10月结束，接近1.7万元/平方米的高房价也吓坏了不少购房者，限购了房价还没降？实际上，10月东莞房价创历史新高是假象，主要是9月高价盘延后至10月签约造成。从实际市场来看，新政后三周以来，东莞住宅市场持续量价齐跌！
与此同时，深圳住宅均价下滑，也刺激着东莞房价理性回归。11月份的签约数据将是真正体现新政影响的时候。
针对目前的市场情况，本报记者也为您详细分析出哪些开发商有可能会率先调整价格，购房者可以重点关注这些开发商旗下楼盘，或可以挑选到“心水房”。
房价真实走势为稳中有跌
合富辉煌（中国）东莞市场研究中心统计数据显示，10月东莞一手住宅网签均价达16983元/平方米，同比上涨77%，环比上涨7%，创下了东莞月度成交均价的最高水平。
不过，该研究部相关负责人表示，10月东莞新建住宅均价高企及环比上涨是假象，房价真实走势为稳中有跌。记者了解到，新政后东莞房价出现虚上涨的假象，更多是受结构性因素影响（主要受限购前10月第一周签约影响）。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，10月第一周东莞一手住宅网签2216套，占当月网签比重的50%，均价高达18452元/平方米，直接拉高10月整体均价，其中，为抢“新政末班车”，新政实施前一天（10月6日）网签达1411套，均价18331元/平方米。
新建住宅量价连续三周下滑成交量整体回落六成
新政后的东莞楼市新建住宅成交量整体下滑约六成。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，10月最后一周（上周）东莞一手住宅网签仅680套，创下2014年7月以来最低（春节月除外），并创下连续4周下滑纪录。10月最后一周均价约14529元/平方米，创连续3周下跌纪录。
瑞峰瑞城搜发布的信息也显示，新政影响之下，“银十”成交量同比环比均大幅下跌，33个镇街中27个镇街成交环比下跌。
莞深局部区域房价出现松动
深圳市规土委官方公布数据显示，10月份，深圳新建商品住宅均价为55611元/平方米，环比下滑9.7%，新建住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交57.04万平方米，较去年同期下降6.2%。
从深莞两地10月新建住宅均价对比来看，深莞房价差缩小为3.28：1，比此前差距明显缩小。另外，深圳某楼盘开盘时销售均价比备案价下滑10%，深圳房价下调，吸引着深圳客回归深圳楼市，纷纷撤离东莞市场。
在这一轮楼市调控政策下，东莞楼市对于深圳客的吸引力大幅降低，大量深圳客撤出东莞，而东莞房价仍居于高位，本地购房者对房价抗性仍大，也并不乐意进入市场。
而从实际市场来看，莞深房价已经开始松动。合富辉煌东莞市场研究部分析，从东莞与深圳各片区来看，呈现区域分化现象，局部区域房价出现松动，但幅度较有限。其中东莞5大片区有3大片区价格环比回落，最大跌幅为-6%，另外2大片区价格上涨，主要为大临深片区大量高价盘补签房价环比涨10%。深圳5大区域同样为3大区域价格环比回落，除南山区受个盘影响大幅跌25%外，其他跌幅较小，亦在-6%以内。
从镇街情况来看，10月东莞共有13个镇街住宅均价环比下滑，数量超过一半。其中在9月拍出东莞最高地价的黄江镇10月住宅均价已经回落至21729元/平方米，环比下滑12%。另外，因拍出高地价而引起关注的石排镇，在房价出现冲高后快速下滑，10月房价下滑29%，仅6708元/平方米！
猜一猜：谁会率先调整房价？
第一类：市场份额大的开发商调整指数：★★★★
明年销售压力大或率先带动楼市下行
调整理由：根据东莞中原研究部统计数据显示，今年1~10月份，东莞开发商商品房网签金额排名前两名的分别为万科地产和碧桂园集团，市场占有率分别为10.56%和8.21%。
从目前了解到的情况来看，明年两大开发商在主城区和其他镇区都有多个楼盘入市。开发商楼盘数量多，市场份额比例大，给开发商带来利润的同时，也会给下一阶段市场成交带来压力。按照惯例，前一年的销售金额比较大，第二年的销售任务往往会定得更高。但是由于市场下行，因此前一年成绩越好的楼盘，下一年的销售压力反而更大。万科、碧桂园仍然是明年楼市的主角，为了尽快完成销售任务，不排除会“以价换量”，以调整价格的方式来促进销售。
如果两家开发商降价，将会引发东莞楼市正式进入降价通道，推动整体房价下降。
特别提醒：由于万科、碧桂园今年的销售金额早已超预期，因此，短期内大幅降价的可能性比较小，等待来年市场再见真章。
历史事件：2008年2月最后一天，万科运河东一号推出96套“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折“跳水”降价，最低价4182元/平方米，毛坯房均价5500元/平方米。率先带动东莞楼市价格进入调整期。
第二类：国企、央企开发商调整指数：★★★★
政策敏感性最强受价格调整影响不大
调整理由：截至目前，除了金地、保利等已在东莞耕耘多年的国企、央企外，绿地、中海、鲁能等也纷纷进入东莞，未来东莞楼市国企、央企等品牌房企所占比重将明显增加，对市场的影响力也越来越大。
从历年的楼市情况来看，资金实力雄厚的国企、央企往往是最早调整价格，降价销售的开发商之一。一方面是由于对政策的敏感性最强，央企、国企响应楼市调控号召，率先降价的可能性也比较高；另一方面，对于资金实力雄厚的国企、央企来说，调整价格，以价走量对于他们影响并不大，在楼市下行可能性加大的情况下，加快资金的滚动，扩大市场份额和影响力，何乐而不为。
特别提醒：在东莞市场，央企、国企旗下楼盘定价普遍比较合理，因此，就算降价幅度也不会太大。
历史事件：2014年，凤岗保利百合花园精装修房以“8字头”低价开盘入市，定价远低于区域毛坯房均价，产品推出后当即受到市场的热捧，在市场冷淡期成功热销。
第三类：东莞本土大开发商调整指数：★★★
本土作战优势多率先降价可能性不大
调整理由：东莞本土龙头房企光大地产在今年发展态势良好，在今年1~10月的商品房网签金额排行榜当中排名第三。进入前十名的本土开发商还有新世纪地产和鼎峰地产。
本土开发商的优势是地价便宜，综合成本较低，加上本土作战，也拥有许多外来开发商所不具备的优势。因此对于调整价格相对轻松，既能够跟风涨价，也能够顺势调整价格，能上能下，控制自如。在新一轮楼市调整当中，东莞本土大房企光大地产、鼎峰地产、新世纪地产等开发商是否会率先调整价格，带动东莞楼市理性回归，我们拭目以待。
特别提醒：本土大房企年内降价意愿低。可能要等到明年其他大房企先降价，或自身新货上市及现有楼盘进入尾货促销阶段，降价情况才会出现。
历史事件：2008年2月，在万科率先降价后，光大地产、丰泰地产等分别在其旗下楼盘推出了一批“特价房”。
第四类：今年拍“高价地”入莞的外来房企调整指数：★★★★★
为开拓市场或选择低价开盘吸引消费者
调整理由：根据东莞中原研究部统计数据显示，今年前三季度东莞土地成交金额174.38亿元，其中有相当大一部分是外来房企首次入莞贡献。
今年第三季度拿商住地的全是外来开发商。东莞中原研究部监测数据显示，2016年第三季度东莞商住地楼面地价为15548元/平方米，环比上升184.42%，同比上升481.42%。但是地价高并不意味着房价高。房价多少还取决于楼盘销售时的市场情况。由于楼市降温，高价地想卖出预期的高房价，变得非常困难。这些地块最早将于今年底正式进入市场，为了能够在东莞打响品牌，扩大影响力，外来品牌房企们自然也不会让楼盘强撑高价甚至出现烂尾，因此，低价开盘吸引购房者或将成为这类房企的选择，以此达到扩大市场份额，长期深耕东莞楼市的目的。
特别提醒：有忠实粉丝追随的个别房企，也有可能以打造高端盘的定位，坚持高价，慢慢销售。
历史事件：2009年，龙光地产以高价拍下莞城体育路商住地，之后遇到楼市冷清，不得不以“8字头”促销，远低于拍地时的市场预期价。同样情况的还有南城西平商住地、南城水濂山商住地等。从东莞历史来看，截至目前，不少在2007、2008年拍下的高价地仍然处于开发销售阶段。
第五类：在东莞只有一个盘的开发商调整指数：★★★★★
资金压力大最易出现降价促销
调整理由：在东莞市场上，也有一些开发商靠一个楼盘“打天下”。有的是因为楼盘体量大，开发周期长，需要多年时间开发；有的则是因为开发商自身原因。与其他类型楼盘相比，这类房企往往更容易出现降价促销的情况。特别是一些资金链比较紧张的房企开发楼盘，在市场火热期并没有显示出的问题，在市场进入冷淡期后，资金的压力会明显加大，将迫使其率先降价。
业内人士也提醒购房者，如果开发商在东莞只有一个楼盘，且不打算继续在东莞发展，对于楼盘的质量和口碑可能会相对不那么看重，同时，开发商退出东莞甚至房地产市场后，售后服务也难以得到很好的保障。
特别提醒：实力雄厚的房企，即使只有一个盘，降价的压力也不大。不过，不排除由于项目少，楼盘体量大，为了回笼资金，让利加快出货速度。
注：以上为记者根据市场情况和政策影响、开发商潜在供应量等结合历史情况对市场整体走势进行的分析，不针对任何具体项目或楼盘提供投资意见，仅供参考。
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