但这只是过去,随着仅限于上市公司的公司债发行试点办法实施,上市房企又开始把融资的触角伸向国内公司债市场。
当中国房地产公司进入疯狂的融资时代获得大量的资金之后,它们的下一个目标就是如何从“圈钱”转向大量的“圈地”了。在近几个月里,全国各地一个又一个“地王”刷新纪录。有媒体报道,目前这些大的房地产上市公司所圈占的土地可建筑面积,按照目前平均标准90平方米计算可供一亿人居住了。土地圈占、跨区发展、规模化、品牌效应以及融资能力已经成为房地产企业竞争力的四大核心要素。
当房地产上市公司圈占到大量的土地时,房地产上市公司的业绩大增,其股价也随之快速上涨。可以说,近年来,房地产上市公司如同其他上市公司一样,价格一轮又一轮的上涨。最有参考价值的是到香港上市的碧桂园,据中期业绩报告显示,今年上半年碧桂园负债比率为-74.6%,而上市前负债比率是160%。还有,7月底时碧桂园的股价不足9港元,目前达到13港元,短短1个半月上涨近50%,目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。
无论这些上市公司为其行为找到无数个理由,无论房地产上市公司如何鼓吹中国房地产市场的价格会如何上涨,鼓吹中国房地产上市公司的市值如何在房价上涨中大增,甚至于鼓吹房地产上市公司直接融资增加如何来减少对国内商业银行的依赖、如何可降低国内商业银行的金融风险,但是,不可否认的是,这种地价、房价、股价、银行、股市,诸多元素的合力正在聚集,两大资产价格的泡沫正在越积越大,中国经济面临的潜在风险越来越高。
我们可以看到,国内宏观调控4年了,但越是宏观调控,经济增长越快,投资过热和信贷过热越是严重,房价上涨越是疯狂,再加上股市的疯狂,整个中国经济早就处于一个过快增长过程中。比如,8月份CPI上涨为6.5%,创11年来新高；8月份城镇固定资产投资66659亿元,同比增长26.9%,快于7月份的增长速度；房地产开发完成投资14277亿元,同比增长29%；房价快速上涨,8月份上涨达到8.2%,不少地方的房价创历史新高；银行信贷达到3.07万亿,仅过8个月,银行信贷就快达到年初规划的目标等。那么中国经济为什么越是宏观调控,其增长速度越快？这里就在于政府政策没有触及其根本,没有让房地产市场的价格向理性回归,从而使房地产的投资不仅没有减缓,反之加快。而国内房价为什么会快速上涨？尽管其原因是多方面的,但最为根本的就是房地产市场发展模式的缺陷,让房地产市场成了投资的市场而不是满足居民基本居住消费的市场。在这种情况下,加上便利银行金融杠杆,及政府对房价的隐性担保,房价自然推高。
可以说,就目前的情况而言,管理层只是考虑证券市场如何发展,只是考虑如何来降低银行风险,让房地产企业大量在证券市场任意融资。如果这种融资没有相应的制度约束,那么房地产上市公司在获得高额融资后,肯定会大量“圈地”。而大量圈地必然会把土地的价格推高到极致。而土地的价格推高到极致后,房地产开发商不仅会操纵开发节奏,而且会通过垄断性定价推高房价,同时将所有风险都转嫁到广大投资者身上。这种“圈钱”“圈地”的方式,在各国房市泡沫中已经被印证过是百试不爽的印钞机。无论从最近建设银行研究部报告来看,还是国家统计局数据来看,房地产开发商这样的行为让人一目了然。建行报告显示,2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%；今年1-7月份房地产开发面积是峻工面积的10倍,但房价则在快速飚升。
也正是房地产上市公司这种“圈钱”“圈地”的互动,把两大资产价格的泡沫不断地放大,中国经济所潜在风险也就越来越高。
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