一边是经济下滑压力不断加大，亟待出台刺激政策；一边是部分城市楼市出现过热，刺激政策恐进一步助涨楼市泡沫。正因如此，楼市调控难度越来越大。
日前，国家发改委在其官方网站上发表政策研究室文章《更好发挥投资对经济增长的关键作用》其中“择机进一步实施降息、降准政策”及“发放购房补贴”去房地产库存的表述，引发市场高度关注。不过，舆论高度聚焦后，国家发改委当天删除了文章中上述内容。这从一个侧面反映出当前宏观调控面临矛盾复杂的局面。
根据国家发改委公布的数据，2016年上半年，全国固定资产投资(不含农户)258360亿元，同比增长9%，增速比1—5月回落0.6个百分点，比上年同期回落2.4个百分点。6月份当月增长7.3%，增速比5月份回落0.1个百分点。投资增速回落尤其是民间投资的下滑，使得本就存在下行压力的中国经济雪上加霜。降息、降准无疑在促进投资方面会发挥一定的作用，对于很多行业来说都是一大利好。而“发放购房补贴”对于购房者和房地产行业也是重大利好，且在一些地方早已实施。但是国家发改委还是非常罕见地收回了自己的“主张”，保留了“因城施策加大调控力度”和“防范土地价格快速上涨”等内容。
究其原因，不单单是货币政策归央行负责，这样做多少有越位的嫌疑，更重要的是宏观调控诉求变得比以往更加复杂。特别是楼市出现了巨大的分化，一线城市和部分二线城市出现过热，投资和投机性买房重新抬头，而三四线城市楼市普遍较为低迷，去库存压力仍然很大，单纯抑制或刺激投资的措施可能产生不好的后果。
这也意味着不能单纯通过降息、降准方式来进行宏观调控，否则，可能进一步促使本就过热的一线和部分二线城市楼市进一步升温，甚至出现更严重的泡沫。同理，发放购房补贴也只能针对房地产库存较大的城市和符合条件的购房者，同时还要注意刺激政策带来一系列效应，防止政策走偏。
显然，当前针对房地产市场的状况不宜采取“一刀切”或“大水漫灌”的方式进行调控，只能采取分城施策，兼顾公平的有效措施。防过热与去库存同时需要加大力度，不能偏废。
事实上，我们看到针对部分城市楼市过热的问题，有关部门已经府出手，而且不是一两个城市楼市调控收紧，也不是一两个部委加强楼市调控，种种迹象表明高层对楼市健康与资产泡沫的担忧，政策出击不可避免。而这轮楼市调控的导火线就是2015年11月份以来到2016年7月份中国一二线热点城市房价持续暴涨与爆发大规模地王潮。我们应该看到，地王频现已成为2016年房地产市场的一大特点。即使在部分热点城市今年3月以来采取多种措施抑制土地市场过热、房价上涨过快情况下，开发商拿地热情依然高涨。据相关机构统计，上半年全国50个主要城市出现了200多宗“地王”，这些城市土地出让金总额首次突破一万亿元。而且这些地王主要集中在一线城市和部分二线城市，“面粉贵于面包”，以至于不少开发商惊呼土地市场泡沫化严重。
专家指出，地王泡沫对楼市去库存有害无益。一方面，开发商大多通过“加杠杆”方式拿地，财务成本较大，一旦楼市风向变化，将有资金链断裂风险，严重者可能影响金融体系安全。另一方面，地价上涨迫使开发商主打售价更高的豪宅产品，在影响普通住宅供给结构的同时，还带动相关区域房价“被豪宅化”，加速推动地价与房价上涨螺旋，催生房价泡沫。
今年宏观经济增速放缓，下行压力日益上升，中央不断强调要去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，房地产的稳定非常重要。商品房去库存关系到经济稳定、金融安全、地方城市建设、税收收入等，目前总的库存全国仍然偏高，同时商业地产库存高企也是一个不容忽视的问题，需要继续强化去库存，要去杠杆、降成本、补短板，复苏实体经济，但是也绝不容许部分城市催生严重的房地产泡沫。
正因如此，中央、地方、证监会、银监会齐亮剑，直指泡沫、地王、房价。高层罕见提及“抑制资产泡沫”。中央政治局7月26日召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫。中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”较为少见，这正体现出当局对住房、土地价格、局部房价、地价泡沫的担忧。于是我们看到，证监会开始行动，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。银监会亦推出《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，并下发至各银行征求意见，加强银行风险管理，目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。
可以预见，下半年随着对一二线房价大涨的城市收紧房贷政策，严格限购措施，加强对地王的监测监管，热点城市楼市将有望降温。但是在投资下滑压力较大的情况下，如何采取更为有效的措施消化部分二线和三四线城市楼市巨大库存，促使房地产市场持续健康平稳运行，同时又能刺激经济复苏使其稳健发展，仍是宏观调控所面临的巨大挑战。
(责任编辑：DF208)
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