深圳出租房隔墙花个税大涨系“误读” 但还是有这些变化

更新日期：2016-12-16 14:45:39来源：网络点击：657005

原标题：深圳出租房个税大涨是误读但月租3万以下免个税或取消

近日，深圳市地税局《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告(征求意见稿)》(下称《个人出租房个税意见稿》)引起社会关注，而焦点正是新政是否会引起个人税负上升。

按照现行国家规定，对个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

这份《个人出租房个税意见稿》在此基础上，给出了两个核心内容：一方面明确了凡个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人(即俗称的一手出租和转租)，都要对租金等缴纳个税。另一方面，明确了私房出租的个人所得税征收方式。

就征收方式来看有两种，一种是据实征收，即应税收入扣除各种法规确定的费用后，乘以相应的税率。另一种是现行普遍采用的核定征收，即按租金收入的5%核定应纳税所得额，然后乘以相应税率。

因此，这就并非此前一些媒体所误读的“深圳个人住房出租个税要大增至10%-20%”。

深圳市地税局人士辟谣称，深圳市出租住房的绝大部分纳税人采取核定征收方式，实际税负率仅为0.5%(即5%乘以10%税率)，非住房仅为1%(即5%乘以20%税率)，税负水平与现行政策基本保持一致，并非部分媒体解读的税负统一上调至10%或20%。

的确，深圳个人出租房屋个税实际税负仅为0.5%-1%，这并不高，但与此前深圳市采取的房屋出租综合征收率相比，仍有明显的变化。

个人出租房屋不仅涉及个人所得税，还涉及房产税，如果租金收入过高，还要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。

为了征收方便，深圳等地采取的是将这些税费“打包”综合征收，采用税收综合征收率，而非严格按照各个税种的相应税率。

根据2016年4月份的《深圳市国家税务局深圳市地方税务局关于深圳市营业税改征增值税试点纳税人办理税收业务的通告》，营改增后，个人出租住房月租金小于等于3万元，税收综合征收率为4%，大于3万元征收率为6.12%。个人出租非住房月租金小于等于3万元，税收综合征收率为4%，大于3万元征收率为9.62%。

而深圳市南山区出租屋综合管理办公室官网上，则通过一则《关于营改增后私房租赁综合征收率调整的公告》(下称《公告》)给出了上述税收综合征收率中各税种税率详细构成。

根据《公告》，个人出租住房的，月租金低于3万元的4%综合征收率中，仅有房产税(4%)，没有个税和其他税种。而月租金介于3万元-10万元的6.12%综合征收率中，则在包括房产税4%之外，还有个人所得税0.515%，增值税1.5%；城市维护建设税1.105%。

对于个人出租非住房的，月租金低于3万元也仅包含房产税，而没有个税，而月租金高于3万元，个税税率为0.02%或0.27%。

这意味着，在现行深圳对个人房屋出租综合征税制度下，对于房屋月租金低于(含)3万元，不征收个税，超过3万元的，才征收个税。而随着《个人出租房个税意见稿》明年4月实施，将不再根据租金多少来决定是否征收个税，而是对个人出租住房和非住房征收(即采取核定征收)0.5%和1%的个税。

税务律师丁斌告诉第一财经记者，以前深圳采取个人出租房税收综合征收率属于优惠政策，对于月租金低于3万元没有征收个税，而现在《个人出租房个税意见稿》是首次将出租房屋应缴个税单独明确列出，尽管税负不高，但相比之前的综合征收率来说，税负还是会有所增加。如果房东强势，这笔成本将转嫁给租客。

其实并非深圳一地改变对个人出租房税收综合征收方式，采取对个税等税种单独征收，第一财经记者发现湖南、辽宁多地都已停止执行了税收综合征收率的做法。

辽宁省地税局对当地媒体介绍，按税收政策，出租房屋应征收房产税、城镇土地使用税、营业税等多个税种，计算较繁杂。去年辽宁省为促进房地产市场平稳健康发展，曾下发通知，对出租房屋地方税收实行综合征收率征收，简化了计税方法。而随着“金税三期”的上线，按照规定，这一政策停止执行。现在，出租房屋的纳税人在客户端或者办税窗口申报缴纳税款时，“金税三期”系统中设定的税率即为税法规定的税率，纳税人要按照系统要求填写申报表，并按系统中计算的税额按期缴纳税款。

丁斌对本报记者分析，深圳此时改变了个人出租房税收综合征收方式原因与辽宁类似，因为今年10月深圳也上线了金税三期系统，系统里的税率为税法规定的税率，以前的综合征收率方法没法实行，这也体现了税收法治化。

金税工程是经国务院批准的国家级电子政务工程，是国家电子政务“十二金”工程之一，是税收管理信息系统工程的总称。按照国税总局要求，今年金税三期工程推广至全国，金税三期工程能够统一国、地税核心征管应用系统版本，实现业务操作和执法标准统一规范，促进税务部门管理职能变革，推动税收法治化。