世贸遗址又一座新楼落成，对外租赁主要靠纽约政府部门捧场；华尔街所在的曼哈顿金融区租赁市场面临洗牌
要找到纽约世贸中心4号楼并不难，这座高耸入云的庞然大物就在两前年爆发“占领华尔街”运动所在公园的斜对面。
这幢全玻璃的建筑在“9·11”恐怖袭击发生12年后，从一片废墟中“涅槃”。今年11月中旬，这座花费20亿美元的大楼举行了落成仪式。即将在年底离任的纽约市长布隆伯格(Michael Bloomberg)出席了开幕仪式。开发商美国兆华斯坦地产公司(Silverstein Properties)的横幅到处飘扬。然而，这一切却和大楼冷清的办公室租赁行情形成鲜明对比。
《第一财经日报》记者了解到，这座拥有230万平方英尺(1平方英尺约合0.093平方米)的大楼的出租业务主要靠政府部门捧场，目前鲜有其他商业企业入驻。“4号楼”的“寻租”难背后是纽约黄金商业区租赁市场的再洗牌。
中国租客
目前，为世贸中心4号楼捧场的主要还是纽约纳税人。之所以这么说，是因为目前世贸中心4号楼的主要租客是纽约和新泽西港口事务管理局，以及计划迁入的纽约市政府人力资源管理局，它们计划租赁60%办公场地。
“纽约世贸中心4号楼已经开张了。我一点都不知道。我们平时并没有听说什么金融企业入驻。”在大楼附近的世界金融中心(World Financial Center)上班的一名金融机构人士告诉本报记者，前一段时间，他每天上班下地铁后都能经过这幢楼。
对于世贸中心4号楼的竣工，兆华斯坦地产公司下属分公司董事长杰纳·莱波(Janno Lieber)则比较乐观，他预测，随着新世贸中心大楼竣工，对公司客户的吸引力将越来越大。莱波的公司负责为100万平方英尺的办公室寻找租客，这个面积相当于整个克莱斯勒大厦。本报记者多次联系该公司询问出租进展情况，仍未获得任何回复。
全球最大房地产服务公司之一世邦魏理仕(CBRE)房产经纪福斯特(Adam Foster)告诉本报记者，他目前接到很多咨询和计划书，但他预计交易要到明年才活跃起来。
“我们接到很多科技公司的咨询，但是几乎没有金融行业的。”福斯特说。
全新的世贸中心位于“9·11”袭击中损毁的双子塔等建筑所在的遗址，由一个建筑群组成，包括6座摩天大楼，分别为在建的1、2、3、4、5号楼和7号楼，其中，最早建成的7号楼于2006年5月开放，1号楼和3号楼预计分别在明年和2016年竣工。世贸中心遗址的东北角，于2010年动工重建的世贸中心2号楼已经打下地基。设计为79层的世贸中心2号楼计划是纽约第三高的摩天大楼，建成之后再增加244万平方英尺的供应。但是在今年9月，开发商兆华斯坦地产公司决定暂停施工，先寻找可能的租户。
与世贸中心4号楼直接竞争的就是计划明年1月竣工的世贸中心1号楼。算上高408英尺的尖顶，“1号楼”整体高度达到1776英尺，象征着美国通过独立宣言的1776年，建成时有望成为美国最高建筑和全世界第三高的建筑。这座104层的大楼坐落在原世贸中心的地基上，是世贸中心楼群中最高的，也是最受瞩目的。1号楼的建成意味着曼哈顿下城区，也就是俗称的纽约金融区增加了350万平方英尺的楼宇面积。开发商兆华斯坦地产公司目前还在建造世贸中心3号楼，竣工时又是223万平方英尺的新楼投放市场。
除了纽约政府部门，中国企业也撑起了新世贸中心的部分门面。其中，世贸中心1号大楼除纽约州政府承诺支持的租约外，已经找到包括中国万通控股(下称“万通”)在内的商业租客，但是还有45%空间。
万通早已布局这里的办公楼租赁。本报此前曾报道，7年多前世贸中心7号楼正式向外开放时，万通成为第一个也是最大一笔进驻的外资；两年多以前，万通又是首个签上世贸中心1号楼租约的商业机构。本报记者查询万通网站发现，其设立的“中国中心”位于世贸中心1号楼64~69层以及世贸中心7号楼33层。
租金几何
世邦魏理仕房产经纪提供的数据显示，曼哈顿下城区在过去5年中平均每个季度能签下的办公面积租约达到104万平方英尺，大约相当于这次纽约世贸中心4号楼需要招租的面积。
也就是说，只有下城区一个季度的全部租约才能满足目前世贸中心4号楼招租的缺口。这并非不可能完成的任务，今年第三季度，下城区的租赁市场相当红火，签署了124万平方英尺的办公室空间，今年前三季度，下城区总共签署了399万平方英尺的办公室租约，同比增长22%。
“经济肯定在逐步好转，曼哈顿的写字楼租赁市场非常健康。”福斯特说，“下城区的租金在不断上涨。”
今年三季度，下城区租金的平均挂牌水平接近47美元/平方英尺·年的水平，比去年同期上涨17%。世邦魏理仕房产经纪统计，前三季度整个曼哈顿的挂牌租金也上涨10%，将近62美元/平方英尺·年。整个曼哈顿岛是美国最重要的办公楼租赁市场，写字楼的面积大约占全美国市场的10%。
兆华斯坦地产公司的总裁兆华斯坦(Larry Silverstein)曾表示自己对招租非常有信心。他称，其运作的世贸中心7号楼在2006年竣工的时候也没有租户，现在已经几乎全都租满。
然而，世贸中心4号楼的租金要价大约为75美元/平方英尺·年，即使与曼哈顿租金最贵的中城区平均70美元的单价比起来也不便宜。
“新建的办公楼总比旧的贵。直接通地铁的大楼也会更值钱，价格不是最重要因素，市场主要的预期是，供给会比较集中。”福斯特说。
新增加的供给并不仅限于世贸中心遗址。第一大通曼哈顿广场最近刚刚出售。1961年建成的第一大通曼哈顿广场于10月20日被摩根大通以7.25亿美元卖给了中国复星国际(00656.HK)。这意味着下城区可能会有新的租赁空间推向市场。
曼哈顿下城区，华尔街的所在地，曾经是银行云集的地方。但是随着交易所的电子化，银行逐渐地搬离曼哈顿下城区，使得这里一直拥有的金融区称号渐渐地带上了历史的意味。早在1996年，摩根大通将总部从第一大通曼哈顿广场搬迁到了位于中城区的新总部大楼。美林证券也在和美国银行合并后搬到位于中城区的新楼。
世邦魏理仕房产经纪提供的数据显示，曼哈顿下城区在今年第三季度新增的招租面积中，最大的两个项目就是美国国际保险公司(AIG)和花旗银行转租的办公楼。
尽管新租约市场十分火热，下城区办公楼的空置率还是达到9%，高于整个曼哈顿8.1%的空置率。客户净租用面积反映了市场的总需求，曼哈顿下城的这一指标前三季度下降25万平方英尺，降幅比去年同期增加1万平方英尺，这反映退租或者寻求转租的面积超过同时期新加入的新租户，也就是社会的整体需求在减少。
“在上世纪90年代，下城区的办公楼里满是金融业的公司，现在所有的银行都在收紧开支。”福斯特说。
(责任编辑：DF126)
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