SOHO中国旗下物业垄断北京商业地产销冠的格局在去年终于被打破。日前，来自中原地产商业地产研究中心的数据显示，2013年龙湖时代天街勇夺北京商业地产成交金额冠军，成为了新城商业地产整体突破的代表性项目。“截止到2013年12月31日，时代天街的销售金额达到15.26亿元，可以说打破了SOHO中国近几年对北京商业地产市场的垄断，也开创了龙湖在北京商业地产市场中的新篇章。”龙湖时代天街营销负责人胡犇表示。
日前，由北京商报《新北京楼市周刊》主办的论道时代销冠论坛上，众多业内人士一致认为，龙湖时代天街的夺冠也打开了北京新城商业地产的新篇章，预示着商业地产从核心城区向外转移的市场趋势。
新城商业逆袭
从房山首创奥特莱斯开业到万科广场出世，再到龙湖时代天街的夺冠，2013年成为了北京新城商业地产整体逆袭的一年，打破了以往一直由核心区项目把持销冠的格局。
中原地产数据显示，2013年商业成交热点区域呈现出扁平化趋势，排名前十的项目广泛分布于大兴、通州、望京、丰台、东城、西城等区域。随着核心区域土地供应的减少，商业投资外延明显，2013年新兴区域商业项目表现亮眼，其中地处五环外的项目占据了整体排行的半壁江山。
对此，业内人士分析，随着土地供应格局的改变，城市格局呈现出多中心的发展态势。投资者对投资区域的选择逐渐多元，大兴、通州等新兴区域的人口量级较此前进一步增多，商业需求明显放大，区域规划的利好加剧了投资者对区域前景的信心。另外，对新兴区域而言，轨道交通无疑加快区域发展的触媒，同时也是投资者进行投资选择的重要因素之一。在现有供应中，临近地铁的商业项目相较其他项目受关注程度明显更高。
此外，年度商业销售市场中，相较万达、SOHO中国等传统商业放弃，龙湖等新晋商业地产开发企业表现突出。胡犇表示，龙湖2011年以“天街”系列产品进入北京商业地产市场，在朝青、大兴区域板块中，销售套数、销售面积以及销售金额持续领先。
外移成趋势
伴随北京轨道交通的四通八达不断向外延伸，未来新城区将承担起更多的人口安置责任，商业地产的兴起成为下一步热点。
“如果把北京地图打开，让投资者选择价值区域的话，很简单就说几环就可以，二环、三环、四环，那么给我们什么启示？为什么要按环线分布价值？因为我们的交通习惯，如果一百年前，没有三环，那时候就是按马车来走的，未来变成汽车了，那么三环、四环、五环就有价值了，那么未来就是地铁，未来的土地分布价值不再按环线，而是按地铁。”誉翔安合伙人赵敬川表示。
诚然，我们看到在新城区兴起的商业地产项目全是倚靠地铁而建，如龙湖长楹天街是地铁6号线上盖，首创奥特莱斯紧邻地铁房山线以及万科广场背靠地产昌平线，而龙湖时代天街与地铁4号线无缝对接。
二十一世纪不动产商业部总经理蔡宇翔也表示，对于投资者而言，往往关注一些热点区域如西单、东单、金融街 、CBD等热点区域的价值，但是现实是作为一般投资者很难进入这一区域，目前基本上全是被国企机构持有，散售的并不多，而且门槛相对较高，因此未来投资新城区才是能“捡漏儿”的机会。
伴随着住宅供地的外移、人口的外迁，近年来北京不断涌现出新迁人口几十万的新兴城区，这时就给商业地产孕育了机会。
“随着北京周边的不断兴起，最需要的就是解决商业配套不足的问题，这是硬性的要求。”中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示。
投资机会显露
对于新城商业地产的投资更多人关注的是风险问题。
以纵观南北的地铁5号线为例，从天通苑到磁器口，有多个商圈，5号线是2006、2007年开通的，但就在开通前三个月，所有的房价做一个与三月后的纵向对比，那么在地铁的两端，在天通苑和宋家庄的增幅，是远超于二环内增幅的，所以一个地铁线的开通对新城市场带动作用是非常强的。
“从商业投资来讲，现在新兴区域的配套设施以及市场设计全是市场化操作的，布局更加合理规范，而老城区相对成熟，但是设施和规划已明显落后。”赵敬川表示。
蔡云认为商业地产的风险源于运营能力，现在住宅市场火爆，许多商业地产也进行散卖导致经营问题的出现，但是龙湖时代天街的超大型商业中心里，龙湖地产能持有令人诧异的体量，有这样的商业中心进行支撑，对于周边的散售商业投资提供了强有力保障。
记者了解到，去年龙湖时代天街月度销售额非常稳定，持续热销不是单纯意义上依靠于整体市场的带动，主要还是来源于整个项目的自身定位和产品优势。
首先龙湖时代天街这个项目，在整个全北京在售的项目上是真正地铁无缝连接的，在整个全世界范围内看，在城市化进程当中，每个大型的国际都市地铁的作用是非常强的。
其次，北京市政府乃至整个大兴区对于区域发展的重视，南城计划整个投资额是超过了8900亿元，最新的行动是达到了3960亿的总投资，对于区域发展带来的重大利好，包括保利、万科、绿地以及龙湖等11家品牌房企全在这里投下了重金。
最后，龙湖时代天街位于第二机场17公里处，与三元桥和首都机场的距离一样，是临空经济圈最合适的位置，时间成本只有半个小时。
据胡犇透露，2013年4月时代天街餐饮楼首推售罄；6月风情商街开盘仅一个小时认购金额即告突破3亿元。除此之外，年内龙湖在北京地区共计完成80亿元销售额，时代天街的整体销售金额(住宅+商业)超过24亿元，占比北京公司整体成交金额的30%。
2014年商业地产展望
商业地产投资依然向好
二十一世纪不动产商业部总经理蔡宇翔
因为现在住宅市场的限购政策越来越紧，甚至于是房产税的出台，已经是拉到一个起跑线了，过往是按揭又多税费又低，那么随着时间的转移，作为一个投资者，你不了解政策的话机会损失也比较大，那么肯定是政策同比的情况下，2014年时投资商业地产依然是个好机会。
运营能力是项目成败关键
中房协商业地产专业委员会秘书长蔡云
从每一个单体来说，特别是微观市场看会有变化，我们在市场当中，可以看到西单和前门大街两个都是很有名的项目，但是在操作上的不同就带来市场的不同，如果开发商建设了以后，其运营维护的技术、管理不好的话，对于投资者而言不会有好的结局，尽管是同样一个类似的项目。
商业地产要长线持有
誉翔安合伙人赵敬川
我觉得做商业投资也是需要有眼光和长期持有这种心态的，所以今年我认为投资情绪还是持续转变的。而北京等一线城市还是会慢慢转过来的，但是对应到基本判断上，我们应该找一些投资是指向未来五年、十年的，那么你再持有的话是二十年，即使被市场的政策因素干扰都不太重要。
期望项目完美收官
龙湖时代天街营销总监胡犇
今年商业地产成交量将会是大幅上涨，但从价格来说，我觉得应该是稳中有升的，不会出现像2013年价格这么大的增幅。成交量会集中于像门头沟，从五环沿线转向六环沿线，包括像昌平的北七家再往北的区域等等。然后落到龙湖时代天街这个项目上来说，我们这个项目今年希望是一个比较完美的收官。
(责任编辑：DF127)
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