近日，有媒体报道称，中金透露四大行在上海地区的首套房按揭将全面开放95折，并称农业银行上海地区从8月1日起，200万商业贷款以上95折，月底正式发文最终确定。
这一消息释放出了下半年信贷环境将有所改善的信号。然而，从目前的市场情况分析，四大行实行95折利率对市场影响有限，下半年上海楼市成交可能继续保持价跌量稳。
优惠政策只对买豪宅有利
根据中金透露的农行优惠政策信息称，从8月1日起，上海地区200万以上商业贷款利率95折。客户评分565以上给予基准利率，564分以下上浮5%。这一政策虽然释放出信贷环境改善的信号，但对普通购房者，尤其是首套刚需房购房者来说，刺激相当有限。刚需置业者一般会选择单价在2.5万元/平方米以下、面积在90平方米以下的房源。按照此标准，剔除3成首付，刚需置业者贷款总额在160万以下，商贷无法达到200万元标准。上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，由于有贷款200万元以上的“硬”指标，按三成首付计算，贷款200万元，总房价应为286万元，显然严重挑战“刚需”的首付能力和近15000元的月供。
换而言之，95折利率可能对购买总房价超过286万的客户有益。
根据上海中原地产研究咨询部数据显示，今年上半年总房价超过该数值的一手商品住宅比例占总量29.1%，二手住宅市场总房价超过286万的占全市11.9%。可以看出，贷款利率放松影响并不大。针对首套房而言，目前仍能执行基准利率，贷款200万，还贷年限为20年计算，月均还款额14790元，按照95折利率计算，月还款额为14584元。理论上说，有这个还款能力的家庭月收入至少在3万元以上。因此，节省下来的206元并不会对生活产生任何影响。
下半年优惠力度并无亮点
在优惠举措方面，8月份，除了个别楼盘有大幅优惠外，大部分楼盘仍然只有常规优惠。7月有135个优惠楼盘，8月将会有139个优惠楼盘，虽然数量上稍有增加，但优惠力度并没有什么亮点，基本维持在“几万抵几万”、“九几折”的常规优惠，只有4个楼盘优惠达到9折以下，且全部为高端别墅类项目。目前开发商在价格方面仍然坚持死扛到底，而常规优惠远远达不到置业者对价格的预期，加上炎炎夏日的来临，置业者仍将持币观望。
95折刺激作用相当有限
今年楼市成交量萎缩和趋紧的信贷有一定关联。6月公布的社会融资数据整体超出市场预期，M2同比增长14.7%，流动性处于宽松状态，这为下半年放松信贷提供了可能性。因此农行有利率放开的动作，其他银行也有望跟进，毕竟房贷业务仍属于优质资产。但是通过演算发现，农行优惠利率可能会有利于中高端产品的销售，即使满打满算，也只能释放3成购买力。况且折扣力度有限，因为能省一点房贷而买房的人就更少了，所以对楼市的刺激作用相当有限。
第一太平戴维斯的数据表示，今年6月份，全国70个大中城市中有55个城市新建商品住宅销售价格环比下跌，其中上海环比下跌0.7%，是一线城市中跌幅最大的，而北京是一线城市中唯一一个价格环比上涨的城市。由于目前开发商和购房者依然处于博弈阶段，市场将继续僵持，整个下半年市场表现可能会继续平淡。
据上海中原地产研究咨询部数据显示，截至7月24日，上海7月新建商品住宅成交量为46.1万平方米，环比减少1.9%。从开盘情况来看，6月上海新建商品住宅有55个楼盘新开盘或加推，而7月预计开盘数为39个，环比减少29.1%。8月预计开盘数28个，环比下滑28.2%。在楼市低迷的行情下，大部分开发商并不看好传统淡季，因此供应出现萎缩，供应的减少将会影响楼市成交。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，今年下半年可能都处在一个价格不断下调的通道中，成交量维持在比目前略高一些的水平上，整体表现为“价跌量稳”。
(责任编辑：DF150)
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