来源：兴证固收研究；作者：池光胜，唐跃
引言：近期，开封、芜湖、泉州等三四线房价出现了较快上涨，这与2016年的预期之间存在较大差异。三四线能否真正崛起？我们应当如何看待三四线楼市？
一、上涨区域：东部和中部上涨较快，西部上涨乏力
2016年10月以来，涨幅较大的三四线城市主要集中在东部和中部，榆林、玉溪等西部三四线城市涨幅较小或基本滞涨，西宁等城市房价还出现了一定幅度的下跌。
二、上涨原因：同城化、对核心城市预期乐观、城市扩容&城市化加快等
除临近北上广深一线城市的三四线城市之外，其他三四线城市还可以划分为三类：与核心二线同城化程度较高的三四线城市（如，开封等）、片区核心且正在加速扩容升级的三四线城市（如，徐州等）、其他三四线城市。
第一类城市，在某种程度上，可以把它看成是“核心二线”的一个行政区。这类三四线城市之所以能够较好地“融入”核心二线，最关键的因素是地理位置（50公里左右）和高铁（含城际列车）经济圈，另外，随着私家车快速普及，“轿车经济圈”的作用正在快速显现。这类三四线城市房价与核心二线比较容易形成联动效应，如果核心二线预期看涨，三四线可能会被当做“价值洼地”，不断吸引新本市居民（如新开封人）、新核心二线人（如新郑州人）、市区周边县市居民以及工作在大城市但籍贯属于本市及其周边县市的居民前来购房。在购房心理上，新本市居民的主要述求是“核心二线涨太快，本市迟早会涨，买房宜早不宜迟”；新核心二线居民的主要述求是“核心二线房价太高，而且限购，先在同城化程度较高的三四线上车，三四线涨起来后也许还有机会在核心二线购房”；市区周边县市居民主要着眼于“为子女教育购房”和常年在本市有经商往来的人的“城市化型”进城购房；最后一类人群的主要述求是“退守性购房”或“防御性购房”，“工作城市房价太高，而且限购，趁现在老家房子还没涨起来赶快购买，否则以后可能面临‘无房可居’的境地”。在时点上，地铁开建、自贸区批复、市政府搬迁等都可能成为良好催化剂（如，开封、芜湖）。值得注意的是，对这类三四线城市而言，我们传统上认为的本市产业结构或人口状况，甚至库存情况等因素也许并没有那么想象中的那么重要（如，泉州去化超过24个月）。
第二类城市，类似于2016年分析“核心二线”的逻辑，这些三四线城市一般是所在片区的“核心城市”，而且近期有基建（如地铁）等方面的催化剂。这类城市虽然不是省会或“特区”，但却长期扮演“片区核心城市”的角色，长期有大量周边县市居民前来工作、经商、上学等。虽然这类三四线城市距离“核心一二线”较远，但在后者房价快速上涨一段时间后，这类三四线城市的“价值”日益凸显，更重要的是，如果此时政府开始通过兴建地铁、市政府外迁等方式把老城区人口和优质资源不断向周边新区进行疏散，在远景上，城市规模将会大幅扩容，城市地位将会极大提升，那么新本市居民（如，新徐州人）、市区周边县市居民（如，徐州沛县和安徽萧县）和工作在大城市但籍贯属于本市及其周边县市的居民前来购房。在购房心理上，新本市居民和市区周边县市居民主要是担心城市升级后房价继续上涨而事先购房，后者还有一定的“城区越来越好，为了子女教育、经商便利、居住品质等原因购房”，最后一类人购房动机与第一类三四线城市类似，大多属于“退守性购房”或“防御性购房”。
房价预期：三四线城市居民对房价的预期比较乐观。核心二线上涨能对三四线起到较好的“示范效应”，当前三四线居民对“核心二线”的偏乐观预期成为三四线房价的重要推手。同时，虽然地产多次被调控，但房价似乎“只会牛回头，从未调过头”，居民对“房价还要涨”的预期较强，尤其是在低库存下（徐州去化小于6个月）全国性开发商进驻并高价拿地之后。另外，投资渠道受限也是居民买房的一个重要原因。
报告正文
一、 开封楼市：郑州房价看涨是关键，自贸区和政府西迁是催化剂
开封房价自2016年11月开始稳中有升，2017年1月开启快速上涨模式。2016年10月之前，开封房价基本稳中有跌，11月后开始掉头回升，2017年1月开启了快速上涨模式，2016年11月-2017年2月累计涨幅接近17%。
西郊（城西）是开封房价上涨的领头羊。近期，虽然开封房价整体表现为快速上涨，但并非所有版块都同幅上行，城北、城东和城南的房子普遍涨幅较小，部分楼盘甚至还出现了100-300元/平米不同幅度的降价。
城西房价上涨主要受到郑州（尤其是郑东新区）房价快速上涨的影响，开封自贸区挂牌成立和开封市政府西迁是催生城西房价上涨的重要力量。2016年郑州房价，尤其是郑东新区房价的快速上涨对开封房价起到了至关重要的“示范效应”。“新郑-开封”房价联动的基础主要有：（1）“开封-郑州”同城化程度较高：开封在郑州东边，郑州正在着力发展东部（郑东新区），开封正在重点发展西部（城西片区），两市相距50公里左右，从开封城西开车到郑东新区大约需要30-45分钟，而且两市之间已开通城际列车。（2）郑州购房人群大量向开封外溢：2016下半年郑州房价快速上涨后，大量在郑州（尤其是郑东）工作的开封人和部分来自商丘等开封周边县市但在郑州工作的年轻人会选择在开封购房。我们可以把这些人称之为“新郑州人在开封购房”。（3）在北上广深等大城市工作但籍贯属于开封及其周边县市的居民加速了“郑州-开封”房价的联动性：北上广深等大城市房价高企且“限购限贷”，极大地打击了外地人的购房信心，返乡置业的热情逐渐高涨。对于那些籍贯属于开封及其周边县市的居民而言，他们可能会首选郑州购房，但随着郑州房价快速上涨，而且被“限购限贷”，他们开始把眼光聚焦在开封，从而成为开封楼市一股重要的购买力量。开封房价上涨除了受到“看多郑州房价”的影响之外，还与开封市政府整体西迁和开封自贸区挂牌成立具有较为密切的关系，开封房价起涨时点刚好发生在开封自贸区被国务院批复之后。
新郑州人、新开封人、老城区改善人群等都是开封楼市的主要购买力量。大体上看，新郑州人：新开封人：改善人群：大城市工作但籍贯在开封及其周边县市：其他=3:3:2:1:1；如果按购买目的看，新开封人和老城区改善人群购房基本属于自住，新郑州人中大部分也属于自住，大城市工作但籍贯属于开封及其周边县市的居民不太容易区分购房目的，如果把他们全部归属为投资性购房，则当前开封楼市自住与投资的比例大约为3:1，即开封楼市当前投资性客户大约占25%左右，相比2016年三季度有所下降，整体楼市格局比较健康。
二、芜湖楼市：南京&合肥房价看涨是关键，地铁带动城市扩容升级是支撑
芜湖房价自2016年10月开始稳中有升，2017年1月开启快速上涨模式。2016年9月之前，芜湖房价基本横盘微跌，9月后开始掉头回升，2017年1月开启了快速上涨模式，2016年10月-2017年2月累计涨幅接近30%。
城南和城东是芜湖房价上涨的领头羊。与开封类似，虽然芜湖平均房价近期出现了快速上涨，但城北房价几乎没涨，当前涨势最好的片区主要集中在城南片区和城东片区，老城区房价也出现了不同幅度的上涨，尤其是靠近赭山和镜湖的高端楼盘。城南片区主要依托比较成熟的配套和江景资源，而且无为县、繁昌县等4县都相距城南较近；城东片区主要依托市政府东移带来的发展空间预期，地铁开建等也对城东房价构成了重要利好。
芜湖房价上涨主要受到合肥和南京房价快速上涨的影响，地铁带动城市扩容升级极大地为芜湖聚集了人气。2016年南京和芜湖房价快速上涨是催生芜湖房价上行至关重要的力量。调研数据显示，在2016年南京和合肥房价快速上涨时期，部分南城区楼盘2016年9-11月提价1000-1500元/平米，2016年9月至今合计提价2000-2500元/平米。比如，万科·海上传奇一期（2016年底已交房）售价在8000元/平米左右，当前开盘销售的二期均价在12000元/平米左右，折后价大约11000元/平米；老城区代表性楼盘官山翰林2016年均价7000元/平米左右，当前尾盘售价11000元/平米左右。2016年10月后，虽然合肥和南京被调控，但这两个城市的库存长期维持在低位，市场对南京和合肥未来房价的预期普遍比较乐观，从而支撑了芜湖房价继续上行。虽然2016年四季度芜湖房价出现了一波快速上涨，但万科等知名开发商并未充分享受到“上涨红利”，主要原因是当时正值这些开发商“青黄不接时期”，老盘基本售罄，新盘尚未推出。受房价持续上涨影响，中粮等知名开发商开始加速布局芜湖市场，并在2016年下半年高价拿了不少地块，在“面包不可能比面粉便宜”的预期下，芜湖房价开始加速上涨。另外，随着芜湖市政府东移、地铁一号和二号线开始施工（三号线和四号线还在规划中）、过江隧道正式批复以及把无为县划归芜湖管辖等一系列重大举措使得“大芜湖”时代呼之欲出。原芜湖老城区的教育和医疗等优质资源开始逐渐向城南和城东进行疏散，大量在芜湖工作的新芜湖人以及繁昌县等芜湖下辖四县居民开始加速在芜湖市区购房。
新芜湖人、四县居民、在南京和合肥等大城市工作但籍贯属于芜湖及其周边县市的居民、老城区改善居住等是芜湖当前最重要的购买客群。正是受到“买涨不买跌”心理的影响，大量新芜湖人、芜湖下辖的四县居民、在南京和合肥等大城市工作但籍贯属于芜湖及其周边县市的居民、老城区改善居住等购房需求开始快速释放。大体上看，城南片区这四类人和其他客户的购房比例大致为3:2:2:2:1，如果把第三类人全部算作投资性购房的话，城南片区总体投资比例在30%左右，比2016年下半年有所下降；相对而言，城东片区除了公务员和部分宣城人群购房自住外，城东投资性客户占比较高。另外，由于老城区在城南和城东改善居住的人群相对有限，芜湖市场上主流户型以100-130平米的三房为主，超过140平米的大户型滞销情况比较严重。由于城南、老城区和城东部分地段的销售情况较好，开发商捂盘现象逐渐增多，尤其是城南片区的非江景房。
三、徐州楼市：基建催生“大徐州”， “片区核心城市”地位进一步强化
徐州房价自2016年10月开始稳中有升，2017年1月开启快速上涨模式。2016年10月之前，徐州房价基本横盘微跌，10月后逐渐回升，2017年1月开启了快速上涨模式，2016年10月-2017年2月累计涨幅接近10%。
城南和城东是徐州房价上涨的领头羊。与芜湖类似，虽然徐州平均房价近期出现了快速上涨，但城北和城西的房价涨幅较小，部分楼盘甚至还不同程度地下调了售价，当前涨势最好的片区主要集中在城南片区（新城区）和城东片区，老城区临湖的高端楼盘涨幅也较大。城东片区主要依托比较成熟的配套和临近“高铁站”（徐州东站）；城南片区主要依托市政府南移带来的发展空间预期，三条地铁同时开建、民主路小学和徐州一中新城区分校等优质教育资源共享以及老城区优质医疗、大型商业等资源向新城区疏散等利好都对城南房价构成了有力支撑。
徐州房价上涨主要受到地铁等基建催生的“大徐州”的影响，“大徐州”进一步强化了徐州的“片区核心城市”地位。徐州市统计局统计数据显示，截至2015年11月1日，徐州全市常住人口866万人，市区人口323万人，老城区交通非常拥堵。近年来，徐州市政府开始以重点发展新城区的模式来逐渐疏散老城区的人口和资源。从地理位置上看，徐州北靠黄河，西接安徽，城东和城南成了发展“大徐州”的最后依托。因此，近几年徐州市政府显著加大了城东和城南的规划和投资力度，并把市政府从老城区南迁至城南新城区，徐州一中、民主路小学、青年路小学等一批优质教育资源和徐州中心医院等稀缺医疗资源纷纷在城南或城东建立分部，并先后把万达广场等商业配套引进城南和城东片区。2016年初，徐州地铁一号线开建，随后地铁二号线和三号线先后动工，徐州正式进入基建和交通大发展时期，相应地，徐州开始步入城市加速升级通道，“大徐州”呼之欲出。历史上，徐州基本可以作为“徐州1小时经济圈”片区的核心城市，徐州对枣庄、淮北、宿州等近邻县市具有较好的吸纳力。随着徐州基建大发展和城市改造升级，在徐州工作的外地人（新徐州人）和周边县市居民等开始加快在徐州购房，而且主要集中在城南新城区和城东片区。
新徐州人、在大城市工作但籍贯属于徐州及其周边县市的居民、老城区改善居住和周边县市居民等是徐州当前最重要的购买客群。大体上看，城南和城东片区这四类人和其他客户的购房比例大致为3:2:2:2:1，如果把第二类人全部算作投资性购房的话，城南和城东两个片区总体投资性购房比例在30%左右，第二类购房人群今年比去年有明显上升。当前，城南和城东购房客户的述求存在明显差异。城东生活配套相比城南更加完善，而且比较靠近高铁站，出行较为便利，因此城东改善性客户较多，其次是新徐州人刚需购房和在大城市工作但籍贯属于徐州及其周边县市的居民，周边县市居民和投资性购房相对较少；相比之下，城南片区生活配套还不够完善，购物和出行都存在较多不便利性，因此城南主要以周边县市居民、在大城市工作但籍贯属于徐州及其周边县市的居民和新徐州人为主，他们主要述求是教育和生活环境。另外，城南临湖片区项目主打改善，吸引了部分老城区改善性购房。
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