关键词：商业房地产；需求模型
一、商业房地产需求影响因素分析
影响商业房地产需求量的因素是多方面的,诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等等。这些因素中,有主次、直接和间接之分,每种因素的变化对商业房地产需求量的影响程度有所不同。人们通常把商业房地产价格和消费者收入水平作为诸因素中最主要最直接的两个因素。
这些影响因素如何对商业房地产需求量产生影响呢？
我们具体分析几个主要因素对商业房地产需求量的影响。首先就商业房地产价格来说,通常以商铺租金形式表现。由需求法则可以得出,一般说来,商品需求量与价格呈反方向变动。在其他条件不变的情况下,租金增加后房地产的需求量就会减少。而商业房地产却有其特殊性,商业房地产经营很大程度上依赖商圈氛围和商服繁华程度：当前期商圈氛围未形成时,商业房地产需求同价格呈反方向变动。而当商圈成熟,商服繁华度被培育起来后,租金价格的高涨并不会阻止商家的入住,反而会吸引更多的商家进入,因此需求量与价格在此时呈正方向变动。其次是人均收入水平对商业地产需求量的影响。人均收入水平主要体现了商业活动的繁华与否和居民支付能力的高低。很显然,人均收入水平和商业房地产需求量呈正方向变动。人均收入水平高,则对商业房地产的需求量大,反之,则对商业房地产需求量小。
二、商业房地产需求模型
1. 商业房地产需求模型相关指标
根据影响商业房地产需求的相关因素分析,商业房地产需求模型相关指标归纳如下：
①
式中ε指其它偶然性因素,Sr指铺面总需求,其余同前。
②
SL指房地产剩余需求,其余同前。
+ C〞·NE·C-C′·~C·Y
式中：M〞—本市居民外购消费需求；MT—总消费需求。
铺面总需求预测
Sr=Mr/m′ ⑨
式中：m′—单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额。
剩余铺面需求预测
SL=Sr-SE⑩
式中：SL—剩余铺面需求；SE—已有铺面供给。
在求得铺面剩余需求后,投资商可以将其与拟开发量进行比较进行决策,避免投资的盲目性。
三、实例分析
根据调查得知某城市基本情况为：现有人口57万人,该城市居民年人均可支配收入10000元,市财政年总支出16.1亿元,增长速度分别为5％和11.7％,财政支出消费倾向0.25。根据有关预测表明居民平均消费倾向0.75,工业消费品对于消费的平均倾向为0.94；外来直接收入3144万元,其中消费品消费支出占34％。现该城市中心商业区平均铺面租金600元/月·㎡,平均销售毛利15％,商户预期净利润率达10％。现有铺面可出租面积60000㎡。某投资商在该地区建设一座购物、娱乐的综合购物中心,试分析其购物中心出租铺面的市场承受能力。
1.居民消费能力估算
Mr＝10000×57×0.94×0.75×+161000000××0.25+3144×0.34
＝1312496万元
2.单位铺面面积获取正常利润条件下的平均销售额m的估算
15％m′-600×12＝10％m′
由此可得,m′＝14.4万元/㎡
3.铺面总需求能力预测
ST＝1312496/14.4＝91146㎡
4.剩余需求能力SL确定
SL＝91146㎡-60000㎡＝38307㎡
由此可以看出,该投资商面对的是一个竞争并不甚激烈的市场,对于选择该项目仅从出租铺面上看,出租风险不大,若仅进行铺面开发经营,投资商可以考虑选择适当的投资规模进行投资。
作者单位：平顶山工学院
参考文献：
王学发等.房地产开发企业的供应链管理模式.河南城专学报,2001,4:32-33.
杨超等.房地产价格体系研究.经济师?, 2004,12:67-69.
张洪力等.房地产市场体系规范化研究?2006年度河南省科协鉴定项目,2006,7:78-80.
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