【关键词】房地产 次贷危机 金融危机
前不久,我国一年一度的“两会”在北京召开,这次“两会”是在金融危机给世界和我国经济造成较大不利影响的情况下召开的,会议的焦点自然对准了在金融海啸背景下如何保增长、促就业的问题上。要达到这样的目标,我们就不得不寻找此次危机的源头在哪里,我们自身是否存在类似问题。
一、这次金融危机的源头
实际上,这次危机源于房地产市场,正是由于房地产市场的长期非理性发展以及由此衍生的次级贷款、次级债券的过度创新,造就了巨大的泡沫,使得全球各大金融机构深陷其中,遭受了巨大的经济损失。当宏观经济处在上升周期,房地产市场向好时,房贷借款人还可以按期还贷,由此而衍生出的次级抵押贷款证券也可以有稳定的收入流,来保障证券投资的收益。而投资者的信心、媒体炒作、从众行为和羊群效应,招致大量资金进入金融市场,形成一种惯性,使得资产证券化的信用链条可以不断地延伸、运作下去,即使有一两个借款人违约,也不会造成资产组合的收入的断流。这就是在金融市场上大量资产证券无论质量高低,有些甚至是垃圾债券也可卖出好价钱的原因。然而,情况总有发生改变的时候。
自2005年4季度以来,美国的住房市场出现低迷,新开量、新建房和存量房的销售量开始下降,房价也开始走低,住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济,也给银行和金融业带来不小的冲击,并使得以房价的不断上涨为基础的次级债券及其证券化产品失去了盈利的基础,导致了本轮危机。反思一下次贷危机,我们应该更加坚定地保持清醒的认识,避免类似危机的发生！
让我们再回顾一下次贷危机发展的基本情况。美国前几年房市快速发展,住房金融机构为了抢占更多的市场份额,获得更大利润,不顾自身风险,盲目扩大住房贷款,除了向有一定还贷能力的中产者放贷,更向无还款能力和收入不高的次级信用者发放房贷,这种贷款被称之为次级贷款。为了分散风险,放贷者发行次级债券,以图消化次级贷款风险,其它金融机构如投资银行雷曼等,在房价高涨时大举购入该类型债券并通过证券化操作出售给全球投资者,这些投资者主要包括各国银行、保险机构以及个人等。虽然这种次级债券风险较高,但其带来的利润可观,所以在全球金融市场上还是很有吸引力的。在全球和美国房市一片向好的大背景下,次级债的购买者都可获利。然而这种利润的获得是以房价的不断上升甚至是非理性上升为基础的。一旦美国房价停止上涨,房地产泡沫就会破裂。这种破裂,由于美国证券化的高度发达而演变成美国和全球性的金融危机。
房地产和股市是泡沫经济的主要载体。作为一种商品,房地产也必须遵守供求关系的准则,即：供不应求,价格上涨；供过于求,价格下跌。近几年来,我国房地产市场存在着一个非常奇特的现象,即一方面大量房子空置,另一方面房源紧缺、房价不断上涨。不断上涨的房价,使得房地产长期处于一种非均衡的状态,偏离了供求平衡时的均衡价格,这样,房地产泡沫随之而生。当泡沫发展到一定程度,支持泡沫膨胀的因素发生逆转时,泡沫的破灭将不可避免。次贷危机无疑为我们给出了一个生动例子。
二、我国的房贷是否安全
与美国相比,我国银行的个人住房抵押贷款及其衍生产品并不多,但这并不能说明我国房贷就是安全的。虽然我国房贷针对的主要对象是优质的,但在我国长达十年稳步增长甚至有些疯狂增长的房价面前,房贷的风险被严重低估。国内银行普遍的观点是：房贷为优质资产。在这样的观念下,银行的放贷冲动十分强烈。大量的个人住房贷款进入市场,2007年尤其如此。
在房贷业务飞速发展的同时,我国的房贷风险却并未得到很好的控制。大量出现的“假按揭”、“假收入证明”反映出我国银行系统对房贷业务的过度依赖和风险管控的疏忽。另一方面,大量的房贷进入市场,为市场注入了过多的流动性,迫使国家加大宏观调控力度,不断提高存贷款利率,以挤出房地产市场的不合理成分。这样,房贷的过快增长,在推高房价的同时,也加重了购房者、投资者的利息负担。大量依靠工资收入偿还房贷的人,深感入不敷出,因此国外曾有媒体将房子比喻成压在中国人头上的“新三座大山”之一。当还贷者认为房屋不能为其带来收益,甚至是降低了他的福利水平时,投资者的理性选择是停止偿还贷款,出现所谓的“断供”现象。
而作为自住者的购房人,却不得不接受有时甚至是超过其工资收入的房贷月供。虽然我国进入工资上升周期,但房价上升带来的还款能力降低的状况,仍然让人深感忧心。房贷有在2007甚至是2008年不断升值的房产作抵押,似乎是最安全的资产,然而房产的价值是随着市场不断变化而增值或者贬值的。当市场向好时,房地产价格上扬会提高抵押物的市值,降低抵押信贷的风险,从而诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。遗憾的是,世界上“没有长到天那么高的大树”,房地产的价格也不可能无休止地长下去,因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。当市场发生逆转时,房价走低,银行处置抵押物会变得比较困难,即使拍卖抵押物,其所得收益也不足以偿还贷款。这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账,还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。
当前我国房地产市场最大的问题是房价增长过快,价格过高,从而把大多数居民排除在房地产市场之外,使大部分有自住需求的购房者“望而却步”。一套房子动辄上百万元,绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。2007年6次上调存贷款利率也增大了购房者的购房成本,并在一定程度上削弱了购买力。中国社科院近日发布的2009年《经济蓝皮书》认为,从紧的货币政策作用下,“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。虽然国家已经为防范危机出台了大量的经济刺激措施,4万亿元的国内投资将起到十分重要的刺激作用,但作为政策,总会有一定的时滞,并不会立竿见影。而前几年我国房价疯涨下的房贷,却已经成了既成事实,购房者的压力稍有降低,但并不能从根本上扭转房贷压力过重的局面。
其实,只要仔细分析一下我国的房地产市场价格,就会发现我国当前的房价已经达到了让人望而生畏的地步。举个例子来看,笔者作为福建省福州市一所高校的普通年轻教师,虽然已经参加工作5年,但月收入加上住房公积金仅为3000元人民币。假如有妻子帮助负担,假设妻子月收入2000元,那么家庭收入为5000元,每月如果平均花费1500元,那么可支配收入为3500元。若以现今房价而言,福州市2008年11月房屋均价为7100元/㎡,以此为标准,笔者购买一套70平米的住房,则要花去50万元。按照现在的贷款政策,5年以上贷款利率为4.28％,那么笔者必须先支付10万的首付,加上40万的贷款,按个人贷款等额本息还款方式贷款30年,算下来,每月仍需还款1962.94元,也就是说,家庭月可支配收入的近2/3要还给银行。另外,用3年储蓄10万元首付,加上装修3万,那么应该用接近四年的时间来储蓄。如果加上养育孩子和赡养父母的费用,那么笔者的家庭应用大约7年时间储蓄首付和装修费用,再用30年时间还贷款。顺利持续还贷的前提是不能生病,如果生病,则很有可能拖欠贷款。况且,我国的利率可能会随着形势的变化而变更,如果再发生2007年类似的6次加息,那么作为笔者家庭的一月收入或许将入不敷出！从福州市的平均水平来看,2008年上半年福州人均可支配收入为10017元,那么月可支配收入为1670元,这样按照笔者以上的算法,福州市按照平均水平计算,每个家庭也有近67％的可支配收入花在偿还银行贷款上。
三、美国次贷危机给我们的警示
值得注意的是,对比中美两国的房地产市场,就会发现这样一个现象：由于中美家庭观念的不同,所以从购房负担上看,美国购房者大部分依靠自己的收入支付房贷,在本轮次贷危机中,美国购房者存在着大量的零首付现象,所以有的购房者根本不用掏一分钱就可以买房,并坐等房屋升值,获得利润；相对而言,我国存在着首付30％的规定,购房者必须先支付30％的房款,才能购房,房贷风险似乎并不大,而2008年底开始的20％首付标准,也在一定程度上能够避免风险的发生。尽管如此,但我国大量购房者存在着依靠父母或整个家族提供首付,而由自己支付月供的状况。从某种程度上来说,这和美国的银行为无收入者提供零首付的次级贷款,不重视其收入来源和还款能力,有异曲同工之处。但由于中美文化的不同,美国人几乎可以不负担父母的养老费用,因此其生活压力相对较轻,而我国则不同,赡养父母是一般人不可回避的责任,这实际上也从客观上加重了购房者的还贷负担。
美国次贷危机的教训告诉我们：房地产市场对一国经济的发展起着“双刃剑”的作用,理性发展的房地产市场,对经济发展会起到重要的推动作用；而非理性的房地产,却会积聚泡沫,进而发生泡沫破裂,危及经济的可持续发展。房地产市场的健康发展,应该建立在购房者的还款能力上,而可持续的还款能力源于还贷者的收入水平。国内银行视房贷为优质资产,对房贷风险控制不足,道德风险和逆选择大量出现,“假按揭”、“假收入证明”屡禁不止,这些现象充分反映出银行在放贷时,并未充分考虑购房者的还款能力,而寄厚望于不断上升的房价规避风险,获得利润。这和美国次贷危机爆发前,是何其相似！然而,经过轮番炒楼,我国房屋价格已经是“地上悬河”,早已大大超出了居民的实际购买力。继续上升,恐怕仅仅是吹大泡沫而已！
次贷危机不仅带给中国金融机构在全球金融市场加快发展的机遇,同时也警示着相关的风险。在利益集团的强烈要求面前,我们不能为其左右,尽管这样做面临着巨大的压力。笔者认为最应该做的,是保持清醒的意识,仔细分析我国房地产市场的问题及解决方案,以免出现类似于美国房地产市场那样的衰退。因此,笔者建议,应该切实摸清我国房贷还款人的真实收入来源及数额、还款压力的大小,特别是首付来源。因为作为购房主体的高校毕业生,大多数还需承担父母的养老费用,这实际上也从另一侧面增加了其还款负担,并加大房贷风险发生的概率。因此,国家和银行应针对购房者的不同特点,采取相应措施。如对自住为主的购房者,采用优惠利率,减轻其还款压力,保证其可持续的还款能力。而对于拥有两套以上房屋的投资者甚至是投机者,则提高其利息负担的措施,大幅度增加其投机成本,以挤压不合理的房地产需求,释放居民真实的房地产购买力。只有让大多数人都承受得起的房地产市场,才是一个健康的房地产市场。
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