三四3维地图 线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应

摘要 受益于降息降准、减税、放松限购限贷等政策刺激，2016年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。三四线分化明显，受益于一二线挤出效应的城市销售火爆，人口继续向大都市圈及部分核心二线城市迁移。未来补库存将有助于地产投资改善。2016年不仅一二线，而且三四线城市去库存超预期.2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。由于房地产库存主要集中在三四线城市，不仅一二线、而且三四线城市去库存超预期。

　　受益于降息降准、减税、放松限购限贷等政策刺激，2016年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。三四线分化明显，受益于一二线挤出效应的城市销售火爆，人口继续向大都市圈及部分核心二线城市迁移。未来补库存将有助于地产投资改善。

　　中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。由于房地产库存主要集中在三四线城市，不仅一二线、而且三四线城市去库存超预期。

　　珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一，这意味着房地产去库存正式上升为国家战略。具体政策主要包括：其一，支持、引导农民工和农民进城买房。其二，推进棚改货币化安置去库存。2016年是棚改三年计划(总1800万套)的第二年，全国棚改开工606万套，棚改货币化安置比例达48.5%，较2015年提高18.6个百分点。其三，推进住房租赁市场发展去库存。其四，发展跨界地产。其五，实施有效用地调节政策。

　　由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

　　1.2 三四线城市销量分化明显：都市圈周边+部分农民工回流地区

　　

　　虽然近期北京、上海由于人口调控人口增长放缓、甚至负增长，但我们在报告《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》谈到“城市功能区”概念，即超越行政边界看待城市。在人口强力调控下，北京、上海行政区域内的人口可能在短期增长放缓，但在其周边行政区域的人口增长会很快，比如北京周边的廊坊市三河市燕郊镇从2010年的29.2万人快速增至2015年的约75万人。并且，天津、深圳、广州或部分受益于北京上海人口强力调控，近几年人口大幅增长。

　　因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，房地产周期长期看人口，短期看金融和土地，直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

　　自去年末中央提出推行“人地挂钩”、建立促进房地产长效机制以来，热点城市的相关进展不及预期，目前限购限贷、房贷优惠折扣上浮等短期调控政策只是把需求推迟。比如，在《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，商品住宅用地计划仅安排260公顷(含自住型商品房用地83公顷)，比2016年的850公顷骤减近七成。2月28日，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，其中一个亮点是要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。从土地制度上看，城市土地供给规模由政府制定的中长期土地利用规划、五年土地利用计划、年度土地利用计划等确定，一旦中长期土地利用规划和相关城市总体规划确定总量，除非进行修订，否则土地供给将受到严格限制。如果长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年一线和部分二线房价或将面临新一轮上涨压力。

　　2.2 三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续

　　中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。从全国整体看，三四线城市去库存分化较大，部分去库存充分，部分压力仍然很大。

　　

　　

　　3.2 2017-2018年补库存将推动房地产投资

　　城乡建设部相关负责人介绍，在去库存方面，今年各地将总结经验，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居；继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例，2017年全国棚改计划目标为600万套；继续推进住房租赁市场发展去库存；继续推进跨界地产发展去库存。但是，由于2016年地产销售火爆，2017年总体购房需求将边际减少，加之高基数效应，政策对地产销量的影响将边际下降。

　　

(责任编辑：DF318)

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