幅为贵阳，上涨0.2%，最低为杭州，下降1.8%，环比平均下调幅度达到了0.48%。
值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市中，仅北京房价指数在6月份出现0.1%的上涨，上海、广州、深圳都有不同程度降幅，分别为0.7%、0.6%、0.4%。从与去年同期相比价格仍有所上涨。上海涨幅最高，为8.2%，北京8%，广州7.7%，深圳6.7%。而与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。数据显示，5月初央行的喊话效应递减，上半年个人按揭贷款下降3.7%，为24个月以来最低。
二手房方面，与上月相比，70个大中城市中下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。其中北京二手房价格环比下降1.3%，牡丹江环比降1.5%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从环比涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%；二手住宅价格最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。分城市看，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。有业内人士认为，6月70个大中城市新房和二手房价格呈现普跌趋势，并且跌幅全面加速，北京二手房跌幅再次创造纪录；一线城市中，除北京新建住宅外，其他新建住宅、二手房住宅指数全面下调，楼市降温从点到块已经覆盖到面，开始全面降温。
据了解，市场以万科、保利、中海、绿地、万达、恒大、碧桂园为首的7家千亿房企，上半年销售业绩任务完成情况并不乐观。在七家千亿寡头中，只有三家年度销售目标完成率达到50%以上，分别是完成了65%的恒大、51%的万科和51%的中海。
多地限购名存实亡
伴随着库存高、去化缓、房价跌、取消限购等名词，伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。地方楼市政策微调不断，“限购松绑”成为热门话题，多个二三线城市“限购松绑”的传闻不断涌现，这些城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。
各地对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段始于6月27日，呼和浩特房地产开发监督管理处发布市政府办公厅的《通知》，要求取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。至此，呼和浩特放开限购，成全国首个正式发文确定取消限购的城市。
紧随呼市的是济南。7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策正式退出。二线城市中房价最为坚挺的厦门也悄然放开了限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。据《湖北日报》官方微博7月18日下午5点透露，武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈，并在会议上口头通知限购政策7月19日起正式放宽限购。三类情况不限购：对于本科及以上学历人士，在武汉市购买住房只需提供近一年内的纳税和社保缴纳的证明材料；请求银行落实首套房利率优惠；140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围；外地人由原来提供缴纳2年的纳税证明和社保证明，调整为收取纳税和社保缴纳的证明材料，不再规定缴纳时限，近一年内有缴纳记录即可等。
7月21日，有消息称，苏州市已经取消楼市限购政策，90平米以上房子不限套数，也不限户籍和社保。对此，苏州市住建局证实了这一消息。苏州市住建局称，苏州市的限购政策已经做出调整，90平米以上的房子不限套数，本地人外地人均可直接购买，外地人无需提供社保证明。90平米以下的房子，仍按照以往政策执行。据苏州业内人士介绍，放开限购之后，苏州房价将会以90平米作为一个分水岭，90平米以下80平米以上的房屋或微跌，而90平米以上的房子，价格或出现小幅攀升，但总体来说，对房地产市场的影响并不会很大。
除了上述城市，今年以来实质性松绑限购的城市也不少。例如海口和南宁均采用扩大户籍认定的方式，将周围地区或者全省的居民视同本市居民来松绑限购。南宁发文放松限购政策：自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此后，无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。最大规模的放松政策则来自于安徽铜陵。当地政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。还有一些像沈
阳、上海这样的城市，先是传出松绑限购，之后官方予以否认，也引发市场广泛关据悉，住房和城乡建设部部长陈政高在近日召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。陈政高提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。
据不完全统计，今年以来已有超过20个城市取消或放松限购政策，预计未来一段时间将会有更多的城市跟进松绑或取消楼市限购。在经历了十多年高速发展之后，房地产行业已经处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。但由于供需双方的市场预判已经转向，购房者观望情绪依然浓厚，因此去化压力不容乐观，各地日益强烈的调控微调松绑效果也难以拉动市场成交。地方纷纷救市的一大原因，是今年以来楼市下行的情况下，地方面临着经济下行与财政收入下降的压力。
一线城市限购政策暂不会放松
日前，国家统计局公布上半年房地产投资数据显示，全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。整个上半年均处于负增长区间。上半年投资增速为近5年最低点。在库存方面，全国商品房待售面积54428万平方米，比5月末增加1026万平方米，房企库存持续攀升。
关于房地产政策，目前来看已经有个别城市开始放松房地产限购，这个政策不是全国性的，而且是比较低调的在进行。其他的政策包括可以降低首付，三四线城市提振房地产需求等。瑞银判断最可能实施的是加大户籍制度改革，允许某些政府根据自己的情况有所放松，而全面放松限购和全面放松首付比例这样的政策可能是会非常缓慢非常谨慎。瑞银首席经济学家汪涛说，目前市场情绪低迷、库存高企而且仍不断上升，再加上开发商面临财务困境，开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度、从而提高销售、加快周转，房价的下行压力恐怕将逐渐加大。
在国内楼市普遍下行的大背景下，上海楼市今年上半年也不景气。根据公布的数据，上半年，上海房地产业增加值为554.89亿元，同比增长1.2%，增幅回落了13.3个百分点。上海市统计局总经济师严军介绍，上海市统计局的数据显示，上半年，上海商品房新开工面积下降10.5%，其中商品住宅新开工面积下降20%。商品房竣工面积也下降17.9%，其中商品住宅竣工面积下降12.2%。上半年上海市新建商品房销售面积同比下降了18.6%，其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中，市场化住宅的销售明显下降，降幅达到37.2%，存量房买卖登记面积下降了45.3%。
据严军表示，2013年全年，上海全市商品房销售面积增长超过25%，商品住宅销售面积增长达到26.6%，存量房买卖登记面积增长了78%，存量住宅买卖登记面积翻了一倍。“在这样的背景下，上海今年的房地产市场出现一定程度的调整，既是房地产本身发展的需要，也有利于整个国民经济的持续健康发展。”他认为：“总体来看，上海房地产市场的发展态势还是平稳的，下一步如何发展还需要进一步观察。”
而针对近日市场上关于上海可能对市中心黄浦、徐汇等区限购松绑的传言，上海市政府新闻发言人徐威7月18日表示：“上海市一直严格执行国家相关限购政策，不存在放宽限购的问题。”多位业内人士分析认为，出于限制大城市膨胀和市场供需状况等原因，本轮限购调整或将止于一线城市。
虽然上海市场总体销售不容乐观，但据市场人士分析，北上广深一线城市中，至少今年年内不会放开限购。就目前楼市现状而言，虽然上半年市场降温明显，但远未达到人们想象中的那么严重。各地面对楼市库存高企的现状，纷纷采取松绑限购政策，但对于促进市场回暖的作用，多位专家表示效果不大。业内人士表示，未来楼市政策肯定是会放开的，但一线城市现在还不宜过早放开限购，在公租房建设、房产证全国统一登记等政策尚未完善的当下，一线城市一旦放开限购，将会导致大量资金涌向房地产，推高房产泡沫的同时，也给经济转型升级带来巨大压力。
下半年房市或好于上半年
记者从德佑地产获悉，上海6月二手房成交量仅1.3万套，可供参考的2013年3月的成交量高点是7万套。但在普通住宅成交面积下滑的背景下，上海部分高端项目的成交量却出现逆市增长。德佑地产研究部数据显示：2014年上半年，总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。虽然今年上半年的楼市成交惨淡，但是豪宅市场却似乎并未受太大影响。德佑地产市场研究部对全市商品住宅成交变化进行了统计，结果发现单价在2万至5万元的中端住宅成交量同比去年上半年大幅下跌，而单价5万元以上的高端住宅，成交量不跌反升，比去年上半年还多了7.1万平方米。其中单价10万元以上的顶级豪宅上半年更是成交了48套，卖得最好的是原卢湾区的凯德·茂名公馆，共成交14套，成交均价是121761元/平方米；紧随其后的新鸿基滨江凯旋门也卖了13套，成交均价101397元/平方米。
值得关注的是，上海顶级豪宅上半年的销量似乎并未受到房地产市场低迷态势的影响，反而有逆市走高迹象。据了解，今年4月末，汤臣一品突然成交了1套总价高达2.3亿元的豪宅。进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的超大型别墅，总价高达1.95亿元，成交单价逼近17万元/平方米。
今年以来，上海楼市总体成交清淡，但上半年豪宅成交却依然相对坚挺。业内人士分析，豪宅市场上半年的一枝独秀，与豪宅供应由传统区域扩大至各个城市副中心和区域中心，以及供应数量增加有关。而近日闸北一在售豪宅华侨城上海地王苏河湾项目最新获得预售证的95套房源中，其最高报价为29.8万元∕平方米，这是上海单价最贵的豪宅，也是全国数一数二的销售单价报价。
据亚豪机构统计数据显示，6月北京高端公寓市场整体成交均价为64297元/平米，同比大涨21%，并创下有统计数据以来的历史新高。6月北京共有4套单价超过10万元的超级豪宅成交，而去年同期则没有售出超级住宅。除此以外，6月单套总价超过3000万元的高端公寓成交了5套，去年同期仅有1套成交。由此可见，正是由于顶级住宅销量的提振，拉动公寓住宅市场的整体均价水平大幅上扬，从而创下历史新高。
据亚豪机构数据显示，今年上半年，北京共成交539套单套总价在1000万-2000万元的公寓产品，同比去年少售出404套，而总价在2000万-3000万元以及总价在3000万元以上的顶级住宅则同比各多售出了4套和16套。中原地产研究部统计数据显示：在2014年5月，北京成交总价在3000万元以上的高端住宅物
业成交已达到了14套，占全市成交的比例达到了0.39%的历史高点，几个月来持续上扬，这一比例在2013年全年仅为0.19%。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，虽然今年上半年整体市场低迷，但包括北京在内的一线城市，千万住宅市场成交仍然相当给力，千万以上的项目成交套数一共为3038套。
2014年上半年楼市下行压力明显，很多机构和研究报告都在传播中国房地产市场泡沫将要破灭、濒临崩盘的信息。但住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了这一观点，秦虹日前在某高峰论坛上表示，中国房地产市场言崩盘还为时尚早，中国绝不可能出现美国、日本式的房地产泡沫破裂的情况，现在楼市仅仅是处于调整期。秦虹表示，今年中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策；各地将根据不同的情况调整供求关系。但全国中心城市不应无底线、无条件地放松限购，中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策，从而让真实的需求可以得到实现。
目前，房屋新开工面积和房地产开发企业到位资金两个数据都处于历史低位，显示楼市确实在经历调整，但还不至于崩盘那么悲观。在秦虹看来，下半年楼市会比上半年好。“首先是基数。去年上半年的增长高，所以今年上半年的增长就慢下来了，去年下半年的增长没那么高，那么，下半年的增长反而就有机会。”
(责任编辑：DF150)
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