彭扬 欧阳剑环
2023年1月起，存量商业性个人住房贷款利率若锚定LPR(贷款市场报价利率)且重定价日为每年1月1日，则房贷月供会有所减少。业内专家表示，下调商业性个人住房贷款利率是降低居民住房消费负担、推动楼市企稳回暖的关键，后续5年期以上LPR仍有可能适度下行，以促进房地产市场平稳健康发展。
部分存量房贷“降息”在即
2019年8月，人民银行明确，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
2022年全年，5年期以上LPR共下调35个基点，其中1月下降5个基点，5月和8月均下降15个基点。目前，5年期以上LPR报价为4.30%。
上海易居房地产研究院智库总监严跃进表示，若购房者的商业性个人住房贷款利率是锚定LPR且重定价日为每年1月1日，下月起需偿还的房贷月供就会有所减少。
以北京地区的首套房为例，对于100万、25年期的商业性个人住房贷款，以等额本息还款法计算，2023年1月1日重新定价后，利率将从5.20%下降至4.85%，每月月供将减少约200元，一年将减少约2500元。
不过，严跃进也称：“还有一些购房者将房贷利率重定价日设为贷款发放日的对应日，也不必着急，到了贷款发放日，只要LPR低于上年水平，房贷月供也会随之下降。”
减轻居民住房消费负担
上月公布的LPR虽与前期持平，但多位专家认为，进入2023年，5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，进一步降低居民房贷利率，也是推动楼市企稳回暖的关键所在。
人民银行最新数据显示，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。
“无论是与同期企业贷款利率相比，还是从与名义经济增速匹配的角度衡量，当前居民房贷利率仍处于相对偏高水平。”王青认为，后续为推动商业性个人住房贷款利率进一步下行，需要5年期LPR报价先行下调。
招联金融首席研究员董希淼同样认为，从10月和11月金融数据来看，住户部门贷款特别是住户中长期贷款增长乏力，反映出居民消费意愿和能力有所不足，应继续引导LPR尤其是5年期以上LPR适度下行，减轻居民住房消费负担，促进房地产市场平稳健康发展，推动宏观经济稳步恢复。“2023年1月或2月，可能是LPR下降的时间窗口。”他说。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟补充说，如果要降低LPR，未来几个月降低政策利率具有必要性和可能性。降低政策利率可有效减轻商业银行因利息收入下降带来的资产端压力，增强报价行下调LPR报价加点的动力。
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